Як стати співвласником готелю на Майдані Незалежності й скільки на цьому можна заробити

За підтримки REIT-компанії Inzhur

11 липня 2024

Інвестиції в нерухомість – це можливість забезпечити собі постійний пасивний дохід. Скільки можна заробити на інвестиціях у готелі?

Що таке REIT-фонди

REIT-фонди – нове явище для України, хоча в інших країнах вони існують давно. Це компанії, які купують, володіють та управляють нерухомістю, що приносить дохід. Абревіатура REIT розшифровується як Real Estate Investment Trust.

REIT-фонд об’єднує декілька сотень або тисяч інвесторів, які вклали кошти в будівництво чи купівлю великого об’єкта нерухомості: апартаментів, офісної будівлі, торгового центру, готелю, складу, приміщення супермаркету.

Сам фонд виступає керівною компанією "під ключ" – він акумулює кошти на купівлю, супроводжує всі юридичні процедури, дбає про цю нерухомість, здає в оренду приміщення, збирає прибуток від роботи об’єкта та пропорційно розподіляє його між інвесторами. За свою роботу фонд бере невелику комісію.

За українським законодавством, REIT-фонд повинен розподіляти між акціонерами у вигляді дивідендів не менше 90% свого оподатковуваного прибутку. Регулятором фондів виступає Національна комісія з цінних паперів і фондового ринку, що унеможливлює шахрайство в цьому напрямі.

У чому перевага такого роду інвестицій? REIT-фонди є альтернативою найпопулярнішим способам вкладення коштів для українців – банківським депозитам, облігаціям внутрішньої державної позики (ОВДП) і придбанню квартири. Водночас інвестиції в REIT дають вищу дохідність.

Будівництво і нерухомість є одними із найбільш маржинальних бізнесів в Україні. Прогнозована дохідність від здачі в оренду нерухомості становить 8-20% річних, а окупність – 5-12 років.

Inzhur є податковим агентом і самостійно сплачує податки за вас. Податок на дивіденди становить 10,5%: 9% податку на доходи фізичних осіб і 1,5% військового збору.

Як це працює в інших країнах

У Сполучених Штатах Америки REIT-фонди з’явилися у 1960 році. Наразі в країні діє 193 фонди. Національна асоціація інвестиційних трастів у нерухомість США оцінює ринкову вартість цих компаній у 1,3 трлн доларів. Вони володіють і керують активами сукупною вартістю 4 трлн доларів.

Сьогодні у власності REIT-фондів знаходиться 575 тисяч об’єктів нерухомості. Загалом 170 мільйонів американців, або приблизно 50% населення США, живуть у домогосподарствах, побудованих через інвестиції в REIT-фонди або пенсійні плани.

За 2022 рік трасти з нерухомості виплатили близько 70 млрд доларів дивідендів. За підрахунками Асоціації, на горизонті останніх 30 років дохідність REIT-фондів перевищує дохідність 10-річних казначейських зобов’язань уряду з постійним терміном погашення.

Меню нерухомості у власності інвесторів REIT-фондів надзвичайно широке: промислові приміщення, офіси, торговельні центри, апартаменти, готелі, центри обробки даних, медичні заклади, казино і навіть базові станції мобільних операторів.

Перший REIT-фонд в Європі з’явився в Нідерландах у 1969 році, хоча активно розвиватися ця галузь почала пізніше – у 2000-их роках. Наразі загальний обсяг активів під управлінням європейських фондів REIT оцінюється у понад 500 мільярдів євро.

Приватизація готелів "Козацький" та "Україна": в чому їхня привабливість

Наразі в Україні працює одна REIT-компанія – Inzhur. За 2,5 року роботи компанія накопичила 1 907 287 311 грн активів в управлінні, об’єднала понад 7566 співвласників нерухомості, виплатила співвласникам понад 144 316 517 грн дивідендів. Засновником і CEO REIT-компанії Inzhur є Андрій Журжій, український підприємець та інвестор, юрист.

