Алексей Баранов, A Development: В Украину будут привозить строителей из Филиппин и Пакистана. Мы на это обречены

Арсенальна площа у Києві десятки років виконувала функцію транзитного пункту. Люди виходили зі станції метро і швидко йшли у своїх справах. Зараз Арсенальна площа – магніт. Тут проводять час, відвідують ресторани, працюють та вчаться. Перевтілення площі – справа рук девелопера Олексія Баранова.

Баранов багато років працював у групі відомих бізнесменів Василя Хмельницького та Андрія Іванова, поки не створив власну компанію A Development. Щоправда, він досі покладається на фінансовий ресурс колишніх роботодавців.

Реалізація нового амбітного проєкту A Development – житлового комплексу "Ріхерт & Парк" – загальмувала через спротив активістів. Апогеєм протистояння стала петиція на сайті президента України з вимогою розірвати договір оренди землі із забудовником та створити національний парк.

Повною несподіванкою стала позитивна відповідь Володимира Зеленського на цю петицію: він дав доручення Мінкультури розробити відповідні документи. Баранова ця реакція дивує і він готовий відстоювати свою правоту в суді.

Завдяки кому петиція про парк набрала 25 тис. голосів? Навіщо Баранов зустрічається з членами "молодої команди" Леоніда Черновецького? За що Баранову виписав догану Микола Азаров?

Про Олеся Довгого і роботу в уряді Азарова

— Пів року тому я бачив вас з народним депутатом Олесем Довгим на Арсенальній площі. Якою була тема зустрічі? Про що говорили?

— Олесь – мій товариш, ми знайомі давно. Просто зустрілися, у мене немає жодних справ з владою. Я працюю на чистому ринку, не маю необхідності перетинатися з політиками або чиновниками.

— Давно дружите?

— Напевно, з 2012-2013 років.

— Довгий був секретарем Київради за Леоніда Черновецького і мав стосунок до роздачі комунальних підприємств під забудову та відчуження землі. Він досі має вплив на вирішення земельних питань у Києві?

— Це запитання не до мене. Я не працював у Києві в ті часи, коли він був секретарем Київради, і точно не готовий обговорювати роботу своїх друзів.

— Земельні питання ви з ним не обговорюєте?

— Звісно, ні.

— Ви виходець з "Київської інвестиційної групи" Василя Хмельницького та Андрія Іванова. Зараз маєте власну компанію, але з їхньою компанією UDP співпрацюєте за окремими проєктами. На скільки відсотків ви б оцінили власну незалежність від колишніх роботодавців?

— На сто відсотків. У проєктах, де вони партнери, точніше, співінвестори, я є керівним партнером, тому рішення ухвалюю я. Безумовно, з деяких питань ми радимося, але бізнес-стратегія і модель – це мої особисті рішення.

— Ви називаєте UDP стратегічним інвестиційним партнером. Якщо перекласти на звичайну мову, то це ті, хто дають гроші на будівництво?

— Партнери потрібні в кількох випадках: коли потрібні кошти, компетенції чи інші можливості партнерів. Ми з UDP в партнерстві в кількох проєктах: військова комендатура на "Арсеналі", White Lines, "Ріхерт & Парк" і "Більшовик".

— UDP – це перше місце, де ви шукаєте гроші, чи звертаєтеся до них тільки тоді, коли не знаходите фінансування в інших місцях?

— Будівництво – дуже капіталоємна галузь, необхідні великі інвестиції. У проєкті я ділюся не лише прибутками, а й ризиками. Проєкт може реалізовуватися сім-вісім років, тому краще мати надійного партнера, якому довіряєш.

Василь Хмельницький: Не займаюся трьома речами – зброєю, наркотиками і бізнесом в Донецьку

— Ви працювали заступником міністра транспорту Костянтина Єфименка. У 2010 році Кабмін оголосив вам догану. За що?

— Я працював чиновником два роки, мені цього вистачило. Хоча це цікавий досвід, тому що там вмикається макроекономіка і ми керували цілою галуззю. Коли ми працювали, у Міністерства транспорту було в прямому підпорядкуванні 700 тисяч працівників – від "Укрзалізниці" до "Укрпошти". Я відповідав за автомобільний транспорт і підготовку до "Євро-2012".

