Як компанії SENSAR Development вдається не лише добудовувати, а й реалізовувати нове під час війни

Як будувати та добудовувати за 40 кілометрів від лінії фронту, чи може сьогодні інвестор заробляти на квадратному метрі, як змінився попит на нерухомість в українських реаліях. Про трансформацію ринку під час війни та нові тренди вітчизняного девелопменту. 

Минулого разу наше інтервʼю із засновником SENSAR Development відбувалося у Запоріжжі, у рідному місті забудовника. Сьогодні Марк Марченко запросив нас у власну філію у Львові.

З початком війни компанія здійснила релокейт бізнесу на Захід країни. І якщо до початку повномасштабного вторгнення її будівництво було зосереджено виключно у Запоріжжі, то на сьогодні проєкти забудовника локалізуються у чотирьох містах України, і це не межа. 

Чому деяким девелоперам вдається майже неможливе під час війни, і вони будують, задають нові тренди українського девелопменту та реалізують успішно проєкти за 40 кілометрів від лінії фронту, а інші заморожують будівництво та при першій можливості посилаються на заяву з торгово-промислової палати про форс-мажорні обставини?

Про це більш докладно в нашому інтерв'ю з Марком Марченком, підприємцем, засновником та CEO девелоперської компанії та експертом українського ринку нерухомості.

– Марко, сьогодні ви та ваша команда у Львові, тут наразі знаходиться центральна філія SENSAR, як ви оцінюєте релокейт вашої компанії із Запоріжжя?

– Це було непросте та ризикове рішення. Бо здійснити релокейт девелопменту насправді це трохи ефемерна штука. Ти не можеш забрати з собою своє будівництво, а тільки розпочати нове.

Тобто нам, по суті, потрібно було розпочинати майже все з нуля. Я кажу "майже", бо з собою у нас був наш досвід і команда, що була готова знаходити нові рішення та діяти.

Це і допомогло нам швидко зорієнтуватися в нових умовах і десь через пів року розпочати у Львові нове будівництво. Тож сьогодні вже можу констатувати, що це було єдине правильне рішення в тих умовах. Але особисто для мене, це, мабуть, було найскладнішим рішенням після повномасштабного вторгнення.

І хочу ще наголосити, що SENSAR здійснив навіть не зовсім релокейт. Я би сказав, що це розширення нашої діяльності. Тому що ми не перенесли, ми розширили свою діяльність.

Ми прийняли рішення залишатись в Україні, ми не стали виїжджати за кордон, як це зробили деякі девелопери. І попри нові проєкти на Заході країни, ми продовжуємо будувати у Запоріжжі та мали досить успішний 2023 рік у цьому сенсі.

– 40 кілометрів до фронту, постійні обстріли – а ви будуєте у Запоріжжі. Можна ж спокійно будувати нові проєкти на Заході країни або за кордоном, як це робить більшість девелоперів. Що допомагає вам не втратити мотивацію будувати в цьому регіоні?

– Якщо коротко, то це історія про відповідальність. Якщо ми хочемо бути серйозними гравцями українського ринку нерухомості, якщо бачимо майбутнє компанії в Україні, то маємо виконувати свої зобовʼязання.

І іншого шляху немає. Бо за цими квадратними метрами стоять люди, зі своїми очікуваннями, планами та мріями. З початком повномасштабного вторгнення у Запоріжжя переїхала велика кількість людей з окупованих територій – з області, Маріуполя… І вони бачать себе тут та шукають гідні умови для життя.

І наша відповідальність – дати їм це.

Ну і другий важливий момент це те, що я та більшість команди SENSAR з Запоріжжя, ми любимо наше місто і повʼязуємо з ним своє майбутнє, тому продовжуємо будувати та розвивати його, попри близькість воєнних дій.

– Девелопмент у червоній зоні – це історія про те, як дотягнути до кінця війни та вижити? Чи мають місце інші стратегії?

– Ну це точно не наша стратегія. Можливо, на початку, коли війна мала тривати "два-три тижні" ми допускали такі думки. Але наразі з такою стратегією неможливо вижити.

Так, будувати в умовах війни – це дійсно непросто. Війна порушила багато процесів: починаючи від логістики будматеріалів і пошуку будівельників на обʼєкти та закінчуючи залученням інвестицій у будівництво.

А це лише одна сторона медалі – організаційні питання. А є ще й інша – емоційна, моральна сторона – це тиск відповідальності та невідомості. На початок повномасштабного вторгнення SENSAR мав зобовʼязань на 20 мільйонів доларів, чотири обʼєкти на стадії одночасного будівництва у Запоріжжі.

І намагатися це дотягнути до кінця війни, якого, на жаль, поки не видно, така собі стратегія. Тому попри усі складнощі, наша стратегія під час війни – добудувати. 

Так, я вже якось зазначав в інтервʼю з Анатолієм Анатолічем, що з математичної точки зору продовжувати у Запоріжжі будівництво зараз – це абсурд.