У червні компанія оголосила про створення нового фонду – Inzhur Hotel. Мета – спільно з українцями приватизувати державні готелі "Козацький" і "Україна", що розташовані на Майдані Незалежності в Києві. Конкурс на придбання "Козацького" Фонд держмайна проведе вже 18 липня. Стартова ціна – 155,5 млн грн.

"155,5 млн грн – це не кінцева сума продажу, а стартова ціна на аукціоні. Остаточна ціна залежить від ставок учасників аукціону. Ми вже чітко знаємо нашу максимальну ставку, за якої об’єкт генеруватиме гарний дохід. Але з огляду на участь у відкритому аукціоні, не афішуємо наміри", – каже Андрій Журжій.

Мінімальна сума інвестиції у фонд Inzhur Hotel для кожного охочого становить 4 тисячі гривень. Прогнозована дохідність – 10% річних у доларах протягом 10 років. Також очікується, що вартість (капіталізація) готелю зростатиме, а значить збільшуватиметься і вартість цінних паперів. Наразі співвласниками фонду стали 854 українці, інвестувавши у фонд 86 921 651 грн.

По завершенню 10 років діяльність Inzhur Hotel буде або продовжена, або об’єкти будуть продані стратегічному інвестору за ринковою ціною, а кошти від продажу нерухомості – розподілені між співвласниками.

Після перемоги в аукціоні Inzhur проведе аудит стану готелю, розробить його бізнес-стратегію, проведе реконструкцію, підвищить клас з трьох зірок до чотирьох і почне залучати туристів з усього світу.

"Реконструкція разом з проєктуванням займе приблизно два роки. На етапі проєктування готель працюватиме в нинішньому стані й зароблятиме на своє утримання. В період реконструкції дивідендів не буде, але ми прогнозуємо зростання вартості сертифікатів (капіталізації – ред.) внаслідок збільшення вартості активу після реконструкції", – каже Андрій Журжій.

У разі, якщо приватизаційний конкурс виграє інша компанія, Inzhur інвестує кошти вкладників у ОВДП до старту наступного аукціону з продажу іншого обʼєкту – готелю "Україна". Фонд державного майна запланував приватизація готелю "Україна" на літо 2024 року, проте точна дата ще не відома. Стартова ціна – 1,05 млрд грн.

У разі програшу на другому аукціоні Inzhur поверне всі кошти інвесторам протягом 30 днів, а фонд ліквідує. За бажанням вкладника, отримані кошти можна проінвестувати в інші фонди Inzhur – для приватизації ТРЦ Ocean Plaza, Житнього ринку, будівництва приміщення для супермаркету "Сільпо" або в інший фонд, що буде доступний на той час.

Стратегія для обережного інвестора: мінімізація ризиків, малий поріг входу, диверсифікація портфеля

REIT-фонди відкривають доступ до великих комерційних об’єктів всім охочим. Кожен українець може стати співвласником впізнаваних споруд. Раніше цей ринок був доступний тільки інвесторам з мільйонними капіталами, що можуть придбати цілу будівлю.

Мінімальна сума першої інвестиції в Inzhur Hotel становить 4 тисячі гривень, що дорівнює вартості чотирьох сертифікатів. Згодом можна докуповувати сертифікати й збільшувати свій портфель. Мінімальна сума повторної інвестиції – одна тисяча гривень.

Перша інвестиція:

4 000 ₴

Невисокий розмір мінімального порогу входу дозволяє новачкам і консерваторам в інвестуванні "спробувати" новий для України механізм отримання пасивного доходу. Якщо сподобається – суму вкладень можна збільшити, якщо ні – продати сертифікати фонду назад.

Для досвідчених інвесторів участь у REIT-фонді буде логічним кроком з диверсифікації капіталу в умовах "підвисання" інших поширених інструментів, наприклад, купівлі квадратних метрів на ринку первинної нерухомості. Як відомо, останній з 2022 року знаходиться в стагнації в більшості регіонів на схід від Тернополя.

Крім того, участь у REIT-фонді – це повністю пасивна інвестиція. Інвестор не залучений у діяльність компанії та лише отримує дивіденди. За інвестора податки сплачує Inzhur, людині не потрібно цим займатися.

