Чи є майбутнє в Державної іпотечної установи?

"Квартирне питання зіпсувало багатьох", - відомий булгаковський вислів актуальний і сьогодні.

Державна іпотечна установа повинна була стати взірцем того, як працюють найсучасніші фінансові механізми в Україні.

ДІУ мала кредитувати банки, щоб ті надавали ще більше кредитів на купівлю квартир, а після цього - "пакувати" надані банкам позики у цінні папери та продавати їх усім охочим.

Утворювалася б така собі фінансова піраміда з обох боків.

Ще недавно вона існувала у багатьох кінцях світу і мала цілком пристойну назву - рефінансування із застосуванням механізму сек'юритизації - від англійського security, цінний папір.

Це сьогодні відомо, що саме іпотечний бум у США спричинив фінансову кризу 2007 року. Однак рефінансування саме по собі не винне, що його спотворили американські політики, які напередодні виборів вирішили надавати майже безоплатні житлові кредити бідним верствам населення.

Згодом ці кредити "пакувалися" і за допомогою механізму сек'юритизації продавалися усім бажаючим. Це нагадувало розповсюдження вибухівки через поштові відправлення.

Згодом, коли трохи підвищилися відсоткові ставки за кредитами, а людей почали звільняти з роботи, почався шквал банкрутств. Люди відмовлялися платити за кредитами.

Позики виявилися "поганими", і "поганими" стали цінні папери установ, створені за рахунок сек'юритизації. Почалися банкрутства банків і усе відоме як фінансова криза 2007-2013 років.

В Україні механізм рефінансування через ДІУ не дав би такого ефекту. Сам по собі фінансовий механізм непоганий, і кредити на житло в Україні вкрай важко було отримати навіть до кризи.

Коли у 2004 році ДІУ створювалася, мало бути так. Умовно - банк видає іпотечні кредити на 100 млн грн під 14% річних. Потім продає їх Державній іпотечній установі, віддаючи 10% з 14-ти. Так, він втрачає левову частку прибутку, але це як подивитися. Він отримує 4% просто "з повітря" і знову має 100 млн грн, які знову може видати як кредити.

Однак обіцяна ще радянською владою перемога комунізму у житловому питанні у 2000 році так і не наступила.

Ще за часів прем'єрства Юлії Тимошенко ДІУ з фінансового механізму перетворилася на дещо інше. За власні кошти вона почала купувати готові квартири у забудовників. Згодом ці квартири роздавалися "черговикам" в присутності великої кількості телевізійних камер.

Уряди змінилися, але ДІУ продовжила купувати квартири у забудовників-невдах. Вона відбирала будинки, на добудову яких не було грошей, і вливала туди державні мільйони. А потом замість Тимошенко готові квартири роздавали вже чиновники від Віктора Януковича.

Зменшення капіталу

На початку червня 2013 року уряд зменшив статутний капітал Державної іпотечної установи на 196,1 млн грн до 755,6 млн грн.

На перший погляд, новина приголомшлива. Адже у 2004 році саме за рахунок капіталу ДІУ мала дати перше рефінансування банкам, що надають іпотечні кредити населенню.

Однак у 2013 році зменшення статутного капіталу стало суто технічною операцією, яка жодним чином не впливає на основну діяльність установи - рефінансуванням іпотечних кредитів.

"Чергове зменшення статутного капіталу ДІУ відбулося через безкоштовну передачу установою у червні 686 квартир на 196,09 млн грн згідно з директивою Кабміну. Квартири були придбані ДІУ у 2009 році, і згідно з постановою №855 КМУ від 27 липня 2011 року безоплатно передані громадянам", - повідомила ЕП начальник управління зв'язків з громадськістю ДІУ Ганна Волобуєва.

Попереднє зменшення статутного капіталу відбулося у червні 2012 року, коли Кабмін зменшив його на 1,25 млрд грн до 951,7 млн грн. На момент початку передачі квартир статутний капітал установи становив 2,2 млрд грн.

За словами представника ДІУ, установа і надалі планує передавати громадянам квартири. Це відбуватиметься, як тільки будуть узгоджені технічні питання з місцевими органами самоврядування.

Цікаво інше. Скільки ж іпотечних позик рефінансувала ДІУ за останній рік? Виявляється, зовсім трохи.

За даними ДІУ, за вісім років діяльності, з 2004 року, ДІУ рефінансувала понад 8 тис кредитів, наданих громадянам на придбання житла. На 1 січня 2013 року на балансі ДІУ знаходилося 5 342 кредити на 905 млн грн.

