Рынок недвижимости номер один в мире. Как украинцы строят на острове Бали
У 2023 році індонезійський острів Балі прийняв 5 млн іноземних туристів і стільки ж внутрішніх. Туристичний сезон там триває 365 днів на рік.
У 2022 році обсяг прямих іноземних інвестицій на Балі зріс на 64%. Сама ж Індонезія з населенням 280 млн осіб входить до двадцятки найбільших економік світу і щороку зростає на 5-7%.
Ця країна створила більш ніж сприятливі умови для інвестування коштів іноземців, зокрема в нерухомість: держава не вимагає розкривати джерело походження коштів, приймає і готівку, і криптовалюти, і банківські перекази. До 90% інвесторів вкладають кошти в Балі дистанційно.
Найбільше туристів на острові – з Австралії, понад 100 тис щомісяця. На другій сходинці Індія – 30 тис. Українців на Балі в останні роки стає більше. Там вони працюють дистанційно або відкривають бізнеси.
Привабливі умови для підприємництва та велика війна призвели до хвилі релокації українських забудовників на острів. Вони диверсифікують бізнес, допоки український ринок первинної нерухомості перебуває в сплячці.
Скільки українці заробляють на будівництві житла на Балі? Чи можна придбати апартаменти на березі океану за ціною квартири в Києві? Чим індонезійські будівельники відрізняються від українських?
Чим будівництво на Балі відрізняється від будівництва в Україні
"Балі – це зараз ринок нерухомості номер один у світі", – каже директор компанії "Атмосфера" Євген Степанов. Його організація зводила будинки та ремонтувала квартири в Одесі. "Атмосфера" входить до складу балійського холдингу, де девелопментом займаються відомі гравці українського ринку UTG та Ribas Hotels Group. За архітектуру та дизайн вілл відповідає Makhno Studio.
У 2023 році експансію Індонезії здійснив один з найбільших девелоперів Києва Taryan Group Артура Мхітаряна. Його батько Нвєр Мхітарян у 1990-х роках заснував компанію "Познякижилбуд".
"Вивчали ринки ОАЕ, Таїланду, Іспанії. Виішили будувати на Балі, оскільки ринок Індонезії є одним з найпривабливіших для будівельного бізнесу. Індонезійська економіка показує одні з найшвидших темпів розвитку", – каже засновник та CEO Taryan Group Артур Мхітарян.
За словами співзасновниці компанії Big Waves Development Марини Білобровської, вона ретельно проаналізувала балійський ринок і побачила вражаючий попит на нерухомість з боку іноземців.
Девелопери та забудовники зводять на Балі переважно три види нерухомості: вілли, комплекси апартаментів і готельні комплекси. Покупці розглядають купівлю нерухомості як вигідну інвестицію, а не як об’єкт, який згодом можна передати в спадщину.
В Індонезії неможливо придбати ділянку у власність, її можна взяти в довгострокову оренду. Стандартний термін оренди становить 25-30 років з першочерговим правом на пролонгацію для чинного власника на такий же термін, але з переглядом ціни.
Об'єктом купівлі є право оренди ділянки. Орендарю землі належить усе, що є на ділянці, у тому числі будівлі.
"Орендар повинен одразу заплатити державі повну вартість оренди за весь період. Інколи існує варіант freehold, це оренда на більш тривалий термін – 80-100 років", – пояснює Степанов.
У сертифікаті земельна ділянка оформляється на юридичну особу, але залишається у власності держави. "Якби не такі умови, то, напевно, уся земля вже була б розкуплена", – додає будівельник.
На Балі існують культурні обмеження щодо висотності та стилістики будівель. Їх висота не повинна перевищувати 9-15 м, а скатна покрівля в балійському стилі має бути зведена з певним кутом нахилу. Не можна будувати ближче 50 м від релігійних споруд.
Індонезійці роблять усе можливе, щоб не перетворити острів на суцільний мегаполіс. Однією з офіційних процедур на Балі є викликання добрих духів і вигнання злих духів, аби благословити нове будівництво.
Дозвільні документи від влади необхідні на початковому і фінальному етапах будівництва: дозвіл на початок робіт і сертифікат про введення в експлуатацію. Останній може оновлюватися і перевіряється профільним органом кожні пʼять років.
"Процедура отримання дозволу на будівництво тривала: перевіряють креслення, розрахунок конструкцій, норми пожежної безпеки", – розповідає Степанов. За його словами, процеси взаємодії компаній та держави у сфері будівництва проходять еволюційний шлях, схожий на український.
"Частина норм або законів не працювали і не працюють досі. Балі в цьому плані відстає від України на 15-20 років: недобросовісні забудовники можуть вирішити будь-яке питання, ніхто не боїться брати хабарі. Однак є тенденція на посилення контролю і підвищення прозорості", – пояснює Степанов.