Легке відкриття рахунку

за 10 хвилин

Відкрити брокерський рахунок в Inzhur можна зі смартфона або ноутбука за 10 хвилини, без відвідування офісу компанії. Підписати документи можна за допомогою "Дії" або цифрового підпису.

В онлайн-кабінеті можна купувати цінні папери, відстежувати баланс коштів і дохідність своїх інвестицій. Спілкування з менеджером відбувається в месенджерах.

Скільки можна отримати від вкладів в Inzhur Hotel

Прогнозована середня річна дохідність для вкладників фонду Inzhur Hotel становить 10% річних у доларах. Чому "прогнозована"?

Компанія має великий девелоперський досвід і оцінює різні фактори: скільки треба вкласти в"Козацький" і що з ним зробити, щоб він генерував вказану середню прибутковість за 10 років. У розрахунках закладені такі складові як стартова і прийнятна кінцева ціна лота, вартість проєктування та реконструкції, особливість локації.

"Inzhur Hotel – мультиоб’єктний фонд, і якщо ми на підставі аналізу все ж таки дійдемо висновку, що купівля готелю «Козацький» невигідна через завищену ціну на аукціоні, ми відмовимось від цієї ідеї, а вже зібрані інвестиції будуть переведені на приватизацію тільки готелю «Україна»", – зазначили в компанії.

Виплата дивідендів у період повноцінного функціонування об’єктів відбуватиметься щомісячно. Але в період реконструкції готелю "Козацький" він не буде приносити дивіденди.

Тож, інвестувавши 4 тисячі гривень (за нинішнім офіційним курсом Національного банку – близько 98,3 долара), під час роботи готелю ви будете отримувати близько 0,82 долара дивідендів на місяць. Виплата відбуватиметься в національній валюті – гривні – за офіційним курсом на день виплати. Всі розрахунки за обʼєктами нерухомості у власності завжди привʼязані до валюти, як і вся нерухомість в країні.

Якщо ви інвестуєте, наприклад, 50 тисяч гривень в Inzhur Hotel (близько 1233 долари), щомісячні дивіденди становитимуть 10,3 долара. При інвестиції в 300 тисяч гривень (7,4 тисячі доларів) ви отримуватимете 61,7 долара щомісяця.

За рік ви повернете 10% вартості інвестицій, продовжуючи бути власником сертифікатів. Самі сертифікати зростуть в ціні внаслідок збільшення вартості готелю після реконструкції, прогнозують в Inzhur.

Сертифікати можна буде продати третій особі за ринковою ціною: комісія за перепродаж становитиме до 3% (тільки після придбання об’єкта; до аукціону гроші повертаються в повному обсязі без комісій), а середній час виходу з фондів Inzhur не перевищує 4,5 години. Можна знайти покупця в чаті співвласників Inzhur у групі в Telegram самостійно: такі угоди відбуваються часто, покупці знаходяться особливо швидко, а комісії – відсутні.

© 2005-2024, Економічна правда. Використання матеріалів сайту лише за умови посилання (для інтернет-видань - гіперпосилання) на "Економічну правду".
‍
"Всі матеріали, які розміщені на цьому сайті із посиланням на агентство "Інтерфакс-Україна", не підлягають подальшому відтворенню та/чи розповсюдженню в будь-якій формі, інакше як з письмового дозволу агентства "Інтерфакс-Україна". Назва агентства "Інтерфакс-Україна" при цьому має бути оформлена як гіперпосилання.
‍
Матеріали з плашкою PROMOTED та НОВИНИ КОМПАНІЙ є рекламними та публікуються на правах реклами. Редакція може не поділяти погляди, які в них промотуються.
‍
Матеріали з плашкою СПЕЦПРОЄКТ та ЗА ПІДТРИМКИ також є рекламними, проте редакція бере участь у підготовці цього контенту і поділяє думки, висловлені у цих матеріалах.
‍
Редакція не несе відповідальності за факти та оціночні судження, оприлюднені у рекламних матеріалах. Згідно з українським законодавством відповідальність за зміст реклами несе рекламодавець.