Вторая годовщина рынка земли: вытеснила ли земля любимую однушку у метро в портфеле инвестора? (укр)
І хоча на початку консервативний український інвестор віднісся до нових можливостей досить стримано: складні бюрократичні процедури і головне не розуміння (якщо ти ніколи не цікавився агро), яка земля є насправді перспективною для інвестування.
То вже незабаром повною мірою зміг оцінити всі переваги земельних інвестицій. І вже сьогодні попит в рази перевищує пропозицію.
Чому земля стала одним з найбільш популярних інструментів в портфелі українського інвестора?
- Земля — це вичерпний ресурс, на який завжди є і буде попит.
- Низький поріг входження в порівнянні навіть з найдешевшою нерухомістю: одна ділянка розміром 2 — Га може коштувати від 4500 доларів.
- Майже вся земля с/г призначення вже перебуває в оренді, а значить приносить дохід з першого дня придбання.
- Не потрібні витрати на ремонт і благоустрій.
- Ризики військових дій мінімальні: навіть при прямому влучанні, земля досить швидко відновлюється до придатного для обробки стану.
- Якість та родючість землі в Україні найкраща в Європі.
- Стабільний щорічний прибуток від оренди 4 - 7%
- Зростання вартості активу: прогнози зводяться до коридору 15-30% середньорічного приросту. Хтось з експертів більш оптимістичний, хтось менше але якщо брати досвід європейських країн сусідок то середньостатистичні показники показують що за перші 5 років — вартість землі подвоїлась, через 7 років — потроїлась, за 10 — збільшилась майже в 5 разів і продовжує зростати.
- Стійкість до криз: попри війну українська земля не тільки не втратила у вартості, але в більшості регіонів зросла в середньому на 20% за останній рік. І це якщо брати в доларовому еквіваленті.
Еволюція попиту на землю до і під час війни?
Як було до війни?
З самого початку відкриття ринку землі попит в центральних регіонах був найбільший. Це пов’язано з тим, що статистично там більша кількість ділянок, більше областей, районів, більша конкуренція серед агрокомпаній.
Тай взагалі, сам регіон більш інформаційно "прокачаний": всі знають що Вінниця - це аграрний край, а Полтавщина найкращі чорноземи, рілля щей поклади газових родовищ.
Але якщо порівнювати якість землі, кількість опадів, можливість заробітку фермерам з одного гектару, то Чернігів і Суми завжди були трохи недооцінені.
Такої роскрутки як по центральних регіонах там не було але по якості грунтів і по перспективі господарської діяльності орендарів ці області є дуже привабливими. Тут і вартість ділянок в перерахунку на гектар трохи нижча ніж в середньому по Україні і площі самих ділянок значно більші.
Тобто пропозиції в північних регіонах були цікавіші з точки зору зростання вартості. І багато хто з інвесторів приставав на таку вигідну пропозицію.
До війни найбільша кількість угод були на Полтавщині, Київщині і Вінниччині.
А за площами землі, щодо яких зафіксовано правочини лідирували: Харківська, Полтавська і Кіровоградська області.
Що зараз?
Коли після тотальної зупинки проведення будь-яких угод з відчуження майна в червні 2022 року ринок потихеньку почав відновлювати свою роботу, то попит на північні регіони знизився ще більше.
Звичайно, знаходяться і такі екстремальні інвестори, які згодні купувати ділянки навіть в 50 км зоні від кордону, вони готові ризикувати задля максимальної капіталізації.
Але це скоріше виняток із загальної тенденції. І хоч ці ділянки продовжують оброблятися: є і професійний фермер, який платить гарні відсотки по оренді, але ми розуміємо що і ризик підвищений.
Головний тренд зараз купувати землю в центральних регіонах і частково спрямований на захід. Якщо подивитися як сприймають інвестиції в с/г землю приватні інвестори, то здебільшого для них це дуже консервативний, супер надійний актив, який фактично неможливо знищити, який приносить стабільні орендні надходження і достатню капіталізацію.
Вони хочуть бути спокійними і негратися в рулетку з можливими надприбутками. Тому і фокусуються на центральних регіонах. У лідери зараз вийшла правобережна Україна, особливо Вінниччина і Хмельниччина.
Якщо говорити про західні регіони, то земля тут коштує набагато дорожче, тут складніше знайти ділянку через високу конкуренцію, да і площа самих ділянок (через особливості розпайовки) значно менша чим в центрі і на півночі.
Як різняться ціни на хороші ділянки в розрізі регіонів?
Україна рухається по шляху поступового збільшення ціни земельних ділянок. Військові дії сповільнюють але не зупиняють цей процес.
Звичайно в зоні наближеної до лінії фронту та до кордонів з росією чи білоруссю є певне дисконтування вартості але якщо брати в цілому по всій Україні, то з початку 2023 року ціна землі сільгосппризначення зросла в середньому на 15 - 20%. Сьогодні хороші ділянки по вартості досягають:
- Вінницька, Тернопільська, Хмельницька області до 2800-3000 за 1 Га
- Полтавська область до 2600 $ за 1 Га
- Чернігівська - Сумська області в районах з високою конкуренцією досягають показників в 2400 - 2500 $ за 1 Га
- Як змінився портрет інвестора до війни і зараз?
