2021 рік виявився невдалим для столичних забудовників. Сподіваючись наростити продажі після кризового 2020-го, девелоперським компаніям довелося спостерігати за відпливом покупців на фоні рекордного зростання цін.

За рік вартість квадратного метра київської новобудови зросла на 20-30% до майже 1 300 дол. Востаннє на такому високому рівні ціни були у 2013 році.

Протягом року вартість житла підіймалася нерівномірно через різні фактори: від особливостей діяльності держорганів до роботи "друкарського верстата" США.

У 2022 році ситуація для девелоперів лише погіршиться. Перші ознаки майбутнього загострення на ринку спостерігаються вже зараз.

Двозначні числа

Житлова нерухомість у 2021 році стала чи не найвигіднішим інструментом з точки зору дохідності. Більше українці могли заробити лише на криптовалюті.

За даними порталу нерухомості ЛУН, у 2021 році середня вартість квадратного метра в столичній новобудові піднялася на 25% – з 27,7 тис грн до 34,7 тис грн. У доларовому еквіваленті ціна зросла на 32% до 1 290 дол.

Розрахунки компанії M4U, яка розробляє смарт-рішення для девелоперів, показують менше зростання: на 21% у гривні до 43,2 тис грн і на 25,7% в доларах. Однак ці дані охоплюють не весь рік, а лише одинадцять місяців.

Хай там як, але ціни на житло впродовж року росли у два-три рази швидше, ніж інфляція – 9,4% за січень-листопад. Квадратний метр у новобудовах "КАН девелопменту" подорожчав на 20-27%, "Київміськбуду" – на 25%, у комплексах компанії ENSO – на 30-40%, а в будинках A Development – на 25-30%.

Найбільш помітно вартість квадратних метрів зростала в перші два місяці літа та в перший місяць осені. Так, у червні ціна підвищилася на 3,2% до травня, у липні – на 4,4% відносно червня. У вересні цінники збільшилися ще на 3,2%.

У компанії M4U звертають увагу на те, що обсяг коштів, вкладених у первинну нерухомість за підсумками 2021 року, перевищить показник 2020 року на 20%. Це при тому, що за січень-листопад на ринку нерухомості продали на 2,5% квартир менше, ніж за аналогічний період 2020 року.

Слово року – інфляція

За словами директорки з продажів групи компаній DIM Руслани Грабко, 2021 рік визначали зростання вартості квадратного метра під впливом загальноекономічних та ринкових факторів, збільшення інвестиційного попиту та остаточна ліквідація Державної архітектурно-будівельної інспекції.

Ціни на столичну нерухомість підвищувалися під тиском зростання собівартості будівництва, на що впливали висока інфляція та подорожчання сировини.

Економіка зростає значно повільніше, ніж ціни, що позначається на собівартості будівництва. "Вартість металу підскочила вдвічі, деревини – утричі, бетону – на 40-45%, керамоблоку – на 35-40%, утеплювача – на 30%", – говорить Грабко.

За словами президента холдингової компанії "Київміськбуд" Ігоря Кушніра, до зростання вартості будматеріалів додалося підвищення тарифів на енергоносії.

Зростанню цін сприяють не тільки об'єктивні фактори – бізнесмени скаржаться на неефективну роботу "Укрзалізниці". Дефіцит вагонів та локомотивів створює штучний дефіцит сировини, що видобувається в Україні. Крім того, додає СЕО девелоперської компанії ENSO Раміль Мехтієв, зросли витрати на оплату праці.

"Подорожчання житла – це загальносвітовий тренд, а в Україні нерухомість стала чи не найголовнішим інструментом для інвестицій", – пояснює Мехтієв.

Ціни на житлову нерухомість у світі зростали найвищими темпами з часів глобальної фінансової кризи 2007-2008 років, але лише на 4,8%.

Різні півріччя

Сплеск продажів нерухомості припав на перше півріччя, що призвело до зростання цін. "З жовтня продажі падають на 20-25% порівняно з цим же періодом 2020 року", – розповів керівник одного з девелоперів.

Причиною цього він називає новий закон №5600. Він містить нововведеня, спрямовані на збільшення оподаткування професійних інвесторів у нерухомість. "Закон налякав пакетних інвесторів. Восени вони зайняли вичікувальну позицію і припинили купувати квартири "поверхами", – зазначив співрозмовник ЕП.

За оцінками учасників ринку, частка інвестиційних угод становить 20-60%.