Догану я отримав тому, що було бажання віддати термінал E аеропорту "Бориспіль" під Duty Free без конкурсу. Я виступив проти цього і мені Азаров за це дав догану.

— Як вам працювалося в уряді Миколи Азарова?

— Там було багато потужних людей, які мали досвід управління великими проєктами. Якби не Борис Колесніков і голова Нацагентства з підготовки до "Євро-2012" Володимир Ковалевський, ніякого "Євро-2012" в Україні не було б.

Вони прийняли справи, коли не було розпочато будівництва арени у Львові й аеропорту в Донецьку, реконструкція Олімпійського стадіону в Києві. Ці питання були вирішені на моїх очах дуже швидко. Більшість інфраструктурних проєктів, які були реалізовані при тій владі, досі є наймасштабнішими в Україні.

— Відповідати за підготовку до "Євро-2012" з його бездонними бюджетами – це золота жила. Ви там заробили капітал на відкриття власного бізнесу?

— Міністерство транспорту не мало бюджету на "Євро-2012". Усі бюджети були централізованими і надходили "Дирекції з будівництва об'єктів до "Євро-2012". Дирекція нам не підпорядковувалася взагалі, а гроші я заробив у бізнесі.

— З моменту окупації Криму до серпня 2014 року ви жили на півострові?

— Сім’я жила там до літа 2014 року, а я працював у Києві і бував там час від часу.

— Як виглядало життя в окупованому Криму?

— Окупація Криму – це не окупація Маріуполя чи Донецька. Крим здавали без бою, без жодного пострілу. Там не було роботи "зеніток", жодна людина не загинула. Юридично це була не окупація, а анексія. Я не жив у Криму під Росією.

Від редакції. 15 березня 2014 року росіяни вбили в Криму цивільного Решата Амерова, 18 березня – військового Сергія Кокуріна. Вони стали першими задокументованими жертвами російської агресії проти України.

"Забудовників "давить жаба"

— Ваш найвідоміший проєкт – це A-Station – реставрація корпусів заводу "Арсенал", військової комендатури та Арсенальної площі. Цей проєкт хвалять архітектори, урбаністи і кияни. Він прибутковий?

— Звісно. Нерухомість у будь-якому разі прибуткова, питання в нормі прибутку. "Арсенал" став успішним, тому що ми заклали в нього правильні функції.

— Тобто не обов'язково зносити історичні будівлі і зводити 25 поверхів, щоби проєкт був інвестиційно привабливим?

— Чому Київ пішов шляхом висоток? Будівництво об'єктів у середньому або преміальному класі коштує дорого. Вільної землі немає, усі проєкти – це редевелопмент колишніх заводів. Купити завод – уже велика інвестиція. Потім – робота з документацією, зміна цільового призначення ділянки, проєктування, отримання дозволу на будівництво. Інвестиції в нерухомість капіталомісткі.

Ціна квадратного метра в Києві нижча на 40%, ніж, наприклад, у Варшаві, тому забудовники… Мені це слово взагалі не подобається, подобається слово "девелопер". Тому девелопери йдуть "угору".

Як поділили "Арсенал": кому дісталася "золота" земля легендарного заводу на печерських пагорбах

— Ви не пішли цим шляхом і у вас прибутковий проєкт.

— У мене є можливість робити те, що мені подобається. Я побачив ідею в країнах Євросоюзу і приніс її сюди.

— Чому інші забудовники не бачать шляху реставрації історичних пам'яток?

— "Жаба". Хочуть більше прибутків. Кожному своє.

— Ви продали будівлю Kyiv Food Market за більшою ціною, ніж купили її у Сергія Дядечка?

— Так, але ціна була значно нижчою, ніж ринкова. Нам довелося продати споруду, щоб погасити кредит.

"Лачен сказав: "Мене обманули"

— У якому стані перебуває проєкт "Ріхерт & Парк"?

— Ми отримали дозволи на чотири черги будівництва. Підписали меморандум з депутатами Подільського району Київради, з головою громадської ради Подільського району. Поділили ділянку на дві. На одній плануємо створити парк, як завжди планували. Можливо, із залученням партнерів. Збільшили паркову зону. Враховуючи, що зараз ринок дуже низький, ми зробили реконцепт, щоб піти більше в комерційну нерухомість.

