Податок на нерухомість: палац за ставкою халупи

Власникам розкішних апартаментів в Україні поталанило більше, ніж заможним європейцям: автори Податкового кодексу поблажливо поставилися до вітчизняних багатіїв та їх пристрасті до дорогих іграшок.

Як відомо, з 1 січня 2012 року в Україні запроваджується податок на нерухомість. Незважаючи на запевнення чиновників, він навряд чи ускладнить життя багатим співвітчизникам.

Готуючи Податковий кодекс, представники Кабміну та Адміністрації президента не раз наголошували, що податок на нерухомість буде одним з основних механізмів оподаткування розкоші і джерелом значних надходжень у місцеві бюджети.

Втім, ці обіцянки виявилися лише черговими деклараціями. Під час прийняття кодексу про початкову роль податку законодавці забули. У цьому можна переконатися при більш детальному ознайомленні із статтею 265 документа.

Відповідно до неї, платити податок на нерухомість щорічно зобов'язані фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти.

Право встановлювати ставку податку надається сільським, селищним або міським радам. Однак встановити індикатори вони можуть лише для квартир і будинків, площа яких не перевищує 240 і 500 квадратних метрів відповідно - до 1% від розміру мінімальної зарплати за квадратний метр.

Для апартаментів більшою площею кодексом встановлена чітка ставка - 2,7% мінімальної зарплати. Оподатковується при цьому кожний квадратний метр.

Ставки податку на нерухомість для фізичних осіб

У той же час, фізичним особам - власникам житлової нерухомості надаються пільги у вигляді зменшення бази оподаткування на 120 квадратних метрів для квартир і 250 квадратних метрів - для будинків. Отже, господарі житлових площ нижче відповідних меж податок не сплачуватимуть.

По суті, за основу для розрахунку ставок ідеологи нововведень взяли розміри об'єктів нерухомості. Фактор вартості житла в методиці не враховується. Тобто будинок понад 500 квадратних метрів десь у селі на кордоні з Молдовою буде обкладатися таким же податком, як і аналогічний об'єкт під Києвом у Межигір'ї.

Місцеві ради можуть послабити подібні дисонанси, затверджуючи ставки в діапазоні 0-1% від мінімальної зарплати для об'єктів, які належать до сфери їх впливу. Утім, це стосується лише квартир площею 120-240 метрів і будинків на 250-500 "квадратів".

Виникають сумніви і щодо адекватності майбутніх розмірів ставок. Однією з перших затвердила ставку податку на нерухомість влада Донецька - 1%. Якщо це максимально дозволений розмір, то якою повинна бути ставка для Києва, ринок житла якого вважається найдорожчим?

В будь-якому разі, у власників домівок в "глибинках" є серйозні підстави для обурення. Їх житло в десятки разів дешевше за об'єкти, що знаходяться поблизу мегаполісів, але податки з них можуть бути рівнозначними.

"Якщо говорити про соціальну справедливість, то при визначенні розміру податку брати за основу площу не варто. Вартість квадратного метра може відрізнятися в сотні разів", - каже юрист юридичної фірми Salans Сергій Мельник.

Президент Союзу фахівців з нерухомості Олександр Рубанов теж вважає, що більш точної бази для оподаткування нерухомості, ніж її вартість, не може бути.

"Як площа може врахувати стан об'єкта або інфраструктуру? Вони затвердили якийсь "метод Шарикова", - дивується він.

Менеджер компанії "Ернст енд Янг" Марина Сироватка погоджується, що законотворцям потрібно було застосувати "більш тонку" концепцію. Утім, стверджує вона, використання площі як бази оподаткування цілком виправдане.

"Застосовувати таку розрахункову величину простіше. Певною мірою це прив'язка, хоча й умовна, до рівня доходів та інфляції", - зазначає експерт.

За її словами, використання у розрахунку ставки вартості нерухомості є більш об'єктивним, але цей механізм складніший і витратніший в адмініструванні.

"Переоцінку доведеться проводити щороку з урахуванням зношеності, коливань ринку, інфляції. Залишається місце для зловживань", - підкреслює Сироватка.

На думку Рубанова, уникнути цих проблем можна за допомогою проведення експрес-оцінок.

