Закон про консолідацію земель підписано. Які зміни нас чекають?

19 серпня 2018 року президент підписав закон, покликаний розв'язати застарілі проблеми в земельній сфері, які не вирішувалися десятиліттями.

Закон "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні" передусім усуває проблеми, які виникають при використанні аграріями масивів сільськогосподарських земель.

Утім, коло питань цього закону — дуже широке.

Колективна власність — радянська спадщина

Одна з головних новацій — врегулювання проблеми колективної власності на землю. Ще у 1990-х роках величезний обсяг земель був переданий з державної власності у колективну власність сільськогосподарських підприємств.

Це була більшість території сільських рад. Пізніше у країні почалася кампанія масового паювання цих земель. Паюванню підлягали лише сільськогосподарські угіддя, а інші землі "зависли в повітрі". Таких земель може бути до 1,5 млн га.

Серед земель колективної власності — дороги між земельними паями, лісосмуги, землі під фермами, водними об'єктами.

Неоднозначна ситуація склалася із землями під польовими дорогами. У кожному масиві земель сільськогосподарського призначення була запроектована сітка польових доріг. Це було зроблено, щоб власники ділянок мали змогу дістатися до них. На практиці ж абсолютна більшість власників передали їх в оренду.

В результаті ті дороги, які повинні були слугувати для доступу до ділянок масиву, розорювалися і без будь-яких правових підстав використовувалися орендарями як рілля. Площа таких доріг в межах України становить близько 400 тис га.

Є також певна площа недопайованої ріллі. Зокрема, частими були випадки, коли до земель пайового фонду не включалися кормові угіддя. Склалася абсурдна ситуація. Люди з членів підприємства вийшли, одержали земельні паї, але самі підприємства як юридичні особи часто продовжували існувати.

Залишилися також державні акти на право колективної власності на землю з прізвищами усіх членів колективного сільськогосподарського підприємства. У процесі паювання частина колективних підприємств передали усі землі, що залишилися від паювання, у комунальну власність, частина — ні.

Що робити з цими землями, не знав ніхто. Власника фактично нема, а сільська рада передати ці землі в оренду не може. Крім того, норми Конституції взагалі не передбачають колективної власності. Нарешті ми знайшли адекватний варіант вирішення проблеми. Що ж передбачає закон?

1. Землі ліквідованих колективних підприємств передаються до комунальної власності громад, на території яких вони розташовані.

2. Колишнім членам колективних сільськогосподарських підприємств, у яких паювання вже пройшло, але які не ліквідовані, надається право до 2025 року допаювати сільськогосподарські угіддя, які залишилися у колективній власності.

У процесі допаювання всі несільськогосподарські землі повинні бути передані у комунальну власність. До завершення процесу допаювання місцевим радам надається право передавати ці землі в оренду. Це дозволить використовувати землю за цільовим призначенням і дасть місцевим бюджетам додаткові доходи.

3. Якщо до 2025 року такі рішення колишніми членами КСП не будуть ухвалені, місцеві ради можуть звернутися до суду із заявою про передавання земель до комунальної власності в порядку визнання майна безхазяйним.

Землі працюючих КСП закон не чіпає, вони будуть користуватися землями колективної власності. Проте якщо такі КСП будуть в подальшому паюватися, то несільськогосподарські землі треба буде передати до комунальної власності.

На мій погляд, запропонований шлях вирішення питання збалансований, бо так враховуються як інтереси членів КСП, так і інтереси громад.

Закон допоможе зберегти лісосмуги

У законі також враховані певні положення щодо статусу земель під лісосмугами та польовими дорогами. Право орендувати польові дороги надано всім орендарям масиву земель сільськогосподарського призначення, але при цьому не можна обмежувати доступ інших орендарів до земельних ділянок.

Є важливі зміни стосовно земель під лісосмугами.

Закон передбачає закріплення основної функції таких земель: лісотехнічна меліорація, захист угідь від ерозії ґрунтів. Зараз через невизначений правовий статус ці землі не мають господаря. Держлісгоспи їх доглядати відмовляються, адже на це потрібні додаткові кошти. В результаті вони масово вирубуються.

Закон відносить їх до земель сільськогосподарського призначення і дозволяє передавати в оренду без аукціонів фізичним та юридичним особам з умовою їх підтримання у належному стані. Інший варіант — громада створить комунальне підприємство і закріпить їх у постійне користування на таких же умовах.