Довідка. A Development хоче звести ЖК "Ріхерт & Парк" на частині земельної ділянки, розташованій на території колишнього цегельного заводу біля підніжжя гори Юрковиця. Компанія також орендує сусідню ділянку, де розташовані історичні пам’ятки – будівлі колишнього пивзаводу Ріхерта. A Development збирається реставрувати пам’ятки, створити паркову зону навколо затопленого кар’єру та відкрити доступ до території всім охочим.

— Ви поділили ділянку розміром 10,7 гектара на дві частини?

— Так, 6 і 4,8 гектари. Умови такі: якщо ми на 6 га не створюємо парк, то в нас цю ділянку місто забирає. На іншій, 4,8 гектари, ми реалізуємо ЖК "Ріхерт & Парк".

— Згідно з Генпланом Києва, у центральному історичному ареалі гранична висотність забудови становить 27 метрів. Колишній власник пивзаводу Ріхерта, компанія "Акроліт", у 2016 році розробила історико-містобудівне обґрунтування, відповідно до якого отримала містобудівні умови та обмеження на будівництво висотою 60 метрів і погодила такий проєкт у Мінкультури. На підставі чого "Акроліту" збільшили висотність?

— Ми зараз перебуваємо в центральному історичному ареалі? (Інтерв’ю записувалося на A-Station – ЕП).

— Так.

— Скільки тут будівель, вищих за 27 метрів? Багато. Чому? Тому що було законодавство, за яким, якщо є історико-містобудівне обґрунтування і погоджено проєкт в Мінкультури, забудовник міг збільшувати висотність об'єктів. Тому в Києві існують об'єкти висотою 140 метрів, як те жахіття на Кловському узвозі.

Коли ми придбали проєкт на Подолі на вторинному ринку, то переробили концепцію і зменшили висотність будинків до 27, 36 і 42 метрів. Ми відкриті до спілкування з громадою, тому провели багато зустрічей у Подільській районній адміністрації і в мерії (КМДА – ЕП). Ми дійшли згоди з подолянами, що висотність буде 27 метрів і 36 метрів. Крім того, інвестуємо 40 мільйонів гривень у ремонт школи поруч.

— У травні 2022 року несподівано для всіх департамент охорони культурної спадщини (ДОКС) підвищив максимально дозволену висотність забудови на Подолі до 42 метрів. Ви ініціювали, щоб ДОКС ухвалив це рішення?

— Ми погодили збільшення висотності ще в серпні або вересні 2021 року. Чому департамент вніс зміни до документів про вплив нашого будівництва на ландшафт київських гір у травні 2022 року, я не знаю.

Ми розробили проєкт зорового сприйняття нашого будівництва з різних відміток у місті. Згідно з аналізом, наш комплекс гармонійно вписався в ландшафт, тому що ми в низині. Висота Юрковиці – 160 метрів над рівнем моря, вулиця Кирилівська – 100 метрів, у нас буде 136 метрів. Тобто Юрковиця вища, ніж наші будівлі, на 30 метрів.

На пагорбах Києва вже побудовано стільки будівель, які спаплюжили наш Київ, що якби всі девелопери підходили до роботи, як ми, Київ точно був би кращим.

— Висотність будинків – принципове питання для вас? Ви не будете будувати, якщо гранична висота становитиме 27 метрів?

— Усе, що виходить на Кирилівську і на Фестивальну площу, – це все 27 метрів. У мене є дозвіл на 42, я можу будувати 42 метри в глибині ділянки.

— Директорка ДОКС Марина Соловйова вважає інакше.

— Якщо пані Соловйова, яку я поважаю, вважає інакше, вона може піти до суду з цього питання.

— Якщо у вас є всі законні документи, то навіщо вам підписувати меморандум з громадою?

— А чому ні?

— Меморандум не має жодної юридичної сили.

— Меморандум – це, передусім, репутаційний документ. Репутація – найголовніше, що в нас є. Репутацію важко заробити і легко втратити. Усі наші проєкти показують, що наша команда намагається зробити Київ кращим.

— Скільки коштів ви вклали в "Ріхерт & Парк"?

— Понад 20 мільйонів доларів.