Падіння продажів квадратних метрів підтвердили в Асоціації фахівців з нерухомості. За їхніми даними, в останні місяці 2021 року кількість угод на первинному ринку Києва скоротилася на 35% порівняно з літнім періодом.

"Надто швидкі темпи зростання вартості квартир призвели до виснаження платоспроможного попиту", – пояснює президент асоціації Юрій Піта.

Фактор іпотеки під 7% не впливає на ціни. Тим паче, що лише кожен четвертий договір на купівлю квартири в рамках цієї програми оформлявся на первинному ринку. "98% житла купується за накопичення", – каже один із забудовників.

На старті програми оголошувалося, що до кінця 2021 року нею скористаються 5 тис позичальників. Плановий портфель іпотечних кредитів становив 5 млрд грн. Однак до 23 грудня банки підписали 1 274 кредитні угоди на 1,1 млрд грн.

Темні вікна новобудов

За спостереженнями директора компанії M4U Володимира Даниленка, у 2021 році на ринку посилився дисбаланс між пропозицією об'єктів та попитом на них.

"На початку 2021 року в об'єктах, які перебували на активній стадії будівництва, було реалізовано в середньому 56% квартир, у листопаді – 68%", – каже він і додає, що на початку 2019 року цей показник становив 40-45%.

Пропозиція скорочувалася протягом усього 2021 року, але в другому півріччі цей процес пришвидшився. "Обмежена пропозиція призвела до зниження попиту та кількості операцій. Покупці, не маючи можливості вибрати бажаний варіант, чекають, коли такі варіанти з'являться", – пояснив експерт.

Восени замість Державної архітектурно-будівельної інспекції почала працювати Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ).

Забудовники нею задоволені. "ДІАМ не чіпляється до помилок у документації, вказує на неточності під час перевірок, видає дозволи та вводить будинки в експлуатацію без хабарів", – розповідає власник будівельної компанії.

У листопаді-грудні 2021 року баланс попиту та пропозиції в секторі почав вирівнюватися. Завдяки виведенню на ринок нових об'єктів пропозиція зросла на 8%, а середній рівень продажу квартир знизився до 66%.

Прогноз на 2022 рік

У 2022 році пропозиція житла наздоганятиме попит. "Оскільки ціни зростають швидше, ніж добробут населення, попит знижуватиметься", – вважає Даниленко. Він очікує, що темпи зростання цін уповільняться до 12-15%.

"Припускаю, що завдяки новій пропозиції рівень "розпроданості" до кінця 2022 року знизиться до показника 2019 року – 40-45%. Це станеться, якщо економіко-політичний контекст, як мінімум, не стане гіршим, а тенденція покращення роботи дозвільної системи в будівництві триватиме", – говорить Даниленко.

Скільки нових будівельних майданчиків може з'явитися? Грабко оцінює потенціал зростання обсягу проєктів у 2022 році 25-30 відсотками.

"Усе залежатиме від цін на металопродукцію та енергоносії, геополітичної ситуації та доходів населення. Про цінову динаміку та рівень попиту можна буде говорити пізніше, зараз надто багато невідомих змінних", – каже вона.

У "КАН девелопменті" вважають, що зростання цін на нерухомість більшою мірою залежатиме від вартості енергоресурсів та рівня інфляції.

Директорка з продажів компанії A Development Марина Гудима прогнозує зростання вартості квадратного метра в столиці на 10-15%.

На думку Мехтієва, ситуація на ринку може хитнутися в будь-який бік. "Є вірогідність, що до другого півріччя 2022 року ціна на житло в Києві досягне рівня докризового 2008 року. Тобто вартість квадратного метра може стрибнути до 3 тисяч доларів у житлових комплексах бізнес-класу", – прогнозує він.

Не під запис забудовники озвучують менш оптимістичні прогнози. Співвласник великої будівельної компанії каже, що можливості бізнесу здійснювати капітальні інвестиції вичерпані. "Вартість житла зросте в межах статистичної похибки або навіть знизиться", – говорить співрозмовник ЕП.

При цьому собівартість будівництва може зрости на 10-15%, додає він. У такому випадку в нових гравців на ринку можуть виникнути проблеми.

"У Київ зайшло багато малих забудовників. Вони купують "стрьомні" майданчики і починають будувати, не розуміючи своєї собівартості. Демпінгуючи заради продажів, вони ризикують збанкрутувати", – каже співрозмовник.