Це повинно зберегти лісосмуги від знищення.

Що таке консолідація земель

Один з основних блоків закону присвячений консолідації земель.

Після розпаювання земель кожне поле було поділене на десятки ділянок, кожна з яких має власника, але такі поля зазвичай використовуються одним чи кількома орендарями. Якщо людина хоче вийти з оренди і використовувати ділянку, розташовану в центрі поля, то цим вона створює проблеми і собі, і іншим.

Також часто бувають ситуації, коли одноосібники використовують кілька земельних ділянок: свою, дружини та одержану у спадщину. Часто такі ділянки розташовані у різних частинах поля, що незручно для господарювання.

Коли одне поле використовують одночасно кілька орендарів, то юридично ті ділянки, які орендує кожен з них, не складають замкнених контурів, вони хаотично розкидані по всьому полю. Законодавчого механізму, щоб звести їх в одне ціле, не було. На практиці все вирішувалося на рівні усних угод між орендарями.

Ця ситуація створювала широкі можливості для рейдерства. Часто ділянка серед масиву бралася в оренду не для господарювання, а для шантажування орендаря навколишніх земель. Для вирішення цих проблем закон передбачає такі норми.

Передусім зміни стосуються порядку обміну ділянками. Обмін — це найпростіший засіб консолідації. Навіть в умовах земельного мораторію в Україні дозволений обмін земельними ділянками приватної власності.

Проте у масиві земель сільськогосподарського призначення можуть бути землі державної і комунальної власності: відмерла спадщина, в деяких випадках — польові дороги. Обмін таких земельних ділянок не був дозволений.

Закон дозволяє обмінювати земельні ділянки державної і комунальної власності, розташовані у масиві земель сільськогосподарського призначення, на рівноцінні земельні ділянки приватної власності у тому ж масиві.

Проте зараз для того, щоб обійти земельний мораторій, поширені схеми, коли одну сотку землі обмінюють на п'ять гектарів. Такого "обміну" не повинно бути.

Закон передбачає, що на період дії мораторію обмін дозволяється лише на рівноцінну земельну ділянку. Рівноцінною є земельна ділянка, нормативна грошова оцінка якої є рівною або відрізняється не більше, ніж на 10%.

Суттєву увагу закон приділяє обміну правами тимчасового користування земельними ділянками масивів аграрних земель.

По-перше, закон надає право орендарям ділянок, розташованих в одному масиві, укладати взаємні договори суборенди. На мою думку, це положення вкрай потрібне, адже воно дає змогу здійснити консолідацію без примусових заходів.

Крім того, інтереси власника земельної ділянки тут не порушуються. Орендна плата буде сплачуватися саме орендарем, а не суборендарем. Саме орендар буде відповідати за належне виконання договору оренди.

По-друге, закон надає право орендарю, якому належить 75% земель масиву,  обмінюватися правами користування з власниками та користувачами земельних ділянок, які розташовані серед масиву і створюють черезсмужжя.

У разі незгоди на такий обмін справа буде вирішуватися в суді. Суд визначить, чи є справедливим цей обмін, чи пропонується взамін рівноцінна земельна ділянка.

Черезсмужжя або "шахматка" створює незручності для обох сторін. Закон дає можливість через договори оренди або суборенди тимчасово "переміщувати" земельну ділянку з середини на край масиву.

Закон встановлює жорсткі вимоги до рівноцінності ділянок. Мусять бути однакові нормативна оцінка та рельєф. Ділянка повинна бути розташована на тому ж полі. Якщо мова йде про кілька ділянок, вони мусять бути поєднані спільними межами.

Визначати, чи є ділянка рівноцінною, будуть власник та орендар. Якщо домовленість між ними не досягнута, спір переходитиме до суду.

Крім того, оскільки проблему черезсмужжя породив мораторій, закон передбачає, що через два роки після відкриття ринку аграрних земель примусити орендаря мінятися правами користування ділянками буде неможливо навіть через суд.

Є в ухваленому законі й інші юридичні норми. Тут і порядок встановлення земельних сервітутів з ініціативи орендарів, і внесення до Державного земельного кадастру відомостей про усі землі сільськогосподарського призначення, і встановлення максимального строку договорів емфітевзису — 50 років.