У зоні вулиць Межигірської, Костянтинівської, Кирилівської, Нижньоюрківської проживають близько 15 тисяч подолян. У них немає супермаркету, нормальної інфраструктури. Те, що ми хочемо зробити, і те, що підтримує більшість подолян, – щоб там була присутня розвинена соціальна функція: дитячі садочки, ринок їжі, коворкінг, фітнес, басейн, магазини, ресторани.

— Ви кажете, що більшість подолян підтримує проєкт. Це маніпуляція. The Village розбирав, що до громадських слухань не була залучена більшість громади. Ви обмежували коло осіб, з якими обговорювався проєкт.

— Це неправда. Ми провели понад десять зустрічей з 2021 року. Нікого не обмежували, ми публічні і відкриті до діалогу з громадою. Те, що The Village пише, то такою може бути і моя відповідь, що це маніпулювання з їх боку.

Сховані за "фасадом". Хто насправді володіє будівельним бізнесом у Києві

— Президент Володимир Зеленський підтримав петицію про створення національного парку "Київські пагорби" і доручив Міністру захисту довкілля та природних ресурсів підготувати відповідні документи. Земельна ділянка, про яку йдеться в петиції, є частиною проєкту "Ріхерт & Парк". Як ви відреагували на це повідомлення на сайті президента?

— Чесно кажучи, з нерозумінням. У цю петицію потрапили 18 ділянок, шість з яких перебувають у приватному користуванні. Автор петиції пропонує об'єднати чотири пагорби – Юрковицю, Щекавицю, Хоревицю і Замкову гору – в парк. Як це може бути парком взагалі? Ділянки між собою не пов’язані.

— Питання не до укладача петиції, а до президента.

— Це маніпуляція. Я не знаю, чому президент підтримав.

— Ми ж розуміємо, що це не особисто Зеленський вирішує, яку петицію схвалювати, яку ні, у нього є команда юристів. Чому юристи Офісу президента вирішили відповісти на петицію схвально?

— Я з чиновниками не спілкуюся…

— З Олесем Довгим спілкуєтеся.

— Він народний депутат, а не чиновник.

— З Віталієм Кличком спілкуєтеся.

— З Кличком я спілкуюся як з головою Києва. Ми з ним зробили багато хороших речей. 

З юридичним департаментом ОП чи заступником ОП з цього приводу я не спілкувався. Чому президент підтримав петицію в такий спосіб, я не розумію. Якщо ситуація набуватиме конкретики, у мене є право звернутися до суду.

— Чи припускаєте ви, що Офіс президента вирішив позитивно відповісти на цю петицію, тому що в них конфлікт з Кличком, з Київською міською державною адміністрацією, і якщо кияни виступають проти чогось у Києві, то воно автоматично погане і це дає бали Офісу президента?

— Олександре, ви знаєте, як ця петиція набрала необхідну кількість голосів?

— Ні.

— Петиція з'явилася в червні чи липні, протягом місяця набрала аж 3 тисячі голосів. Потім телеграм-канал "Лачен пише" опублікував повідомлення: "Забудовники відібрали в громади землю, давайте повернемо і зробимо парк". В Ігоря Лаченкова охоплення 1,5 мільйона людей, тож петиція набрала голоси.

Я запросив Лаченкова в гості, показав проєкти, що зроблено на "Арсеналі". Показав документи, скільки коштів я інвестував у Поділ. Він мені сказав: "Мене обманули". Однак петиція вже набрала необхідну кількість голосів.

— Лачен сказав, хто його обманув?

— Запитайте його, я не буду це коментувати.

— У цій петиції сказано, що така земельна ділянка на ринку нерухомості під забудову коштує 5 мільярдів гривень. Ви згодні з такою оцінкою?

— Земля – власність київської громади, я її орендую. Тут була нерухомість у моїй власності, понад 13 тисяч квадратних метрів. Я її демонтував, коли почав будівництво. 

Ви ж розумієте, що таке редевелопмент? Я придбав занедбаний об'єкт, отримав погодження, дозволи, зніс на підставі отриманих документів і побудував новий об'єкт. Я інвестував 20 мільйонів доларів у дві ділянки, а зараз у мене хочуть це відібрати. Ваша особиста думка: це законно чи незаконно? Державне рейдерство чи як це трактувати?

— Моя думка, що право приватної власності непорушне.

