Інакший кут зору на будівництво: що відбувається з ринком нерухомості під час війни
Велика війна змусила мільйони українців переселитися в інші регіони або виїхати за кордон. Суттєво змінились також особисті та інвестиційні плани.
Інвестиції в нерухомість – це досить традиційний вид збереження своїх статків та заощаджень для української родини. Однак після масованих обстрілів у жовтні 2022 року попит на нові квартири взагалі спав.
Тоді девелопери сподівалися, що попит на нерухомість відновиться зокрема завдяки державним програмам, до прикладу, доступній іпотеці.
Наразі ринок нерухомості поступово починає відновлюватися, але навіть до "ковідних" років ще далеко.
Про те, як зараз розвивається ринок нерухомості, чи доцільно будувати нові об’єкти під час великої війни та що найважливіше у великій відбудові країни, говорили під час бізнес-сніданку з Економічною правдою, який проходив у будинку "31" на лівому березі Києва.
Велика війна, безумовно, кардинально вплинула на всі сфери життя українців. Серед пріоритетів власна безпека зайняла перше місце, а матеріальні блага відійшли на другий план.
Повномасштабна війна обвалила ринок нерухомості, адже стало зрозуміло, що абсолютно безпечного місця чи міста тепер немає.
Попри це у девелоперів залишились зобов’язання закінчити роботи над розпочатими об’єктами, аби не понести фінансові та репутаційні втрати.
На цьому наголошує і генеральний директор групи "Ковальська" Сергій Пилипенко.
Саме тому "Ковальська", попри велику війну, вирішила продовжувати та зрештою закінчити роботу над проєктом на Драгоманова, 31.
За словами Пилипенка, цей проєкт починали за два роки до великої війни, а купили права на ділянку ще у 2018 році.
Він додав, що під час будівництва компанія приділила багато уваги саме деталям для комфорту мешканців, зокрема, підземному паркінгу, паркомісцям для велосипедів, місцям для відпочинку, дитячому майданчику.
"Цей об’єкт інтегрований у забудову, яка вже була створена тут. Основна ідея була в тому, щоб не побудувати тут двадцятип’яти поверхову "колону", тому ми зменшили поверховість. Ми змінили формат, перейшли від масивного житлового будинку-монстра до клубного будинку, який має обмежену кількість квартир, середню поверховість і який не "ріже око", – наголосив Пилипенко.
Ринок у 2022 році дійсно обвалився, він втратив у кількості проданих квартир від 85 до 90% залежно від регіону. З кінця літа-початку осені минулого року ринок поступово почав зростати.
"У міру того, як будівельники та девелопери відновили роботи на будівельних майданчиках, зважаючи на ту динаміку, яку вони показують, певний попит зростає. Однак зараз ми навіть не дотягуємо до 30 чи 40% до довоєнного обсягу проданих квартир чи показників залучення інвестицій", – каже Пилипенко.
Якщо порівнювати нинішні показники з показниками у 2021 році, то в середньому ринок у Києві зараз на рівні 30%.
Ситуація дуже різниться залежно від компанії, адже все залежить від ступеня готовності конкретного об’єкту, репутації девелопера, динаміки на будівельному майданчику.
"Якщо компанія будує навіть попри те, що у неї затягуються якісь процеси та розтягуються терміни, у неї є можливість отримати кошти по відтермінуванню від тих, хто платить по графіку, а також залучати нових інвесторів", – наголосив гендиректор "Ковальської".
За його словами, основна характеристика ринку у період повномасштабної війни – майже немає інвестиційних продажів. Інвестиції, які надходять у первинний ринок нерухомості, – це кінцевий споживач.
"На ринку інвестиційних квартир на 2021 рік частка квартир, яка купувалася для майбутнього перепродажу або для здачі в оренду, досягала 40%. Зараз їх майже нуль. Це практично одиничні випадки, коли ми спостерігаємо інвестиції для того, щоб потім перепродати житло", – наголосив Пилипенко.
Фактично, коли люди купують квартири, інвестують у нерухомість, це є свідченням того, що вони будують свої плани на майбутнє в Україні, в конкретному місті, прагнуть до покращення своїх умов.