Якщо у 2011 році установа рефінансувала лише 290 позик, то у 2012 році - вже 1 231. Однак 2013 року спостерігається зниження обсягів укладання іпотечних договорів: з початку 2013 року до 8 липня Державна іпотечна установа рефінансувала 278 кредитів на 58 млн грн.

Натомість, дуже активно проводиться діяльність за напрямком, який започаткувала Тимошенко. За два роки установа профінансувала 34 житлових будинки, заявив недавно голова правління ДІУ Валентин Рибачук.

За іншими даними на початок липня установа профінансувала добудову 31 житлового об'єкта, загальною площею житла у них 571 тис кв м. Інші об'єкти планується ввести в експлуатацію протягом 2013-2015 років. Це близько 10 тис квартир у різних регіонах. На це ДІУ спрямувала 808 млн грн.

На 8 липня 2013 року в рамках програми фінансування завершення будівництва об'єктів житлового призначення ДІУ ввела в експлуатацію 17 багатоповерхових будинків.

Замість Тимошенко сьогодні на роздачі житла піаряться Віктор Янукович та профільний віце-прем'єр Олександр Вілкул.

Останній, до речі, таким піаром займався під час роботи на посаді голови Дніпропетровської обласної держадміністрації. Зараз Вілкул є одним з претендентів на прем'єрську посаду. Отже, "обнімашечки" із щасливими отримувачами квадратних метрів - дуже вдалий крок для амбітного віце-прем'єра.

Добре, що хоч існує

Ринок іпотечних кредитів в Україні майже мертвий. Про це говорять фахівці.

Про активний розвиток іпотечного ринку в Україні можна буде говорити тільки тоді, коли депозити в населення залучатимуть максимум під 7-10% річних, а іпотечні кредити видаватимуться за ставкою, що не перевищує 10% річних, вважає директор з роздрібного бізнесу банку "Надра" Сергій Козлов.

"Для нашої країни - це початок ефективного іпотечного кредитування, де робота банківської установи дозволяє успішно розвивати іпотеку і кредитувати населення", - каже він.

Дивно, але ДІУ в її сьогоднішньому стані є найбільшою надією іпотечного ринку.

"Кредитування за програмою ДІУ залишається для більшості банків єдиним інструментом фінансування іпотеки. Всі угоди за цією програмою партнер акуратно викуповує", - говорить начальник управління кредитування департаменту роздрібних продажів "Укрсиббанку BNP Paribas Group" Олексій Тихонов.

"Державна іпотечна установа - чи не єдиний драйвер іпотечного кредитування", - підкреслює начальник департаменту розвитку роздрібного бізнесу АТ "Дельта банк" Максим Мироненко.

На його думку, плани з надання 4 тис іпотечних кредитів за програмою ДІУ на 1,5 млрд грн є занадто оптимістичними. Перш за все - зважаючи на діючу ставку рефінансування.

Державна іпотечна установа 2013 року знизила ставку рефінансування з 18% до 15,3% річних. Це той відсоток, за яким іпотечні кредити купуються у банків. "На виході" вони коштують від 16,5% до 20%, але за рахунок величезних комісій реальна вартість позик перевищує 20%.

Отже, з іпотекою в Україні проблеми. Не дивно, що "стоїть" ринок будівництва житла. Дивно лише, чому популісти з уряду досі нічого не зробили для активізації процесу. Це ж голоси електорату.

Робити треба зовсім небагато. На думку Мироненка, виконати план можливо за умови зниження відсоткової ставки для позичальника до 12-14%. Для прикладу, за 2006-2008 роки, коли ставка рефінансування була на рівні 9,9%, за програмою ДІУ було надано 6 640 кредитів.

"У перспективі ми розраховуємо на зниження ставки викупу іпотечних угод, щоб житло стало доступнішим для більшої кількості потенційних покупців", - зазначає Тихонов.

Якби відбулося зниження ставок, почав би діяти величезний механізм, адже до переліку банків - партнерів ДІУ входять 118 установ.

Експерти погоджуються: добре, що Державна іпотечна установа хоча б існує. "Вісім тисяч кредитів за дев'ять років - теж добре", - вважає президент Українського аналітичного центру Олександр Охріменко.

В той же час вони визнають: механізму ринкової іпотеки в Україні ще нема.

Лізинг житла?

Деяким експертам та чиновникам імпонує ідея зміни профілю ДІУ, коли за допомогою організації буде просуватися програма лізингу житлової нерухомості з наступним викупом.