— Це ж записано в Конституції. Я і так планував за свій кошт робити там паркову зону. Бюро ініціативної групи GA Влодка Зотова працює над проєктом вертикального парку, ми на фінішній прямій, наступного року цей проєкт почнемо реалізовувати.

— У цій петиції також сказано, що сума оренди за ділянку становить 500 тисяч гривень на рік.

— Це неправильна цифра. З 2006 року всі орендарі цієї ділянки заплатили в бюджет Києва понад 3 мільйони доларів. Ми платимо за цю ділянку 14 мільйонів гривень на рік. Завод у Києві з ділянкою 10 гектарів коштує 5-6 мільйонів доларів.

— Охоронці пам’яток занепокоєні долею броварні Степана Псьола 1860-1862 років, яка розташована в глибині ділянки. Вона не є пам'яткою, але це найстаріша будівля на цій ділянці. Вона буде знесена?

— У нас є опрацьована облікова документація. На території є три пам'ятки архітектури: димар, солодовня і будівля наглядача. Броварня Псьола двічі горіла. Там немає ні екстер'єру, ні інтер'єру. Відповідно до закону про охорону культурної спадщини, ця будівля під охорону не підпадає. Проте я запропонував активістам і ДОКС перенести історичний фрагмент стіни в парк, якщо це буде необхідно.

— Чому тільки фрагмент?

— Завод двічі горів і тричі перебудовувався в радянські часи. Там немає нічого цінного. Ви можете побачити це в ролику Кирила Степанця.

— До 2021 року ділянку орендував канадець Роберт Гіббінс. Він планував побудувати там ЖК GreenPoint. Пізніше Гіббінс написав колонку, у якій поскаржився на Нацкомісію з цінних паперів, українську судову систему, незалученість міської влади і поганий інвестиційний клімат. У вас ті самі проблеми, але різниця в тому, що ви вмієте з ними працювати?

— Як нам важко щось побудувати за кордоном, так і іноземцю важко в нас. У кожній країні своє законодавство. Гіббінс ніколи не був власником, він був фінансовим інвестором. Я йому повернув інвестиції, коли купив ділянку. До речі, у його проєкті висотність будинків сягала 50 метрів.

— Ми приходимо до висновку, що тільки український інвестор уміє грати за "понятійними" правилами, які тут склалися.

— Я кажу не про "понятійні" правила, не про корупцію, а про законодавство. Будівництво чітко регламентується нормативними документами: від культурної спадщини до містобудівних обмежень. Через це нам дуже важко будувати в Європі (у ЄС – ЕП), а їм – у нас, тому краще залучати локальних партнерів.

"Якщо відмотати час назад, я б не купував "Більшовик"

— Ви зареєстровані в "Новопечерських липках". Там і живете?

— Так.

— Свого часу "Новопечерські липки" були революцією на ринку девелопменту, найбільш інноваційним комплексом, та він швидко застарів, передусім естетично і морально. Ви б його зараз по-іншому будували?

— Будівництво "Новопечерських липок" почалося у 2005 році, 20 років тому. Те, що було актуальне тоді, зараз неактуальне або другорядне. У Європі немає високих забудов, бо всі хочуть жити не в "людяшниках", а в низькоповерхових будинках. На жаль, через дорожнечу землі і надто низьку вартість квадратного метра ми отримали "людяшники", з якими нічого не можна зробити.

— Як вам живеться в "людяшнику"?

— Не скажу, що "Новопечерські липки" – це "людяшник". Там розумна інфраструктура: дитячі садки, школа. Однак там зависока щільність, як на мене.

25 поверхів замість чотирьох. Чому київські забудовники будують "людяшники"

— Разом з UDP ви придбали в держави "Перший київський машинобудівний завод". Яка частка в цьому проєкті ваша?

— Там не лише UDP, там ще Володимир Довгополов. Це комерційна інформація.

— За реєстрами, переможець аукціону ТОВ "Дженерал комерс" на 57% належить Довгополову, на 22% – кіпрській UDP, ще 15% – у вашого КІФа. Правильно?

— (Посміхається) Якщо в реєстрах так пишуть…

— За два роки до аукціону, у 2019 році, п'ять будівель площею 6 тисяч квадратних метрів на території "Більшовика" були відчужені і продані ТОВ "Агроміл дистриб'юшн", яке було пов'язане з Хмельницьким та Івановим. Перед аукціоном була проведена домашня робота. Ви брали в ній участь?