"Я переконаний, що це заощадження людей або доходи, які вони хочуть інвестувати в нерухомість, для того, щоб захистити кошти від інфляції. У наших людей присутній певний патерн поведінки, що в родині має бути декілька квартир, що кожен член сім’ї при досягненні певного віку має отримати своє власне житло. Загалом інвестиції в нерухомість – це досить традиційний вид збереження своїх статків та заощаджень для української родини", – зауважив гендиректор компанії.
На думку Пилипенка, наразі на ринку нерухомості конкуренції в класичному розумінні немає. Навпаки, девелопери більше партнеруються і спілкуються між собою:
"У нас здорова конкуренція, коли ми одне в одного підглядаємо якісь фішки, планувальні рішення, технічні будівельні елементи. Це дуже здорова конкуренція, яка підвищує якість самих об’єктів, і вона точно не заважає".
Чого немає на ринку – так це цінової конкуренції, зокрема після того, як "Укрбуд" та "Аркада" пішли з ринку. Пилипенко вважає, що вони створювали сильний тиск, продаючи квартири нижче собівартості, тим самим підриваючи та руйнуючи ринок.
"Зараз ринок конкурує між собою локаціями, якістю проєктів, концепцією, архітектурою, наповненням його деталями і виконанням своїх зобов’язань – наскільки девелопер, задекларувавши певні обіцянки щодо термінів, формату та якості, може їх виконати", – кажуть у "Ковальській".
У кожного девелопера є свої промоутери. По суті, зараз ринок поділився так: є середній сегмент, де люди навіть не зважають на ім’я девелопера і просто інвестують у квадратні метри.
Є люди, які обирають бренд і цінують його, розуміють, що об’єкти будуть точно добудовані, що вони з часом не втратять в ціні.
"Люди, коли купують нерухомість, крім того, що загалом купують її для себе, думають про те, що станеться з цим будинком через 5-10 років, і чи зможуть вони продати його дорожче або за ті самі гроші. Це важливий елемент", – наголосив гендиректор компанії.
Він зауважив, що зараз девелопери крокують паралельними курсами і за потреби допомагають одне одному просувати спільні інтереси, досягати покращення в сфері містобудування. Як приклад Пилипенко навів реформу ДАБІ.
Перше питання "великої відбудови", яке потрібно з’ясувати, – для кого будувати та хто буде жити у тих домах.
"Якщо зараз говорити про зруйновані, знесені вщент міста, саме зі створення концепції розміщення там якихось виробництв, забезпечення робочих місць, повинен початися процес відбудови житлового фонду. Якщо сфокусуватися на житлі, мені здається, що найважливіше та найбільш правильно буде починати з генерального плану та концепції сталого розвитку цього міста і з забезпеченням його транспортною та соціальною інфраструктурою. Це все має бути в комплексі", – наголосив Сергій Пилипенко.
Він не відкидає варіант, що думками Україна може повернутися до індустріальної революції, коли спочатку створювали фабрики та заводи, а потім вже будувались житлові будинки.
"Навіть коли ми нехтували такими речами багато років, "їхали" в плані містобудування ще на надбанні радянських часів, зараз це треба припинити – і в Києві, і в Харкові, і в багатьох інших містах. Треба в діалозі з громадою, девелоперами, створити генплани, розробити стратегію розвитку міст і вже потім поступово її реалізовувати", – наголосив гендиректор Групи "Ковальська".
Цікаве та хвилююче багатьох питання ще й полягає у тому, чи готові українці зараз до нестандартних архітектурних рішень.
"Ринок житла – це як маркет, наскільки сміливо люди готові інвестувати. Зараз можу охарактеризувати ринок як досить консервативний, стриманий – не готові інвестувати в щось дуже радикальне та інноваційне, ставляться до цього із засторогою", – зауважив Пилипенко.
На його думку, це поступовий процес, який має передбачати плавний еволюційний підхід, коли спочатку суспільству пропонують певні інновації, які згодом стають нормою.