Але ми вирішили тримати курс на повну реалізацію проєктів не колись, а зараз. І, слава Богу, мали у цьому році неабиякий успіх – три добудованих об'єкти. 

– Який з цих трьох добудованих проєктів у Запоріжжі в цьому році видався для вас найнервовішим?

– Під час війни кожен обʼєкт у червоній зоні заставляє трохи понервувати. Бачите, навіть, посивів (ред. – сміється). Кожен проєкт – важливий, історія кожного – це частина нашої історії. Але все ж таки, якщо виокремити якийсь з них, то, мабуть, найбільше я вболівав за медичний центр Uniclinic.

Мені особисто було важливо, щоб ми його добудували, бо такий вид нерухомості, плюс велика кількість специфічних технологій, які потрібно було реалізувати – все це було вперше у девелоперському портфелі SENSAR. І, звісно, хотілося виконати все бездоганно та без затримок. 

Ну і ще один момент, Uniclinic – це соціально значущий проєкт. Це унікальний медичний заклад, що не має аналогів на Південному Сході України: сучасні технології, високоточне обладнання, професійні лікарі, сервіс.

Для Запоріжжя – це дуже важлива історія, бо Uniclinic – задає новий тренд медичного обслуговування населення та робить медицину світового рівня доступною в цьому регіоні. Що під час війни стає ще більш актуальним.

– Якби не війна, ви й дотепер будували би тільки у Запоріжжі?

– Насправді ми вже мали конкретні плани виходу на всеукраїнський ринок. Але війна внесла деякі корективи та пришвидшила рух в той бік, куди ми і так рухались.

– Більше як рік компанія SENSAR є активним гравцем ринку нерухомості на Заході країни, можливо, розповісте якісь інсайди?

– Український ринок можна умовно поділити на три частини. Так ми можемо виокремити Східний ринок, Центральний і Західний. З очевидних причин сьогодні Західний ринок є найбільш жвавим і привабливим для інвесторів.

Тут, можна сказати, зійшлися усі зірки: попит, завдяки ВПО, пропозиція у вигляді місцевих девелоперів та тих, що мігрували з інших регіонів країни, і гроші, бо інвестори шукають можливості для безпечних капіталовкладень.

Тому ми зараз тут, і це було дуже правильним рішенням релокувати сюди свій бізнес.

Можу також сказати, що тут дуже активно розвивається новий тренд українського девелопменту. Прибуткова нерухомість – апартаменти, апарт-готелі під оренду з централізованим управлінням – шаленими темпами набирає обертів.

Тому деякі експерти зараз висловлюють свої побоювання, що Західний ринок може перегрітися. Останній раз мав таку дискусію з Олексієм Козиревим (ред. – фінансовий експерт Мінфін).

Є така думка, що після закінчення війни ситуація різко зміниться не на користь Західного ринку внаслідок відтоку людей, що повернуться у свої міста. Але на мою думку, це не буде глобальним процесом.

Люди тут (ред. – на Заході країни) вже живуть майже два роки – влаштовують своє життя, знаходять постійне житло, обростають соціальними зв'язками, звикають до нових умов – чи будуть вони прагнути повернутись назад – питання.

Якщо ж говорити про туристичну складову нерухомості на Заході, то тут також, я вважаю, ситуація із закінченням війни кардинально не зміниться. Зараз ринок апарт-готелів та рекреаційні заклади тут активно розвиваються, бо є попит на безпечний відпочинок.

Українці відкривають для себе Карпати: розуміють, що є не тільки Буковель, не тільки лижі, а влітку можна відпочивати не тільки на морі. І дай Бог, щоб закінчилася війна, але ж із її закінченням, через скільки Чорне та Азовське моря можна буде назвати безпечними для відпочинку?

Тому я думаю, що відпочинок у Карпатах для українців – це не тимчасовий тренд.

– Ринок нерухомості на Заході країни і до війни був насиченим та динамічним, як запорізькому забудовнику вдалося знайти тут своє місце?

– Ну, по-перше, наша команда – це ті, хто шукає можливості, а не причини. Та якщо говорити більш конкретно, то секрет успішного девелопменту не в тому, де саме ти будуєш, хоча це також важливо.

Більш важливо, щоб ти будував те, що потрібно в цей час в цьому місті. Іншими словами, чи актуальна твоя пропозиція? І тут виявилася головна помилка багатьох українських девелоперів, які, попри зміни запиту, продовжують будувати те, що було актуальним до повномасштабного вторгнення.

Але за час війни відбулися значні зміни структури попиту. Інвестора цікавлять високоліквідні об'єкти зі зменшеним метражем, вигідними концепцією формату, локацією, плануваннями та рішеннями щодо управління нерухомістю. 

Ми ті, хто одні з перших, прийняли нову реальність та адаптувались під трансформацію ринку. Наш досвід, ретельна аналітика та рішучість діяти допомогли нам вивести на ринок актуальну пропозицію, що шукає інвестор.