— Якщо відмотати час назад, я би не брав участі в аукціоні, тому що ми заплатили за цей завод суперринкову вартість. Фонд держмайна провів дуже погану домашню роботу. Не зробив детальний план території, не змінив цільове призначення земельної ділянки. Багато судів і податкова заборгованість. Завод є банкрутом. Якби Фонд держмайна очистив актив і продавав готовий продукт, це був би інший кейс і було б багато охочих взяти участь в аукціоні.

Держава ж виставила на продаж квиток на війну. Ми витрачаємо багато коштів на судові справи, але погасили велику частину податкової заборгованості.

— Я спілкувався з потенційними учасниками аукціону, які на нього не прийшли. Вони сказали, що Хмельницький та Іванов провели хорошу домашню роботу і зачистили поле від конкурентів, а фразу "квиток на війну" вони казали як про квиток на війну з Хмельницьким та Івановим.

— У вашого акціонера (інвестиційна компанія Dragon Capital Томаша Фіали – ЕП) є завод КАРЗ на вулиці Костянтинівській. Площа ділянки заводу – 12 гектарів. Dragon Capital продає цей завод за 8-10 мільйонів доларів, тобто гектар коштує менше мільйона доларів. Ми придбали 28 гектарів землі за 54 мільйони доларів плюс податкова заборгованість, сумарні інвестиції в цей актив – 75-80 мільйонів доларів. Тобто гектар коштує понад 2 мільйони доларів. Ось вам відповідь.

Приватизація за сім хвилин. Як Хмельницький та Черновецький "розіграли" "Більшовик"

— У січні 2022 року суд заарештував 100% статутного капіталу "Більшовика". Цей арешт чинний?

— Чинний. Ми брали участь у відкритому аукціоні, придбали корпоративні права, заплатили кошти. Потім відкривають карну справа проти невстановлених осіб Фонду держмайна і накладають арешт. Ми не розуміємо, що це за особи, хто це.

Ситуація тягнеться три роки, це абсурдно. Я як власник міг продати частину будівель, повністю погасити податкову заборгованість, а так я змушений шукати кошти з інших проєктів і платити податкову заборгованість, тому що держава заблокувала мені володіння та розпорядження власністю. Парадокс.

— З 800 мільйонів гривень податкового боргу скільки ви вже погасили?

— Там не 800 було, менше. Залишилося трохи більше 150 мільйонів гривень.

— Ви обіцяли показати проєкт забудови "Більшовика" від "Архіматики". Чому не показали?

— У нас є дві концепції, від "Архіматики" та англійців, але зараз це не на часі, тому що потрібні великі інвестиції.

— Компанія Степана Черновецького не боролася за цей актив на аукціоні…

— Правильно зробила, далекоглядно.

— Є підозра у змові, тому ми можемо побачити Черновецького серед співінвесторів проєкту в майбутньому. Побачимо?

— Ні, його не буде. Ми із Степаном партнерствуємо у WhiteLines. Київ не такий великий, усі забудовники один одного знають.

"До України привозитимуть мігрантів з Філіппін і Пакистану. Ми на це приречені, на жаль"

— Ринок первинної нерухомості стабілізувався на позначці 20-30% від довоєнних. Чи допоможе йому відновитися щось, крім закінчення війни?

— Складне запитання. Основне невідоме – скільки людей буде в країні після війни. Інша проблема – будівництво йде в сегмент економкласу і комфорткласу. Це погано для столиці. Якісне – це дорого. Я кажу про фасади, підсвітку, інженерні рішення. Якщо Київ буде входити в сегмент "комфорту" або економкласу, у нас буде, як в Африці, на жаль.

Ситуація в Україні – це мильна бульбашка, попит – штучний. Наші західні партнери дають фінансову допомогу, з якої сплачуються зарплата бюджетним організаціям, пенсії та соціальні виплати. Якщо цієї допомоги не буде, то купівельна спроможність населення значно скоротиться і все це згорнеться.

У 1990-х роках у Києві в основному будував "Київміськбуд". Подивіться на лівий берег Дніпра: проєкти, побудовані на Харківському масиві, не актуальні. Вони вже тоді були неактуальними. На жаль, ми будемо до цього повертатися.