Девелопери запевняють, що якість будівництва в Україні значно краща за індонезійську. Вітчизняні компанії вважають себе технологічно більш розвиненими і кажуть, що впроваджують українські підходи до менеджменту і будівництва на острові.
Протекціоністський ринок праці
В Індонезії є закон, який захищає місцеве населення в соціальній галузі. Основна ідея – іноземці не мають права виконувати ручну працю. Усі робочі спеціальності обіймають місцеві мешканці. Це стосується багатьох сфер, не тільки будівництва. Іноземці реєструють юридичні особи, керують, але привезти із собою "синіх комірців" не можуть. Крім того, закон вимагає наймати місцевих працівників і на менеджерські позиції.
"Було б простіше привезти будівельників і швидко виконати роботу, але тоді місцеве населення залишиться без роботи. Доводиться витрачати час на навчання, щоб вони якісно будували", – каже Степанов.
Локальна експертиза в будівництві на Балі ще не відповідає світовому рівню, підтверджує Мхітарян. Регіону бракує місцевих кваліфікованих спеціалістів, тому компанія залучає українських та міжнародних експертів для проєктування та виконання складних будівельних робіт.
За словами забудовників, індонезійські робітники ліниві та менш ефективні. На Балі налічуються понад 200 свят на рік, що створює "трохи розслаблений настрій", зазначають у Taryan Group. Якщо індонезійця образити, він наступного дня не вийде на роботу і навіть не забере зарплату, кажуть співрозмовники ЕП.
Однак останнім часом у сфері праці відбуваються деякі послаблення: Індонезія дозволила іноземцям працювати фотографами та за окремими медичними спеціальностями.
Найкраща маржа
Маржинальність будівельного бізнесу на Балі приблизно така ж, як в Україні, кажуть опитані ЕП учасники ринку. Однак прибутковість для інвесторів там суттєво вища.
"Балі – найбільш інвестиційно привабливий ринок у світі. Девелопери, зокрема наші, обіцяють 12-20% річних, тоді як у ЄС радіють 1-2%", – каже Степанов.
Цьому сприяють стабільний туристичний потік, зростання вартості та оренди житла. Taryan Group обіцяє інвесторам рентабельність у проєкті Taryan Dragon 16%. Середній термін окупності – шість років.
"Ринок туристів зростає. Добове здавання житла в оренду зростає. Вартість оренди землі зростає. За неповний 2023 рік ціни на ділянки в центрі Балі зросли вдвічі. Ділянки з гарними краєвидами та розташуваннями закінчуються", – розмірковує Степанов.
За його словами, про надування бульбашки тут не йдеться, оскільки площа острова велика і не всі його частини забудовані. Місцевий уряд вкладає гроші в розвиток туризму і запускає проєкти розвитку острова.
Білобровська додає, що будівельний бум на Балі не триватиме вічно. Проте, за її словами, тренд на затребуваність місцевої нерухомості збережеться щонайменше протягом найближчих років.
Основну частину покупців об'єктів Big Waves Development становлять українці. За спостереженнями Білобровської, переважна більшість з них не розглядають ці інвестиції як придбання житла для особистого проживання. Їхні основні цілі – перепродаж і здавання в оренду вілл та апартаментів туристам.
Ціни
Балі є одним з найперспективніших регіонів для будівельного бізнесу, який активно зростає за показниками кількості об’єктів для забудови та ціною за квадратний метр, каже Мхітарян.
Градація цін суттєва та залежить від багатьох факторів, додає Степанов. Головний фактор – розташування. На Балі є місця, які особливо цінуються, наприклад, біля океану. Також на вартість впливають видові характеристики, наповнення приміщень, якість будівництва.
За словами директора "Атмосфери", середня ціна дво-триспальної вілли становить 350 тис дол. Така вілла може здаватися в оренду по 100 дол за ніч із середнім показником заповнюваності 75%.
Бамбуковий будиночок, зведений місцевими робітниками без проєкту, може коштувати 75 тис дол. Українські забудовники запевняють, що якість будівництва таких споруд дуже низька: через пів року стіни вкриє пліснява, а будівля може не встояти після землетрусу.
Односпальні апартаменти розміром 40-70 кв м коштують 80-120 тис дол. Як правило, комплекси з апартаментами будують у пішій доступності до океану.
Кількість українців, які займаються будівництвом і девелопментом на Балі, стабільно збільшується. Зростає й число українських інвесторів, які купують там нерухомість. Степанов оцінює їх кількість так: дуже багато.
Головними недоліками життя на острові є низька пропускна здатність доріг. Транспортних артерій не вистачає для всіх користувачів мопедів, якими переважно користуються на острові. Також туристи звертають увагу на сильну забрудненість острова сміттям.
Острів розташований у зоні високої вулканічної та сейсмічної активності, що висуває особливі вимоги до будівництва. Це тропічний регіон з високим рівнем вологості, що вимагає використання спеціальних матеріалів і технологій для захисту від вологи та корозії.