У той же час депутат від фракції НУНС Ксенія Ляпіна вважає, що в Україні нема кваліфікованих і усталених інститутів оцінки, які можуть це зробити. "Є сенс відстрочити введення цього податку, але не просто відкласти, а створити за цей час умови для проведення оцінки", - наголошує вона.

До слова, уряди багатьох країн вже давно використовують ринкову вартість житла як базу для її оподаткування. Так, у Болгарії щорічний податок на нерухомість становить орієнтовно 0,25% від її балансової вартості. Ставка встановлюється місцевими органами, тому трохи відрізняється залежно від місцевості.

Податок на майно в Західній Європі діє ще з часів Римської імперії. В Німеччині податок при купівлі нерухомості - Grunderwerbsteuer - становить 3,5-5% від її кадастрової вартості, податок на утримання нерухомості - Grundsteuer - 0,5-1,5%. При цьому ставки в Німеччині вважаються одними з найнижчих в Європі.

В Іспанії власникам житла доводиться платити на рік два податки: муніципальний - 0,4-1,1% від кадастрової оцінки житла - і податок на майно - 0,2-2,5%. Для останнього базою може бути і кадастрова вартість об'єкта, і його ринкова ціна.

У США почали стягувати податки на власність майже 180 років назад. Розмір щорічного податку на нерухомість тут становить 1-2% від ціни продажу об'єкта.

У 2012 році збираються ввести податок на базі кадастрової оцінки і в Росії. Єдиний податок на землю і майно росіяни планують запровадити у 12 "пілотних" регіонах.

Для багатьох країн податок на нерухомість є основним джерелом фінансування будівництва інфраструктури. У Великобританії платник може звернутися до влади із запитом, що було побудовано в його районі за рахунок податкових надходжень. Зазвичай дані платнику надсилають у письмовому вигляді на домашню адресу.

Українські місцеві органи вже бідкаються, що грошей від податку на нерухомість буде обмаль. За словами мера Донецька Олександра Лук'янченка, 90% житла в місті не підлягає оподаткуванню.

"Очікувані надходження - не більше 20 мільйонів гривень щорічно. Ця сума для міського бюджету невелика", - повідомив він.

Щоб виправити становище, влада може скасувати пільги для малозабезпечених. За словами Мельника, є пропозиції прибрати норму Податкового кодексу про зменшення бази оподаткування для фізосіб на 120 і 250 квадратних метрів.

Хоча цю ношу могли б узяти на себе любителі розкішного житла. Навіть якщо вони будуть платили податки за мірками скромної Болгарії, представників якої не так багато у рейтингах Forbes, надходження до бюджетів значно зростуть.

"Економічна правда", спираючись на дані про нерухомість в деклараціях доходів найбільш забезпечених представників влади, підрахувала, що виплати в такому разі можуть зрости в три-п'ять разів.

При цьому з декларації голови Адміністрації президента Сергія Льовочкіна незрозуміло, де саме знаходиться його квартира площею 205 квадратних метри. Проживає він у Козині, а зареєстрований у Фастівському районі.

Така сама ситуація з віце-прем'єром Андрієм Клюєвим, дружина якого має житло в 296 квадратів. Він та його колега Борис Колесников, який володіє квартирою розміром у 216 квадратних метри, в графі "місце проживання" вказали адресу в Донецьку.  

Варто додати, що до таблиці не увійшли шикарні будинки чиновників, вартість яких важко визначити навіть приблизно.

Так, потенційним джерелом надходжень до місцевих бюджетів на розбудову парків може бути нерухомість сім'ї голови СБУ Валерія Хорошковського. В декларації чиновника зазначено, що його дружина володіє палацом на 9 900 "квадратів".

Міністр економічного розвитку Андрій Клюєв володіє затишним будинком площею більше 2 300 квадратних метрів. Він знаходиться на хуторі Рудики, де майже всі сільські хати поступилися своїм місцем маєткам. "Дітище" першого віце-прем'єра 2007 року оцінювали в 25 мільйонів доларів.

Майже вдвічі менше "квадратів" у будинку міністра соціальної політики Сергія Тігіпка - 1 250. Його садиба - у Старих Безрадичах. Там же - "будиночок" екс-президента Віктора Ющенка.

Якщо до податків згаданих осіб та інших цінителів дорогої нерухомості додати виплати кінцевого власника об'єктів у Межигір'ї, ймовірно, можна буде забути про нестачу коштів для оцінки житла та адміністрування податку.