Ринок землі: нові ризики, а не панацея

Беззаперечним позитивом впровадження вільного обігу сільськогосподарських земель можна було би вважати право селян вільно розпорядитись своє власністю - тією землею, яку вони безкоштовно отримали від держави.

В більшості випадків у них немає можливостей та бажання самостійно обробляти цю землю, а здавши її в оренду, вони отримують не дуже значні кошти.

Причому враховуючи низьку продуктивність праці та відсутність можливостей придбати більш ефективну аграрну техніку, більшість малих та навіть середніх аграрних підприємств не мають можливостей платити більшу орендну платню.

До того ж в Україні на сьогодні третина земель сільськогосподарського призначення взагалі не обробляється, а тому переплачувати селянам за оренду ніхто особливо не бажатиме.

Виходить, що для селян, особливо похилого віку, продаж землі виглядає доволі привабливою перспективою, навіть якщо кошти, які вони отримають за це, будуть значно менші, ніж про це розповідають зараз урядовці.

Не заперечуючи право кожного самостійно розпоряджатись своєю власністю та необхідність відмови від радянського рудименту - заборони купівлі-продажу землі, можна було би лише вітати впровадження вільного її обігу.

В той же час слід також усвідомлювати низьку ризиків та проблем, що породжуватимуться подібним кроком.

Скупка землі за безцінь

Почати перелік цих ризиків можна з практично гарантованого суттєвого зниження вартості землі, особливо протягом перших п'яти-семи років після впровадження їх вільного обігу.

Практично кожний селянин має свої 2-4 гектара землі. Але окремо взяті вони не є цікавими потенційним приватним покупцям. Інтерес виникатиме лише коли можна буде придбати великі земельні масиви, які зручно обробляти аграрної технікою.

А яка частина селян погоджуватиметься продати свій земельні паї, невідомо. Тому потенційні покупці, якщо і купуватимуть земельні наділи в тих чи інших селян, то фактично за безцінь.

В цьому випадку також існуватиме загроза здійснення кримінального тиску на тих з них, хто відмовлятиметься її продавати.

До речі, і зараз, внаслідок бездумної роздачі землі селянам, існує серйозна проблема, так званого, черезсмужжя, або "клаптикування". Дуже часто ділянка розташована між декількома земельними ділянками, які належать на праві власності одній особі і розташовані в одному земельному масиві, земельних ділянок, які належать на праві власності іншій особі.

Це створює проблему їх оренди, бо обробляти такі розрізнені клаптики неефективно.

Функцію скупки відокремлених земельних наділив та формування єдиних масивів могло би взяти на себе якесь державне земельне агентство чи земельний банк. Але і цей процес вимагатиме значного часу та і проблема ціни землі теж нікуди не зникатиме.

Якщо ж земля, виходячи з гарних популістських гасел, скуповуватиметься за завищеною ціною, то потім продати  її буде важко і держава нестиме суттєві збитки.

А враховуючи рівень корупції в країні, слід очікувати, що зловживання та розкрадання державних коштів при цьому носитимуть масовий характер.

Вже не кажучи звідки мають взятись гроші на скупку земель. А мова в цьому випадку йде про десятки мільярди гривень, які потрібно відповідному агентству або банку мати в управлінні.

Скупка землі та формування касти земельних рантьє

Також реальним ризиком можна вважати масову скупку чи узаконення прав власності на землі, що вже знаходяться під контролем тих чи інших наших багатіїв, через підставних осіб.

Цілком реальним може виявитись припущення, що з'явиться ціла каста рантьє, які скуповуватимуть землі з метою подальшої здачі її в оренду.

В якій мірі суспільство вважатиме нормальною ситуацію, коли земля скуповується не для ведення аграрного бізнесу, а саме з метою здачі в оренду?

Чи готове воно бачити, як забезпечують на багато поколінь наперед ті чи інші родини свій добробут лише за рахунок земельної ренти?

Ті застереження, які зроблені в урядовому законопроекті, явно недостатні. Припущення, що когось зупинить необхідність надавати підтвердження наявності законного походження суми більше п'ятдесяти тисяч гривень, доволі наївні.

Найбільш очевидний та простий спосіб обходження цієї норми - це банківський кредит. Формально, це абсолютне законне джерело походження коштів. Потім ніхто не перевірятиме, а за рахунок чого такі кредити повертатимуться.

