Андрей Усенко: как изменился рынок земли в 2025 году

В начале открытия рынка земли в 2021 году эксперты прогнозировали рост цен на уровне 20-25% ежегодно, опираясь на опыт соседних стран Центральной и Восточной Европы. Впрочем, тогда никто не мог предсказать ключевой фактор, который радикально изменил траекторию рынка, - полномасштабное вторжение России в Украину.

Оправдал ли украинский рынок земли первоначальные ожидания экспертов и сколько реально зарабатывают инвесторы сегодня - мы поговорили с Андреем Усенко, СЕО и соучредителем компании "Твоє Коло", специализирующейся на земельных инвестициях. 

От выживания к ускорению

В 2022-2023 годах рынок работал в режиме выживания и адаптации. 2022 год фактически "выпал" из активной фазы, тогда как в 2023-м объемы сделок выросли по сравнению с предыдущим годом. Это было следствием возобновления работы реестров, адаптации участников рынка и накопленного отложенного спроса.

В то же время ценовая динамика оставалась сдержанной. Рост был точечным и в отдельных регионах не превышал 10-15% в гривне. Земля в этот период выполняла скорее функцию защитного актива - способа сохранить капитал в высоконеопределенной среде, но еще не полноценного инвестиционного инструмента с прогнозируемой доходностью.

Ситуация в корне изменилась с допуском на рынок юридических лиц в январе 2024 года. Именно этот шаг стал структурной точкой перелома. Официальная статистика зафиксировала рост цен в 2024 году на 18-19%, в 2025 году - уже на 28-30%, а январь 2026 года вообще продемонстрировал аномальный скачок - почти +50% в гривне.

Такие темпы роста уже превышают показатели многих европейских рынков на аналогичных этапах развития, где подорожание земли обычно происходило постепенно, в течение 7-10 лет. В Украине же рынок фактически "догоняет" упущенное время в сжатые сроки.

Юридические лица как драйверы рынка

Главным катализатором ускорения стали юридические лица. Их доля на рынке росла быстро и системно. В первом квартале 2024 года юрлица составляли около 15% покупателей, во втором - уже 21%, в третьем - 25,4%. В целом по итогам 2024 года их доля составила 21,6%, а по состоянию на середину декабря 2025 года достигла уже 37%.

Так в 2025 году юридические лица приобрели 43 012 участков общей площадью 128 212 гектаров. Для сравнения, физические лица купили 72 597 участков площадью 211 962 гектара. Заметим, что юрлица в среднем платят на 57% больше за гектар, чем физические лица. Именно этот фактор и отразился в официальной статистике стремительного роста стоимости земли.

"Почему юрлица платят больше? Во-первых, они покупают землю для операционной деятельности, агробизнесу нужны большие массивы для эффективного хозяйствования. Во-вторых, крупные игроки готовы платить премию за консолидированные лоты, поскольку это снижает операционные расходы и упрощает управление", - объясняет Андрей Усенко.

Вторичный рынок: как консолидация умножает стоимость

Второй важный тренд 2025 года: начал активно формироваться вторичный рынок. Среди продавцов постепенно появляются те, кто купил землю в предыдущие периоды, а сейчас продает ее преимущественно из инвестиционных или спекулятивных соображений.

Движущей силой здесь становятся управляющие компании, такие как "Твоє Коло", которые работают не с единичными участками, а с консолидацией больших массивов. Земельные участки многих инвесторов объединяются в единое предложение, сформированное под запрос конкретного покупателя, преимущественно агрария.

Такие консолидированные предложения продаются с премией к рынку на уровне 40-50%. В практике "Твоє Коло" только за 2025 год уже более 40 завершенных кейсов выхода из инвестиций со средней чистой доходностью после всех расходов и налогов 23% годовых в долларах. Есть и уникальные кейсы, где цена реализации достигала $8500 и $9140 за гектар, что обеспечило инвесторам 58% и 73% годовой чистой доходности в долларах соответственно.

"Это не случайность и не везение. Это результат четкой стратегии и системной работы с активом от момента входа до подготовленного выхода. Еще на этапе предложения инвестору мы понимаем, кто потенциальный будущий покупатель и как создать для него дополнительную ценность", - подчеркивает Усенко.

Аренда: более низкие проценты, более высокий потенциал

На фоне стремительного роста цен процентная арендная доходность формально выглядит ниже и сегодня колеблется в диапазоне от 3% до 5%. Впрочем, это не признак слабости рынка, а следствие инерционности долгосрочных договоров аренды, заключенных еще до активной фазы роста цен. Большинство из них просто не успевают за новой рыночной реальностью.

Четкий ориентир относительно того, какой может быть действительно рыночная арендная плата, за последний год дали Государственные земельные аукционы. За год работы проекта в законное пользование было передано 62 194 гектара земли. Высокий уровень конкуренции (в среднем около пяти участников на один лот) сформировал рыночную цену субаренды на уровне 19,1 тыс. грн за гектар в год с НДС. В зависимости от курса это эквивалентно примерно $480-520 за гектар.

Практика "Твоє Коло" показывает, что такие уровни аренды достижимы и вне аукционов, при условии профессионального управления и правильной структуры портфеля договоров аренды.

"Например, у нас есть кейс, когда после аудита рынка и переговоров арендная плата росла с уровня около $190 за гектар до более $600, фактически утроив доход владельца участка. Есть другие кейсы, когда ставка делается не на резкий пересмотр, а на долгосрочную предсказуемость. Для портфелей с надежными локальными фермерами согласовываются механизмы ежегодной индексации с привязкой к инфляции и курсу доллара. Это позволяет постепенно выводить арендную плату с уровня $160-170 за гектар до более $500 на горизонте нескольких лет без конфликтов и потери арендатора", - делится Андрей Усенко.

Такие результаты становятся возможными благодаря стратегии баланса договоров аренды, когда в портфеле преобладают краткосрочные сделки (до 5-7 лет). Это дает гибкость для регулярного пересмотра условий в соответствии с рыночной динамикой. Второй фактор успеха - консолидация и представление интересов многих собственников. Когда управляющая компания контролирует большой массив земли от имени десятков инвесторов, ее позиция на переговорах с арендатором значительно сильнее, чем у отдельного владельца пая в 2-4 гектара.

В "Твоє Коло" в среднем удается улучшать условия по 20-25% сделок ежегодно - это непосредственный результат профессионального подхода к структурированию портфеля и ведению переговоров.

Земля как инвестиционный инструмент нового типа

В итоге украинская сельскохозяйственная земля сегодня является одним из самых эффективных инструментов инвестирования на внутреннем рынке, способным обеспечивать доходность на уровне 20%+ годовых в долларах при условии профессионального управления. В сравнении доходность ОВГЗ 16-17% годовых в гривне. А годовых банковских депозитов после налогообложения всего: 10-14% в гривне.

При этом инвесторам доступны и современные форматы входа. Например, для тех, кто ценит ликвидность и не готов работать с отдельными участками, существуют фонды. В частности, фонд "Твоє Коло. Реинвестиция" по итогам 2025 года продемонстрировал рост на уровне 26% без дополнительных комиссионных расходов. Стать инвестором в таком формате можно за считанные минуты.

Главный совет, который дают практики рынка: инвестировать не в "землю в целом", а в четкую стратегию: с пониманием региона, потенциала консолидации, арендных отношений и сценария выхода. Именно это сегодня отличает пассивное владение активом от управляемой инвестиции с прогнозируемым результатом.