Чи раціонально будувати багатоповерхівку замість вирощування пшениці

Економіка країни потребує негайних реанімаційних заходів. Це ніби очевидний факт, який не потребує ні обґрунтування, ні пояснень, ні тлумачень.

Мрія бізнесу і найефективніший спосіб стимулювання економіки – зниження податків. Проте ми знаємо, що в нас не вийде втілити в життя таку реформу.

На це є низка причин: від суб'єктивної позиції певних посадових осіб і до позиції країн-донорів фінансової допомоги, на вимоги яких ми повинні звертати увагу.

У земельній сфері є нерозкритий потенціал, заморожений надмірною бюрократизацією всіх процесів, пов'язаних із земельними ділянками.

Більшість офлайн-бізнесу, який перебуває трохи вище мікрорівня, починається з будівництва (складу, АЗС чи готелю), а значить – із земельної ділянки.

Це базовий етап будь-якого проєкту будівництва. Часто на цьому етапі виникають труднощі, які стають причиною заморожування або перенесення на іншу локацію.

Перейду до прикладу: приватна земельна ділянка сільськогосподарського призначення розташована поруч з містом. Власник хотів би припинити вирощувати аграрну продукцію і збудувати на ній житловий комплекс.

Для цього він повинен почати процедуру зміни цільового призначення ділянки.

Це означає, що йому потрібно пройти кілька сесій місцевої ради, низку погоджень і, можливо, ініціювати внесення змін у Генеральний план. Тобто треба витратити принаймні рік (це при лояльному ставленні до ініціативи місцевої влади) лише на те, щоб можна було почати процес отримання дозвільних документів.

Далі може бути ще рік. В України нема стільки часу на "маринування" людини, яка в умовах війни або післявоєнної відбудови ініціює створення нового проєкту.

Хтось може апелювати до того, що в даному випадку будуть завдані збитки сільському господарству. Відповідаю: ми живемо в час, коли коефіцієнт корисної дії має бути 100%. На менше в нас немає права. Порівняймо користь для бюджету різних варіантів використання землі, узявши для розрахунку лише ПДВ.

Щоб вирахувати кількість згенерованого ПДВ, необхідно знати кінцеву вартість продукту, який буде вироблений і реалізований у межах гектара землі.

Зерно. При середньому показнику врожайності пшениці 6 тонн з га і кінцевій ціні продажу 9 тис грн ми отримаємо 54 тис грн, з яких ПДВ становитиме 10,8 тис грн (для пшениці діє ставка 14%, але для наочності беремо загальну ставку).

За десять років гектар згенерує в бюджет 108 тис грн. Для обробітку одного гектара поля зернових культур важко вирахувати, скільки буде створено робочих місць, оскільки для цього не потрібні постійні наймані працівники.

Ліщина. Повноцінно плодоносити рослина почне на четвертий рік після посадки, а в перші роки доходів майже не буде. При врожайності 4 тонни з гектара і ціні очищеного фундуку 300 грн за кг вийде 1,2 млн грн доходу, з яких буде сплачено 240 тис грн ПДВ, за десять років – 1,44 млн грн (перші три роки не рахуємо).

Тут будуть створені два постійні робочі місця і орієнтовно чотири – сезонні.

Готельно-розважальний комплекс. Щоб точно ввійти в рамки Державних будівельних норм, на одному гектарі забудуємо лише 20% території двоповерховими спорудами. Це не менше 70 номерів, які будуть здаватися за ціною, притаманною приміській зоні обласного центру: 1 200 грн за добу.

За основу беремо середньостатистичну норму завантаженості – 50%. У підсумку отримаємо 1,26 млн грн доходу за місяць, за рік – 15,12 млн грн, з яких ПДВ становитиме 1,06 млн грн (ставка ПДВ для готельного бізнесу становить 7%).

За десять років буде сплачено 10,58 млн грн ПДВ. Слід додати, що капітальні інвестиції в будівництво такого комплексу за найменшими мірками сягнуть 150 млн грн. Крім того, буде створено не менше 20 постійних робочих місць.

Житловий комплекс. За основу візьмемо ідею малоповерхового будівництва (три поверхи). При нормі забудови ділянки не більше 50% виходить, що можна збудувати 11 тис кв м житла, які можуть бути продані по 25 тис грн за кв м. У підсумку отримаємо 275 млн грн, з яких ПДВ становитиме 55 млн грн.

Хоча це буде лише разова генерація продукту, з якого буде сплачено податок на додану вартість, це в 5 092 рази більше, ніж розмір річного ПДВ від вирощування пшениці, або в 229 разів більше, ніж з вирощування фундуку.

При цьому на кілька років буде створено не менше 40 робочих місць. Бонусом для економіки стане те, що в житлі власники робитимуть ремонти і купуватимуть речі.

Ми не проти сільського господарства, ми розуміємо його корисність і необхідність. Ми також не вважаємо, що все навколо потрібно забудувати. Це були лише приклади, у яких ситуаціях можна більш раціонально використати ділянку.

Світовий банк використовує поняття "ВВП на квадратний кілометр". За цим показником усі аграрні країни поступаються іншим, але цей показник вказує нам на напрям, у якому існує потенціал росту.

Чи можемо ми не використовувати такий потенціал? Ні. Чи важко внести зміни, які б розширили права власника земельної ділянки? Ні. Чому б це не зробити?

В Італії та Канаді існує практика аудиту раціональності використання нерухомості.

Якщо ви живете в приватному будинку серед багатоповерхівок, вам нараховується податок з коефіцієнтом за нераціональне використання землі. Якщо в регіоні, де можна вирощувати виноград, ви сієте пшеницю – платіть вищі податки. Це прямі стимули, які дещо суперечать нашим уявленням про інститут права власності.

Не вважаю, що в нас потрібно використовувати такі методи, але держава має сприяти землевласникам, які хочуть підвищити раціональність використання землі, а не створювати атракціон з безкінечних бюрократичних перешкод.

Такі точкові вдосконалення системи потрібні вже зараз. Країна ввійшла в небачену раніше кризу. Ми можемо себе тішити розмовами про план Маршалла і глобальні інвестиції, але для бюджету вигідніше мати тисячу дрібних фермерів, ніж один холдинг, і тисячу виробників, ніж один завод з тисячею найманих працівників.

Ми повинні носити на руках тих, хто не закриває бізнес і продовжує працювати, а ті, хто готові створювати проєкти, мають перейти в ранг героїв країни. Наша пропозиція якраз про те, як можна цим героям хоч трохи допомогти.