Ми запустили лінійку інвестиційних проєктів Smart Line з площами від 13 кв.м, високими показниками окупності, вигідною локацією та максимальною наповненістю: зі спортзалом, коворкінгом, паркінгом, лобі-холом, комерційними приміщеннями та центрами відпочинку.

Ми також запропонували пакет послуг – ремонт під ключ та управління нерухомістю. Це значно спрощує життя інвестору і допомагає отримувати дійсно пасивний прибуток.

Саме тому ми знайшли своє місце на Західному ринку нерухомості та успішно реалізуємо нові проєкти, започатковані вже під час війни. На кінець 2023 року ми добудовуємо у центрі Львова апарт-комплекс Smart House, активно будуємо апарт-комплекс Smart Hill у Яремче і вже звели усі поверхи та розпочали будівництво відпочинкового комплексу GORA у передмісті смт Славсько за мотивами Бойківщини.

– Чому компанія SENSAR будує в Україні, а не здійснила релокейт за кордон?

– Ми не відкидаємо ідеї будувати за кордоном. Але наразі ми потрібні тут, в Україні. В цей непростий час ми робимо все, щоб український ринок нерухомості був живим та розвивався.

І нам – девелоперам, інвесторам, державі – це вдається, попри очікування та прогнози на початку повномасштабного вторгнення. Ми хочемо бути учасниками, а не спостерігачами цієї важливої місії. 

Наразі в Україні складаються принципово три різних історії девелопменту: є ті, хто продовжує будувати, попри всі складнощі, є ті, хто лише імітує будівництво, і є ті, хто опинилися за кордоном, а чи будують вони там – нам не особливо цікаво. Компанія SENSAR обрала перший шлях, і тому ми зберегли 98% команди, є корисними для власної держави та маємо успіх.

– 2023 рік для вас особисто став роком публічних виступів на різних бізнес-майданчиках – Архітектурно-будівельний Business Forum, KAIZEN FORUM, Жити на відсотки, Будівельний конгрес, ЛОБ 23, BIG MONEY FORUM, Магія ранку – для чого ви це робите?

– По-перше, таким чином я представляю свою команду, її досвід та стратегії під час війни. Зараз, як ніколи будівельному бізнесу важливо об'єднуватися, налагоджувати зв'язки, ділитися знаннями та досвідом – робити все, щоб розвивати ринок нерухомості в складні часи.

У випадку з KAIZEN FORUM у Казахстані у мене була можливість представляти на міжнародній бізнес-події не лише команду SENSAR, а і весь незламний український девелопмент. І я дуже вдячний Маргулану Сейсембаю за особисте запрошення на форум і таку можливість.

– Ви неодноразово казали, що будуєте соціально-відповідальний бізнес. В чому проявляється ваша соціальність? Які соціальні ініціативи реалізує компанія SENSAR?

Для нас важливо діяти в контексті потреб суспільства та викликів часу. Тому ми донатимо "на помсту", підтримуємо благодійні ініціативи та відбудовуємо постраждалу від ворожих обстрілів інфраструктуру.

Один з останніх наших проєктів – це відбудова "з нуля" приватного будинку в Запоріжжі, що було вщент зруйновано російською ракетою. Це історія відбудови, що стала нашою історією.

Радію, що ми змогли реалізувати таку важливу справу, і на сьогодні родина постраждалих має повністю укомплектоване житло.

Також ми регулярно організовуємо бізнес-зустрічі та щорічно проводимо масштабний івент про інвестиції – INVEST FORUM. Ми хочемо сформувати сильне українське бізнес-ком’юніті, яке б стало рушійною силою до економічного успіху держави.

Так, попри активізацію ворожих обстрілів в кінці червня цього року в Києві у КВЦ Парковому ми провели такий форум та зібрали понад 1000 учасників та більше 20 топспікерів.

– Які плани у вашої команди на наступний рік?

– Поки можу сказати небагато. Наразі ми маємо пʼять проєктів на стадії розробки, в планах підкорювати нові міста. Ну і, звісно, плануємо успішно будувати та добудовувати вже розпочаті проєкти. Тож очікуємо насичений рік.

– Що б ви порадили інвестору в нерухомість на 2024 рік?

– Я б порадив ретельно вивчати, куди ви інвестуєте свої гроші. Задайте хоча б три питання до нерухомості, яка вас цікавить. Хто будує? – Тобто яку репутацію та досвід має забудовник, якому ви хочете довірити свої інвестиції.

Що будує? Чи дійсно формат нерухомості є актуальним, чи будуть ці квадратні метри ліквідними? І третє питання:

Як будує? Чи є реальна динаміка будівництва проєкту, і чи не натрапили ви на лише її імітацію? Але це порада не лише на 2024 рік, вона залишиться актуальною і на наступні роки.