— Є думка, що до війни 70% квартир на етапі будівництва купували комерсанти та спекулянти і вони формували попит на житло.

— Ні. Населення Києва було 4 мільйони. Зараз у Києві теж близько 4 мільйонів людей, але відбулося заміщення. Люди з вищою купівельною спроможністю виїхали за кордон. Сюди приїхали люди з Харкова, Дніпра, Херсона, але вони не поспішають купувати нерухомість. По-перше, не у всіх є кошти, по-друге, вони не хочуть витрачати останні гроші на придбання нерухомості в країні, де йде війна.

— Ціни на новобудови знижуються в доларовому еквіваленті – уперше за тривалий час попри зростання собівартості. Ціни будуть падати далі?

— Закони ринку однакові для всіх галузей: попит породжує пропозицію. Якщо попиту немає, а в девелоперів є зобов'язання, вони можуть знижувати ціну.

Ринкова вартість кредиту до початку війни була близько 11% у гривні, на початку війни – 22%, зараз – 16-17%. Банки неохоче кредитують девелоперів, їм краще купувати облігації внутрішньої державної позики чи інші позикові інструменти. Банки ліквідні, але не поспішають кредитувати економіку.

Собівартість будівництва виросла, основна проблема – з робочою силою. Вартість працівника в доларі вища, ніж до війни. Дефіцит буде збільшуватися.

— Будете залучати мігрантів?

— Поки ні. Ця тенденція буде, але не зараз. Будуть перевозити людей з Філіппін, Пакистану, з тих країн, де зарплата нижча, ніж у нас. Необхідно спрощувати міграційні процедури. Ми на це приречені, на жаль.

— Хмельницький продав девелоперський бізнес Іванову і заявив, що в нього ніколи не було інтересу до будівництва. Це правда чи Василь просто кон'юнктурник, який займається тільки тим, що приносить гроші?

— Думаю, насамперед це еволюція Василя, у нього з часом змінювалися пріоритети. Зараз він більше часу витрачає на соціальні проєкти. До речі, скоро буде десятий Київський економічний форум, який він заснував.

"Я – не про гроші, я – про те, щоб робити те, що мені подобається"

— Ви побудували ЖК White Lines на місці кінокопіювальної фабрики. Керівництво "Довженко-центру", який розташований у будівлі поруч, звинувачувало Держкіно, Мінкультури і Фонд держмайна в проведенні реорганізації "Довженко-центру" заради майна, зокрема головного корпусу. Чи вели ви переговори щодо цього корпусу для розширення забудови?

— Бачите, нас же не звинувачували. У нас нормальні сусідські відносини. Ми багато добрих речей зробили для них і робимо, ще коли директором був Іван Козленко. Ми домовилися, що я не претендую на їх будівлі, а всіляко допомагаю.

Питання, яке ми, на жаль, не можемо вирішити шість років, – наша надбудова над їхнім бомбосховищем, яке перебуває в аварійному стані.

Ми сім років тому пропонували надбудувати будівлю над бомбосховищем, щоб вирівняти лінію фасадів, а взамін відремонтувати їм бомбосховище і зробити нові фасади для їх корпусу. Наразі там "вигризено" між двома будинками, це не дуже естетично. "Довженко-центр" – за, а Держкіно – проти. Хоча сума, яку ми запропонували, перекриває оцінку, реконструкція фасадів та бомбосховища обійдеться нам у 40 мільйонів гривень.

— У 2007 році 10 з 14 корпусів "Довженко-центру" купив Ігор Тинний. Іван Козленко розповідав, що у 2015 році Тинний перепродав цю нерухомість вам. Це правильна інформація?

— Не вся. Там було троє власників, Тинний був одним з них. Я купив будівлі у трьох юридичних осіб.

— Замовник будівництва ЖК White Lines, ТОВ "Анева індастрі", на 10% належить A Development, а на 90% – структурам Черновецького та UDP.

У файлах жорсткого диска комп'ютера Дениса Комарницького є меморандум щодо цього проєкту, так звана понятійка. Там також вказано, що в проєкті White Lines частка Черновецького та Іванова – по 45%, у вас – 10%. Якщо нерухомість у Тинного і ще двох юросіб купили ви, чому ви стали власником лише 10-відсоткової частки в проєкті?

