Україні потрібен блокчейн у сфері реєстрації майна

Проблема "чорних реєстраторів" та загалом корупції на ринку землі існує у всьому світі, а не лише в Україні. 

За даними Transparency International, близько 20% всіх землевласників світу хоча б раз платили хабар аби оформити землю на себе, або підтвердити своє право власності на неї. 

Але треба визнати, що в нашій країні ця проблема досягла особливого масштабу – "чорними реєстраторами" є, зокрема, особи, акредитовані Мін'юстом та які мають доступ до держреєстру майна, щоб внести до нього зміни у власних корисливих цілях, головним чином – щоб переписати приватне майно на іншого власника. 

Навіть Президент Зеленський у 2019 році публічно визнав, що за рік трапляється близько тисячі випадків незаконного втручання до держреєстру з подальшою зміною даних про власника майна.

Закон "Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців" від 2015 року мав спростити процедуру внесення змін до реєстру, але натомість спростив методи здійснення махінацій. 

Новий закон розширив кількість осіб, які мають доступ до держреєстру із правом внесення змін. 

Окрім власне держреєстраторів, повноваження з реєстрації майна отримали не тільки нотаріуси, але й акредитовані суб'єкти як, наприклад, комунальні підприємства або інші юридичні особи публічного права. 

Вже на третій рік роботи нового закону – станом на середину липня 2019 року – в країні функціонувало 277 комунальних реєстраторів. 

Новий Закон від 2016 року також запровадив принцип екстериторіальності, тобто реєстратори можуть вносити зміни, незалежно від їхнього власного місцезнаходження та місцезнаходження майна, стосовно якого відбуваються зміни власника у держреєстрі. 

Також закон не вимагав виписок із реєстру у паперовій формі. Хоча паперові документи також можна підробити, проте наявність документообігу одночасно в електронній та паперовій формах робить паперові виписки з єдиного держреєстру свого роду додатковими доказами на користь законного власника майна, який став жертвою "чорних реєстраторів". 

Якщо ж документообіг здійснюється винятково у цифровій формі, то і махінації відбуваються відносно непомітно для законного власника на першому етапі та ускладнює його лінію захисту у разі звернення до правоохоронних органів та суду. 

Впровадження блокчейну у сфері реєстрації майна може вирішити проблему "чорних реєстраторів" в Україні, оскільки ця технологія є децентралізованою мережею, яка, у свою чергу, підтримує свого роду електронну бухгалтерську головну книгу – леджер.

Будь-які зміни в леджері відразу відображаються по всій мережі – одночасно на всіх пристроях. 

Таким чином, будь-яке втручання в систему буде відразу ж виявлено. Блокчейн не має якогось єдиного центру, в який можна було б проникнути та внести туди неправомірні зміни.

Передові країни світу як Швеція та ОАЕ вже тестують впровадження блокчейну для ведення кадастру, хоча у випадку з ОАЕ, оголошене у 2016 році рішення перевести кадастр Дубаї на блокчейн до 2020 року не було здійснено вчасно. 

Швеція теж поки що не поспішає впроваджувати блокчейн, обмежуючись дослідженнями у цій сфері.

Прихильники впровадження блокчейну на ринку нерухомості Швеції стверджують, що технологія скоротить термін закриття угоди з 4 місяців до кількох днів, у тому числі, за рахунок відсутності паперового документообігу, а значить – значного скорочення часу, який раніше витрачався на доставку документів, або перевірки та проставлення фізичних підписів. 

Головним чином, впровадження блокчейну повертає довіру всіх учасників ринку до прозорості системи. Тобто цифрова трансформація в Україні без впровадження блокчейну є неповною. 

З першого погляду, відмова від паперового документообігу вже активно впроваджується в Україні, зокрема на прикладі застосунку "Дія", проте без блокчейну, таке рішення містить і свої ризики, як на прикладі діяльності "чорних реєстраторів", яким відмова від паперового документообігу навіть допомагає ефективніше переписувати майно на інших власників у незаконний спосіб.

Перехід на блокчейн у реєстрації майна необхідний Україні саме тому, що ця технологія відображає весь ланцюжок власників, а не тільки теперішнього власника, як це, наприклад, наразі працює в е-деклараціях на сайті НАЗК. 

Можливість ознайомлення з ланцюжком усіх попередніх власників зробила б всю систему реєстрації майна набагато прозорішою. 

Деякі високопосадовці декларують майно, придбане за підозріло низькими цінами. Одним із можливих пояснень є те, що майно у декларації, що придбане за підозріло низькою ціною є насправді "подарунком" (тобто, хабарем) від людини, що здійснює корупційний вплив на високопосадовця. 

Іншим поясненням може бути бажання декларанта сплатити менше податків через занижену ціну задекларованого майна. Впровадження блокчейну допомогло б одразу виявляти такі корупційні схеми та всіх їхніх учасників.

Крім умисних злочинних дій, учасники ринку нерухомості також страждають від ненавмисних помилок, допущених реєстраторами через неуважність чи недбалість. Блокчейн допоможе уникнути і цієї проблеми.

Щодо американського досвіду впровадження технології блокчейн в сфері реєстрації нерухомості та землі, компанія R3 пропонує перевести діяльність основних розпорядників землі у власності Федерального Уряду США, а саме Департаментів внутрішніх справ, сільського господарства та оборони на блокчейн. 

А у серпні 2021 року, Департамент фінансів міста Нью-Йорк оголосив про початок партнерства з Medici Land Governance (MLG), та блокчейн акселератором Overstock.com (NASDAQ: OSTK) стосовно дослідження потенціалу децентралізованого цифрового леджеру для запису інформації про нерухомість, а значить – зменшення ризиків, пов’язаних з різноманітними зловживаннями та махінаціями.

Україна має шанс стати першою країною у Європі, що впровадить блокчейн в таких критично важливих сферах суспільного життя як реєстрація майна, обігнавши навіть Швецію. 

Питання лише у наявності політичної волі у нинішньої влади, котра вже взяла курс на діджиталізацію взаємодії громадян і держави, як на прикладі застосунку "Дія".