Ринок нерухомості: знецінені активи не користуються попитом

Вже не залишилося країн, які б не відчули негативного впливу глобальної фінансової кризи. Разом з іншими галузями, серйозних втрат зазнав сектор нерухомості, і український ринок - не виняток.

Його нинішній стан та особливості розвитку стали предметом дослідження відомих міжнародних організацій.

Експертні організації Ernst & Young і Fitch Ratings констатують, що зростання штрафних процентних ставок і падіння цін на нерухомість, які похитнули іпотечний ринок на початку кризи, перемістилися й на ринок комерційної нерухомості.

Негативні прогнози вони пов'язують з відсутністю кредитування та порушенням інвестиційних механізмів.

Зокрема, в аналітичному дослідженні глобального ринку нерухомості й ринку нерухомості України компанії Ernst & Young наголошується, що кредитні структури та інвестиційні механізми неймовірно ускладнилися, що призвело до призупинення кредитування.

У свою чергу, обмеження доступу до позикового фінансування та неможливість розміщення капіталу за прийнятними нормами прибутку паралізували угоди з нерухомості.

Міжнародне рейтингове агентство Fitch відзначає, що позиції ліквідності компаній сектору нерухомості погіршилися в міру швидкого ослаблення кінцевих ринків і виведення банками коштів з цієї сфери.

Світовий обвал триває

Глобальна фінансова криза поставила під сумнів майбутнє світової індустрії нерухомості, вважають експерти Ernst & Young.

Якщо влітку 2007 року цей ринок викликав кризу у банківській системі, то восени 2008 року банки спровокували обвалення сектора нерухомості.

Опосередкований вплив фінансової кризи тільки зараз починає позначатися на економіці нерухомості у вигляді зниження купівельної спроможності населення та бізнес-впевненості, зростання безробіття та корпоративного банкрутства.

За даними фахівців відділу консультаційних послуг з нерухомості компанії Ernst & Young, відбувається масова переоцінка європейської нерухомості. Ціни на нерухомість у Великобританії впали на 31% у порівнянні з піком 2007 року, і очікується подальший спад до 24% до кінця 2009 року.

Крім того, акції компаній ринку нерухомості, які публічно торгуються, продаються за історично низькими показниками. А докризове співвідношення показника позикових коштів до власних, яке становило 80%, знизилося до 50-55%.

Зазначені негативні явища призводять до того, що інвестори починають розглядати альтернативні сектори нерухомості як засіб захисту. Тому кошти на світових ринках нерухомості вкладають в житло для студентів, паркування, центри обробки даних та в інфраструктуру, стверджують аналітики Ernst & Young.

Гірше, ніж в Африці

Для більшості інвесторів ринки, що розвиваються, складають основну нішу для зростання, хоча успіху ці ринки не гарантують.

Згідно з дослідженням Fitch Ratings, компанії сектору будівництва та нерухомості України та Росії мають найбільш слабку позицію ліквідності серед усіх європейських, близькосхідних та африканських країн.

Аналіз українського ринку комерційної нерухомості компанії Ernst & Young також підтверджує ці побоювання.

Через високу залежність від позикового капіталу діяльність індустрії нерухомості знаходиться у прямій кореляції з кризою ліквідності.

Аналітики компанії констатують, що стабільне зниження ставок капіталізації, яке відображало зростання цін і довіри інвесторів, кардинально змінилося. Тому,  прогнозують вони, очікується високий рівень банкрутств серед середніх і малих девелоперів в Україні.

Вітчизняний ринок нерухомості сьогодні пропонує значну кількість знецінених активів, але при цьому не зафіксовано жодної великої транзакції, відзначають експерти.

Старший директор аналітичної групи Fitch з сектору будівництва та нерухомості у Європі, Близькому Сході та Африці Джуліана Краш вважає, що великі угоди не будуть проводитися до появи цінової рівноваги.

"Покращення позицій ліквідності малоймовірне, поки ринки нерухомості (України. - "ЕП") не досягнуть нової цінової рівноваги і не почнуть знову генерувати стабільний операційний грошовий потік, а ринки боргового капіталу не стануть знову відкритими для емітентів із секторів нерухомості", - сказала вона.

Перехід у нижчий клас

Більшість компаній, зазначають експерти Ernst & Young, намагаються мінімізувати операційні витрати і оптимізувати бізнес-процеси.

А це призводить до скорочення площ і консолідації всіх бізнес-підрозділів в одному невеликому будинку, на значно меншій території.

Чимало орендарів переглядають місця розташування офісів і віддають перевагу приміщенням більш низького класу. Компанії ж, які не сильно постраждали під час кризи, отримали можливість покращити умови розміщення без збільшення витрат.

Збільшується також кількість площ, що пропонуються в суборенду.

При цьому рівень вакантних офісних центрів класу А досяг в Україні 10-15%, а орендні ставки на такі приміщення знизилися на 30-40%.

Експерти прогнозують подальше зниження місячних ставок до рівня 30-40 доларів за квадратний метр для класу А, і до 15-30 доларів - для класу В.

У 2009 році очікувалося будівництво 70-120 тисяч квадратних метрів офісних площ. Однак більша частина цих проектів буде введена в експлуатацію у 2011-2013 роках.

Орендарі ідуть на поступки

Очевидно, що сегмент торговельної нерухомості у період кризи є найбільш стійким серед інших сегментів комерційної нерухомості. Тим не менш, зниження купівельної спроможності до рівня 2000 року значно вплинуло на загальний рівень попиту.

Загальна пропозиція торговельної нерухомості у Києві на кінець 2008 року становила 850 тисяч квадратних метрів, включаючи нову пропозицію у розмірі 140 тисяч метрів.

При цьому кількість вакантних площ постійно підвищується. Загроза збільшення вільних квадратних метрів змушує орендодавців знижувати орендні ставки.

Втім, їхнього обвалу не буде - більшість девелоперів відклали свої плани щодо виходу на регіональні ринки - міста з населенням менше 700-800 тисяч осіб.

Значне падіння темпів виробництва позначилося і на зниженні рівня попиту на виробничі об'єкти.

Ринок складської нерухомості став ринком орендаря з більш гнучкими і вигідними умовами, говорять аналітики. За їхніми даними, орендні ставки під впливом глобальної кризи знизилися на 15-20%.

При цьому потреба у нових приміщеннях буде поступово знижуватися, а нова пропозиція 2009-2010 років значно перевищить попит.

Подібна ситуація і на ринку землі. Поточні ціни на ділянки впали з початку кризи на 35-40% і очікується їх подальше здешевлення на 25-30% до кінця 2009 року.

"На ринку майже повністю відсутні середні та великі трансакції земельних ділянок.  У секторі можна спостерігати лише лімітовану кількість незначних операцій під індивідуальне будівництво житлової нерухомості", - пишуть експерти Ernst & Young.

За їхніми даними, ділянки, придбані для спекулятивних цілей, виставлені на продаж, однак продавці стикаються з низькою ліквідністю і низьким попитом. У підсумку, знижки досягли свого піку і в окремих випадках склали 25-30%.

Значна перевага пропозиції над попитом триватиме до кінця 2009 року, прогнозують аналітики.

"Ділянки з найкращим місцем розташування та відповідною інфраструктурою, можливо, будуть єдиним затребуваним продуктом на земельному ринку України у 2009 році", - резюмують автори дослідження.