"З одного боку, це прибере дублюючі функції різних програм. З іншого - може підвищити попит з боку покупців, у яких нема коштів для 30-відсоткового початкового внеску при отриманні банківських кредитів", - вважає начальник сектора ринкових досліджень Українського кредитно-рейтингового агентства Віктор Шулік.

У кінці 2012 року Державна іпотечна установа розробила програму оренди житла з правом викупу, яку схвально оцінюють експерти.

Наприклад, в столиці ціна оренди за місяць становила б 2 146 грн. Для інших міст-мільйонників - 1 516 грн. Одна особа або сім'я з двох людей могли б отримати 40 квадратних метрів. Після 15 років оренди квартира переходила б у право власності винаймача.

Однак уряд "младореформаторів" досі не дав проекту зелене світло. Хоча саме програма активізації економіки на 2013-2014 роки, розроблена першим віце-прем'єром Сергієм Арбузовим, передбачає реалізацію цього проекту.

Так, 6,6 млрд грн під державні гарантії повинні бути витрачені, щоб надати житло в оренду з правом викупу під 3% річних. З них 1 млрд грн - лише у 2013 році для придбання 3 030 квартир, 5,6 млрд грн - у 2014 році для придбання 16 970 квартир.

Зрозуміло, що в уряду нема грошей. Однак вже майже осінь, а жодних кроків уряду в цьому напрямку не помітно.

ДІУ не виконує свою функцію

Зараз Державна іпотечна установа збирає нові гроші. В грудні 2012 року вона емітувала трирічні іпотечні облігації на 500 млн грн під 10,5% річних.  За словами голови казначейства ДІУ Євгена Зельцера, ці папери повинні бути продані до кінця 2013 року.

"ДІУ планує отримати 500 млн грн від продажу іпотечних облігацій ДІУ 2012 року випуску. Крім того, на 2013 рік заплановані випуски іпотечних облігацій ДІУ на 500 млн грн. Всі ці кошти установа планує направити на активізацію співпраці з банками-партнерами, зокрема, з рефінансування іпотечних житлових кредитів", - обіцяє він.

Втім, це наразі лише обіцянки. Натомість, констатуємо два факти.

Перший - вже багато урядів після тимошенківського продовжують використовувати ДІУ як державне агентство з купівлі квартир. Отже, сьогодні це така собі суміш ріелтора з піар-агентством.

Другий - Державна іпотечна установа давно перестала виконувати свою головну функцію - давати багато дешевої гривні для іпотечних кредитів населенню.

Так, Державну іпотечну установу критикують за особливу жорсткість щодо заявок клієнтів. Вона вимагає наявність "білої" зарплати, перший внесок обсягом не менше 25% від суми кредиту.

З одного боку, така прискіпливість доцільна. Міжнародне рейтингове агентство Moody's оцінює частку проблемних кредитів в українських банках 35%, у портфелі ж ДІУ цей показник мізерний - не більше 4,5%. Проте хіба мінімізація "проблемки" повинна бути головним критерієм успішності ДІУ?

Для отримання позики за підтримки ДІУ щомісячні платежі за кредитом не повинні перевищувати 45% чистого сукупного доходу позичальника і його сім'ї за аналогічний період. Це означає, що потенційне коло клієнтів виходить за рамки середнього класу.

Отже, про який масовий ринок іпотеки можна говорити?

Так само не склалося із здешевленням гривні. Звісно, ДІУ виправдовується тим, що не може давати гроші дешевше, ніж продає власні облігації. З іншого боку, установа радо збирає "дорогі" гроші на те, щоб урядовці просто дарували квартири.

Отже, де логіка? Чи не простіше було б "повісити" на ДІУ невеликий збиток, щоб іпотечні кредити коштували 5-7%? Тоді, може, і не потрібно було б давати гроші забудовникам, провокуючи корупцію.

КОМЕНТАР ЕКСПЕРТА

Директор аналітичної групи "Da Vinci AG" Анатолій Баронін

- Зниження купівельної спроможності населення і макроекономічні фактори змушують банки підтримувати високі ставки, в середньому - 26,5% за довгостроковими кредитами.

Однак хоча ставка 15,3% набагато менша, ніж середня ставка за довгостроковими кредитами на ринку, вона також дуже висока для більшості населення, оскільки розмір початкового внеску повинен бути не менше 50% вартості нерухомості.

Крім того, для отримання кредиту за підтримки ДІУ щомісячні платежі не повинні перевищувати 45% чистого сукупного доходу позичальника і його сім'ї за аналогічний період.

Порівняно із ставками на іпотеку в краінах Європи цей показник занадто великий, щоб стимулювати населення звертатися за іпотечним кредитуванням.