— Що там опубліковано на жорсткому диску Комарницького – я не бачив. У мене в різних проєктах різні частки. Я займаюся тільки тими проєктами, де я керівний партнер, тобто повністю займаюся девелопментом. У деяких проєктах у мене мажоритарна частка, у деяких – міноритарна. White Lines – капіталоємний проєкт, тому були залучені партнери, які могли його профінансувати.

— У цьому проєкті у вас міноритарна частка?

— Так.

— Ваша частка – це те, скільки коштів ви можете вкласти в цей проєкт, чи це плата вам від Іванова та Черновецького за пророблену роботу?

— Ви не розумієте мою філософію. Я більше не про гроші, я більше про те, щоб робити те, що мені подобається.

— Ви бізнесмен.

— Ми з партнером проінвестували 3 мільйони доларів в реконструкцію Арсенальної площі. Це чисто меценатська інвестиція. У "Ріхерт & Парк" буде парк, який я профінансую за власні кошти. Меценатська діяльність не дуже популярна в нашій країні, на жаль. Якщо мене цікавить проєкт, я заходжу навіть на міноритарну частку. Проєкт White Lines я знайшов, а потім залучив партнерів, які разом зі мною в нього проінвестували. Усі свої проєкти знайшов я.

— У меморандумі сказано таке: "Управление проектом осуществляет сторона 1 в лице БАГ (далее – "Управляющий партнер") (Баранов Олексій Григорович – ЕП), в свою очередь БАГ получает 2,5% доли в проекте от доли стороны 2 (ЧСЛ) (Черновецький Степан Леонідович – ЕП)". Що мається на увазі під часткою в проєкті – комерційна нерухомість чи і квартири?

— Я не готовий говорити про те, що нібито знайшли на комп'ютері Комарницького. Є комерційна таємниця, є відносини між партнерами, я точно не готовий виносити їх в мас-медіа. Це наша приватна власність.

— В іншому документі з файлів Комарницького, який стосується забудови заводу "Комунмаш" на Васильківській Владиславою Молчановою та самим Комарницьким, написані такі слова: "Расположен неподалеку от нашего объекта Smart Plaza Goloseevo" (чорнова назва ЖК White Lines – ЕП). Чому Комарницький або його помічники називають проєкт White Lines "нашим"?

— Я не можу коментувати те, чого не бачив. Чи є Денис Комарницький учасником White Lines? Ні. Чи був? Ні, не був. Чому так пишеться в інтернеті – я не знаю.

— Це написано в "понятійці", за якими працював весь ринок до 2022 року. Усі знають, що ці документи справжні.

— Олександре, давайте зараз з вами напишемо "понятійку" і викладемо в інтернет. Це смішно.

Нові "сірі кардинали". Хто із забудовників впливає на київську владу

— В аналітичній записці, яку готували для Комарницького, є розрахунок, що прибуток від забудови території заводу "Комунмаш" становитиме 42% від вкладених коштів, а внутрішня норма прибутку – 12% річних. Ці цифри відповідали реальному стану речей на ринку до 2022 року?

— Кожен проєкт індивідуальний. Усі забудовники чи девелопери бажали будувати житлову нерухомість, бо так легше вийти в кеш. Мене більше цікавлять об'єкти комерційної нерухомості. Окупність проєктів комерційної нерухомості до війни становила сім-десять років. Житлова нерухомість, звісно, окупалася швидше.

— Чому "звісно"?

— Ви витратили кошти на придбання ділянки, проєкт, отримали дозволи, почали роботи. Після цього інвестори купують житло або житлові права, починається потік грошей на будівництво і вам не доводиться діставати їх з кишені.

Зараз оцінити окупність комерційної нерухомості важко, зараз комерцію будує, мабуть, тільки "Епіцентр". Проблема комерційної нерухомості в тому, що гроші в часі дорожчають, бо використовуються банківські кредити або гроші інвесторів.

Ми ніяк не можемо застрахувати воєнний ризик. От є будівля. У мене на неї кредит 3 мільйони доларів. Прилетіли ракети чи шахеди – нема будівлі, а банку я 3 мільйони винен. За три роки війни, на жаль, влада не напрацювала механізмів страхування воєнних ризиків. Ці проблеми лежать на нас, на бізнесменах.