Отже якщо ми кажемо, що ми вводимо вільний обіг сільськогосподарських земель для передачі її ефективним власникам, що ведуть чи мають намір вести аграрну діяльність, а не для того, щоби її скупити та потім здавати в оренду, потрібно вводити доволі жорсткі механізми протидії цьому.

Наприклад, доцільно було би запровадження щонайменше 50 відсоткового обкладання податком на доходи, що отримуються від здачі в оренду землі в обсягах, наприклад, більше 15-20 гектарів.

У зв'язку з цим варто звернути увагу на те, що в урядовому законопроекті пропонується в межах природно-сільськогосподарської зони, встановити граничну максимальну загальну площу земельних ділянок у приватній власності однієї особи для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

У Поліссі таке обмеження складе 1500 гектарів; лісостепу - 1750; у степу, степу посушливому та сухому степу - 2100. У карпатській гірській області  900 гектарів, у кримській - 1100.

Але очевидно, що фермер з родиною, навіть за наявності сучасної техніки і при забезпеченні необхідної сівозміни, може самостійно обробити лише 200-300 гектарів земельних угідь.

В той же час уряд передбачає можливість купівлі однією особою до 2100 гектарів, тобто для родини, в якій хоча би 3 особи, це вже більше 6 тисяч гектарів земельних угідь.

Щоби було зрозуміло, в радянські час найбільш потужні колгоспи та радгоспи обробляли, як правило, не більше 3-4 тисяч гектар. При цьому на виробництві були задіяні сотні найманих працівників.

Очевидно, що дозвіл скуповувати землі в таких обсягах означає знову ж таки появу аграрної буржуазії, яка забезпечуватиме свій добробут не за рахунок щоденної праці в сільському господарстві.

Добре, якщо вони будуть мешкати в містах України і найматимуть управляючих, лише періодично заїжджаючи в свої  маєтки.

Якщо уряд хоче з наближених для себе осіб сформувати касту земельних рантьє, тоді його пропозиція цілком зрозуміла, якщо - ні, то в цьому випадку розмір земельних угідь, якими має право володіти одна особа, повинен в залежності природно-сільськогосподарської зони бути в межах від 200 до 400 гектарів.

Рейдерство

За відсутності єдиного реєстру прав власності роздача земель селянам призвела до масових випадків шахрайства та справжніх бунтів селян в тих чи інших регіонах  України. Тисячами чи навіть десятками тисяч вимірюється загальне число випадків, коли на одні і ті ж самі земельні ділянки управліннями земельних ресурсів були видані декілька актів на право їх володінням.

До того ж  реєстри та вся відповідна документація з таких управлінь зникала. Це давало можливість передавати земельні ділянки "потрібним" людям.

Уряд намагається переконати суспільство, що після формування єдиного земельного кадастру таке стане неможливим. В той же час головна причина, яка породжувала подібні шахрайства із  землею, був закритий характер земельних реєстрів.

Зараз, проголошує уряд, все буде навпаки. Кожний зможе ознайомитись з усією інформацією про земельні ділянки. Все так може і буде. От тільки інформація про власників таких земельних ділянок залишатиметься закритою.

Мовляв, у разі відкриття такої інформації, це суперечитиме принципу захисту персональних даних про особу.

Як це "бідні громадяни" розвинутих країн живуть з публічним характером  такої формації, важко навіть себе уявити. Очевидно, що закритість інформації про власників земельних ділянок, як, до речі, будь якої нерухомості, дає можливість для маніпулювання нею.

А тому всі ризики рейдерських захоплень земельних ділянок нікуди, насправді, не зникатимуть.

Цілком зрозуміло, що закриття інформації про власників має на меті в першу чергу приховати факт того, що наші можновладці та наближені до них багатії вже давно скуповують і скуповуватимуть надалі землю, не дуже себе обмежуючи поясненнями звідки у них гроші на це.

Обмеження можливості для нових поколінь займатися фермерством

Ще однією загрозою непідготовленого запровадження вільного обігу сільськогосподарських земель може бути проблема обмеження для нових поколінь українських громадян зайнятись фермерством.