Основним інвестором до війни були підприємці середнього і вище рівня, більшість яких заходили з інвестицією від 30 і більше гектарів. Коли ж почалась війна, головною турботою підприємців став порятунок власного бізнесу, а питання інвестицій відійшло на задній план.
А от роздрібні інвестори, які працюють по найму або на фрілансі, навпаки переорієнтували свої портфелі з класичної житлової нерухомості на землю с/г призначення. Оскільки нерухомість має високі ризики руйнування внаслідок військових дії, а земля як актив майже позбавлена такого недоліку.
Принаймні їй точно не загрожує тотальне знищення.
Так на сьогодні серед клієнтів компанії майже 65% представники напрямку IT, 15,8% це підприємці, збільшується частка інвесторів - військових, яких вже близько 10%.
Відрізняється і підхід в інвестуванні: зазвичай АйТішник спочатку обирають 1 -2 ділянки, так би мовити тестують новий інвест інструмент на собі. А вже згодом докуповують ще декілька ділянок, поступово нарощуючи свій портфель земельних інвестицій.
Наприклад, доля таких повторних покупок в компанії Твоє коло складає приблизно 35%.
Скільки землі зараз в середньому купує один інвестор?
Якщо відкинути угоди з великим чеком по 50 і більше гектарів, частка яких не є дуже вагомою, то в середньому один інвестор купує від 3 ділянок площею по 2 га. Тобто приблизно на одного інвестора приходиться 6 Га. Та слід зважати і на повторні закупи, на які припадає кожен третій випадок.
Які стратегії інвестування обирають інвестори сьогодні?
- Придбати велику ділянку по одній угоді. Але слід розуміти, що максимальні розпайовки які бувають це 5 - 6 Га на ділянку. І то це трапляється дуже і дуже рідко. Більші ділянки можна пошукати в Чернігівській, Житомирській або Сумський областях.
- Розумною альтернативою пошуку великої ділянки може стати концентрація на підборі ділянок поруч в одному регіоні: тоді коли ринок відкриється для великих агрокомпаній і конкуренція на землю зросте, такі ділянки будуть користуватися більшим попитом, і у власника буде сильніша переговорна позиція і по оренді і по ціні продажу.
- Максимальна капіталізація: ця стратегія включає вибір ділянок в регіонах де через ризики військових дій ціни найнижчі.
- Придбати ділянку яка знаходиться в оренді в одного із ТОП 5 великих агрохолдингів.
- Обирати лише орендарів з числа агрохолдинги з іноземним капіталом.
- Інвестори з великою сумою для інвестування прагнуть максимально диверсифікувати земельний банк по областям і під різними агрокомпаніями.
- Навіщо інвестору потрібна керуюча компанія?
Інвестори, які вперше приходять на ринок землі спочатку намагаються переносити свій попередній досвід з традиційної житлової нерухомості на землю.
Здавалось би ну що тут такого: обери ділянку на маркетплейсі, заплати комісію брокеру, оформи угоду на право власності, договір оренди і радій отримуючи свої відсотки. Начебто схема проста.
Але з часом виникають питання: чому не відбувається індексація орендної плати або гірше - взагалі не сплачується оренда, чому при спробі продати, покупці пропонують мізерні ціни, коли начебто аналогічні ділянки і в тому ж регіоні купують значно дорожче?
Насправді обрати дійсно перспективно, інвестпривабливу землю, якщо ти не професіонал в земельних питання, справа не з легких. Потрібно розуміти і яка конкуренція в регіоні, і яка якість грунту, і які наміри в орендаря щодо цієї ділянки, і чи достатньо в регіоні опадів, і якій там рельєф, і чи вся ділянка обробляється орендарем, і які там умови договорів оренди.
Додайте до цього процедури юридичних перевірок, дотримання переважного права орендаря і отримаєте купу нервів і часу для вирішення усіх цих питань.
Але і на цьому інвестиційна робота не завершується, адже потрібно слідкувати за станом регіону, рівнем оренди, попитом на землю, дотриманням договірних умов, передомовлятися про їх покращення.
А ще слід враховувати, що більшість договорів оренди укладені багато років тому і новий власник просто стає їх правонаступником. Або площадка з продажу в день угоди чи раніше перекладає договір оренди на 15+ років з умовами не в сторону інвестора.
Сьогодні договори оренди дуже криві: відсоток виплати рахується від НГО, більша частина це просто стала цифра в гривнях без прив’язки до індексації, інфляції чи курсу долара. Якщо говорити про системні велики підприємства то в них договора дуже не цікаві для інвестора.
Щоб перевести їх в конкурентні площину, додати пункти про відповідальність орендаря, справедливий перегляд умов, індексацію потрібна постійна системна робота і сильна переговорна позиція. Одному інвестору орендар нізащо не стане переглядати умови угоди, а от коли до нього звертаються сотні орендодавців з тим сами запитом - це інша справа.
Саме в цьому і полягає робота керуючої компанії - представляти інтереси всіх інвесторів перед орендарем. Чим більше землі знаходиться в управлінні керуючої компанії тим сильніша і переговорна позиція.
Якщо ви співпрацюєте з керуючою компанією, то всі ці питання вирішує вона. Все що потрібно інвестору: визначитися з бюджетом, стратегією і надати побажання менеджеру компанії. А далі за справу візьмуться професіонали.
Фахівці команди Твоє коло працюють кожен день щоб інвестувати в землю було легко, прозоро, зручно і вигідно.
