Житло у війні: куди рухається ринок нерухомості

Здавалось, нескінченні  бомбардування і маніакальна впертість росії мали б обвалити ринок нерухомості в Україні.

Але ринок, замість цього, почав "рухатися". Куди і за якими правилами? Зафіксувати нові тенденції та спрогнозувати вектори руху вітчизняного ринку нерухомості ми разом із колегами (галузевими фахівцям, аналітиками та журналістами) спробували у новому форматі — на дискусійній панелі DIM Talks. І нині готовий поділитися тезами з першої.

Географічний фактор: подалі від фронтів

Що маємо зараз? Справжній бум на ринку на заході України і частково в Києві. Тут все зрозуміло: подалі від ворога і поближче або до європейських кордонів, або до столиці, як простору  для реалізації амбіцій та можливостей – особистих та бізнесових. 

"Після 24 лютого є проєкти, які стартували. Їх аж 357 по всій Україні. Серед них в лідерах Львівська область, на другому Київська і три західноукраїнські області – відповідно Івано-Франківська, Закарпатська та Тернопільська.

Ще 365 житлових комплексів змогли завершити свої продажі після початку вторгнення. Тут також на першому місці Львівщина", — відзначив представник ЛУН Олександр Андросович.

Повномасштабна війна змінила ТОП-5 міст з найдорожчою нерухомістю. Доти це були Київ, Дніпро, Львів, Одеса та Харків. Зараз це – Львів, Київ, Ужгород, Дніпро та Одеса.

Львів вирвався у лідери і перетворюється на центр тяжіння поближче до європейських кордонів (читай – безпеки). У списку з’явився найбезпечніший регіон – Закарпаття, а Харків через беззупинні атаки з повітря, закономірно, з переліку зник.

Ціни. Житло стало дорожчим  на 53%. Якщо раніше треба було розраховувати на 35 тис. грн за кв. м у найдорожчому Києві, то зараз – 53,7 тис. грн у найдорожчому Львові.

Хто зараз купує нерухомість?

Війна докорінно змінила структуру цільової авдиторії покупців нерухомості. Інвестори, бізнесмени, спеціалісти з високим доходом поступилися військовослужбовцям, правоохоронцям, вимушено переміщеним українцям. Незмінними покупцями лишаються хіба що молоді родини з дітьми.

За словами власника City Development Solutions Романа Герасимчука, якщо до 24 лютого клієнти розглядали нерухомість як інвестицію, прагнули покращити свої умови чи змінити місце проживання, то зараз квартиру купують, аби переїхати у більш безпечний регіон чи придбати житло замість того, яке зруйнувала окупанти.

Та й через масштабну релокацію виробництв і відкриттям нових підприємств в західних регіонах, а відтак, і вимушеним переїздом, купують житло саме там.

3+4 – як покупці обирають житло у 2024?

Безпека – новий і принципово важливий пункт. Багатофункціональне укриття в будинку, метро поруч капітальні несучі стіни, – це те, що запитують сьогодні потенційні покупці.

І, аби продавати площі, будівельникам доведеться змінювати підходи. Раніше пропонували панорамні вікна. Тепер вони мають бути із бронезахистом.

Не власні гроші – продати більше квартир забудовнику простіше, якщо він бере участь у держпрограмах, приміром, "єОселя" та "єВідновлення".

Персональний індекс лояльності – потенційному покупцю тепер потрібно більше. Більше часу, уваги, індивідуальних профітів та запевнень у тому, що забудовник збудує його дім.

І, звісно, кожен хоче отримати персональну програму бонусів, відстрочок, знижок чи клубних преференцій. Підстави – різні: соціальний статус, вік, психо-емоційний стан, світоглядна позиція чи… девелопер має бути і за психолога, і за персонального фінансиста.

Залишилися і звичні для ринку 4 пункти, які стабільно залишаються важливими для потенційного покупця:

• Вартість. Девелоперам варто дотримуватись балансу ринкової ціни і якості, якщо вони хочуть реалізувати свою нерухомість. Різко підняти ціни – гарантовано втратити клієнта.
• Очі хочуть бачити – люди більш охоче купують житло в тих об'єктах на первинному ринку, де вже є готові секції, благоустрій та працює внутрішня інфраструктура комплексу.
• "Заселяйся і живи" – суттєво зріс попит на житло із ремонтом. Клієнти більше не хочуть відкладати життя і витрачати час на ремонти. Хочуть жити вже. Девелопер має запропонувати йому таку опцію

Ніхто не хоче селитися у полі чи чекати роками комунальних та інфраструктурних вигод. Як розповіла на DIM Talks генеральна директорка групи компаній КДУ-реалті груп Олена Маленкова, після 2014 року їх формували ВПО, яким було будь-яке житло.

У часи пандемії в топі були багатокімнатні квартири та приватні будинки – люди у вимушеній ізоляції прагнули мати більше простору. Нині – попит формують військові, ВПК, ВПО та всі, хто може скористатись держпрограмою пільгової іпотеки "єОселя" – на них припадає майже половина угод з купівлі житла.

"Те, що в більшості шукає покупець – 1-2-кімнатні квартири з ремонтом вартістю $40-100 000. Недорогі таунхауси, але з розвиненою інфраструктурою – ніхто не хоче селитися "у полі". Із комфорт-класу – це закриті житлові комплекси, там сьогодні найвищі ціни.

Якщо мова про комерційну нерухомість, то тут попитом користуються окремо розташовані будівлі під ВПК. Їх готові купляти за вищою за ринкову ціною, якщо нерухомість підходить під їхні задачі", — зазначила експертка.

• Ризики. Два головних запитання: чи добудує компанія будинок і чи не здорожчає проєкт, якщо зросте вартість робіт чи матеріалів? І на них девелопер має відповідати постійно, регулярно і вчасно (а в ідеалі – до того, як саме запитання прозвучало). Мовчання – не золото, а втрата того самого золота з рахунків забудовника і його репутації.
  Що робити? Відповідальний забудовник бере ризики на себе і, якщо  страх покупця зупиняє його на шляху до покупки, зафіксувати домовленість про ризики додатково.  До прикладу, тактика, якої дотримується  група компаній DIM, – подорожчати квадратні метри можуть лише частково і лише "вільні", тобто лише ті, які не були продані чи взяті в розстрочку.

Ринок нерухомості рухається в бік якісного житла для різних категорій покупців, які отримують фінансову підтримку – програми кредитування, державну пільговуа іпотеку, гнучку розстрочку від девелопера тощо.

Якщо ми хочемо повністю відновити довоєнні масштаби у галузі, маємо не просто чітко відслідковувати, як змінюється наша ЦА та її запити. А й швидко і якісно реагувати на них - саме це може стати стимулом купувати, а не орендувати житло.

Але при цьому не нехтувати якістю будівництва та репутатцією. Тож нині ми закладаємо нові стандарти нерухомості і маємо мислити глобально, бо доведеться відбудовувати і будувати кардинально нове.

Тому наші зустрічі DIM Talks зробимо регулярними і доступними для всіх фахівців ринку. Якщо ви хочете глибше зануритись в тему, більше галузевої аналітики у записі зустрічі на YouTube.