Всі найкращі землі вже знаходитимуться у власності чи здаватимуться земельним агентством в довгострокову оренду. Очевидно, що потрібно формувати землі запасу, які на таких умовах передаватимуться тим чи іншим структурам в оренду, щоби можна було би земельні масиви в межах 200-400 гектарів в необхідний час продати чи здати в оренду тим фермерам, які хочуть зайнятись аграрною справою і матимуть відповідну підготовку для цього.

У цьому зв'язку слід також звернути увагу, що в урядовому законопроекті про ринок землі, пропонується різко скоротити строк, протягом якого фермер може повністю сплатити кошти за землю.

Сьогодні фермер, який отримав в постійне користування або оренду земельні ділянки для ведення фермерського господарства, формально має переважне право на викуп земельних ділянок розміром до 100 гектарів угідь, тому числі до 50 гектарів ріллі, з розстрочкою платежу до 20 років.

Але зараз уряд пропонує обмежити цей строк 5 роками, при цьому половина суми має бути оплачена зразу.

Це прямо вказує, що уряд не на словах, а на ділі замість сприяння розвитку фермерства в Україні хоче суттєво обмежити їх появу та можливість розпочати займатись аграрним виробництвом.

Втрата селянами землі внаслідок економічної політики уряду

Ще одним очевидним, хоча в реальності далеко не останнім ризиком впровадження вільного обігу сільськогосподарської землі, який слід згадати, може бути економічна політика уряду.

Українські уряди протягом всіх двадцяти років української незалежності не мали і до цього часу не мають прогнозованої ефективної сталої політики підтримки сільгоспвиробників.

Така підтримка переважною мірою спрямована на сприяння великим агрохолдингам. При цьому внаслідок втручання уряду в рух сільгосппродукції та цін на неї, як це вже було далеко не один раз в минулому, може нанести великі збитки селянам.

І страждають від цього в першу чергу малі та середні аграрні товаровиробники, тобто ті, хто потенційно може використовувати землю в якості застави під банківські кредити.

Зрозуміло, що збитки, які виникають в результаті поганих природних умов чи дискримінаційних по відношенню до аграріїв дій уряду, таким підприємствам покривати буде нічим.

Якщо раніше банки були змушені миритись з таким перебігом подій та пролонгувати кредитні угоди, то зараз у них з'явиться можливість просто відбирати заставлену землю. І не факт, що уряд не буде свідомо провокувати подібний перебіг подій.

Що далі

В українських умовах, враховуючи найбільші в Європі розміри угідь та ріллі, поява та функціонування великих вертикально інтегрованих аграрних компанії - процес цілком об'єктивний та позитивний.

В той же час без максимального сприяння розвитку малих та середніх агровиробників з відповідною спадкоємною економічною політикою українських урядів, без протидії формуванню касти земельних рантьє, без повністю прозорого земельного кадастру, без максимального спрощення процедури укладання орендних договорів, які зараз подекуди реєструються від півроку до року, без законодавчого закріплення механізму захисту прав та обов'язків орендарів та орендодавців, включаючи обмеження строків оренди с/г земель не більше як 20 роками, без жорсткого контролю з боку держави, спрямованого на збереження та зростання їх родючості, українське суспільство вже через 5-10 років може зіштовхнутись з кричущим розшаруванням мільйонів українських селян, які залишать своїх нащадків без права обробляти свою землю, та однією-двома сотнями аграрних баронів, що контролюватимуть переважну частину українських земель.

Те, що такий розвиток подій не сприятиме політичній та соціальній стабільності в Україні, годі і говорити.

Отже впровадження вільного обігу с/г земель крок цілком прогресивний лише за умови підкріплення його чесною, зрозумілою та сприйнятою суспільством фінансово-економічною і нормативно-правовою політикою з боку влади.

Без врахування таких факторів вільний продаж землі неминуче обернеться серйозними конфліктами в суспільстві, з превалюванням популізму та соціальної демагогії, та з відповідною дискредитацією самої ідеї.

На жаль, більшість кроків української влади за останні півтора роки не дають сподівань, що вона готова дослуховуватись до застережень експертів, представників опозиції та громадськості, а тому цілком ймовірно, що нас очікує конфліктний шлях проведення аграрної реформи та встановлення цивілізованих стосунків в сфері обігу земель сільськогосподарського призначення.