Довгі черги у відділи продажів окремих забудовників стали характерною рисою ринку нерухомості. Покупці займають черги з ночі, аби одними з перших вкласти кошти в ліквідне житло на ранньому етапі будівництва багатоповерхівок.

В Україні дефіцит житла? Зовсім ні. Ажіотаж створюють "пакетні інвестори" в нерухомість. Перепродавши квартиру на фінальній стадії готовності будинку, вони отримують прибуток, який у середньому становить 30-40% річних.

Забудовники зацікавлені в швидкому отриманні коштів від покупців, тому охоче укладають з "пакетними інвесторами" угоди переуступки майнових прав на майбутні квартири. Здавалося б, такий заробіток безпечний, але це не так.

Як виглядає ринок переуступки нерухомості, скільки там заробляють інвестори та забудовники і що зміниться після введення нових правил оподаткування?

Переуступка майнових прав – договір купівлі квартири в недобудованому будинку, яка була придбана в забудовника або іншої особи. Фактично це передання прав на майбутню квартиру від первинного інвестора вторинному. Тобто, людина, яка первісно вклала гроші у будівництво житла і підписала договір із забудовником, відступає від своїх прав на помешкання на користь нового власника.

Ризики беремо на себе

"Купити якомога дешевше і продати якомога дорожче". Це найпростіша бізнес-ідея у тому числі для житлової нерухомості. Так заробляють чимало українців, які мають оборотний капітал. Поріг входу в такий бізнес – від 20-30 тис дол.

Вкласти кошти в будівництво квартири за найнижчим цінником можна на етапі старту залучення забудовниками фінансових ресурсів від приватних інвесторів. Із зростанням ступеня готовності будинку зростає і вартість квадратного метра.

На початку будівельних робіт девелопери ставлять мінімальну націнку до собівартості будівництва. Максимальною ціна стає напередодні або після введення будинку в експлуатацію.

Зростання ціни залежно від житлового комплексу та забудовника може становити від 20% до понад 100%. Крім того, за 2021 рік ціни на житло в столиці зросли на 20-30% до майже 1 300 дол за кв м.

На ранній стадії будівництва відсоток інвесторів, які купують квартири для перепродажу або здавання в оренду, може перевищувати частку покупців житла для власного користування. Річ у тім, що небагато громадян готові вкладати кошти в квартиру просто зараз і чекати на неї два-три роки.

За словами опитаних ЕП учасників будівельного ринку, частка інвестиційних угод коливається від 20% до 60%. В окремих будинках низки девелоперів – Stolitsa Group або збанкрутілої "Аркади" – їх частка сягала 90%.

Заступник генерального директора групи "Ковальська" Ігор Суботенко стверджує, що від загальної кількості угод з продажу квартир у будинках комфорт-класу близько 20% припадають на договори переуступки. У житлових комплексах бізнес-класу цей показник становить 10%.

У холдинговій компанії "Київміськбуд" не назвали частку угод з переуступки. "Частка спекулятивного капіталу на первинному ринку житла сильно коливається залежно від його привабливості", – відповіли в компанії.

Найгостріший ризик для покупця квартири на ранній стадії будівництва – імовірність банкрутства забудовника. У кращому випадку завершувати будівельні роботи будуть інші девелопери, але вже протягом чотирьох-шести років. У найгіршому випадку можна стати жертвою шахрайства.

Цей ризик і беруть на себе "пакетні інвестори", фінансуючи будівництво, каже СEO та керівний партнер компанії DC Evolution Андрій Рижиков.

За один візит у відділ продажів великі "пакетні інвестори" можуть купувати десятки квартир в одному будинку. Як розповідають забудовники, деякі викуповують цілі під'їзди, стояки або поверхи.

Переваги та недоліки переуступки для забудовників

"Економічна правда" надіслала запити щодо особливостей переуступки десятьом великим девелоперам, але відповіли лише два. Інші або проігнорували запит, або заявили, що відмовляються коментувати це питання.

Чому забудовники не хочуть говорити на цю тему? Адже в переуступках немає нічого незаконного – договори укладаються відповідно до Цивільного кодексу.

Один з учасників ринку пояснив це так: компанії не хочуть зізнаватися, що вони не можуть запускати будівельні проєкти без залучення коштів ззовні.

"Залучаючи пакетні інвестиції третіх осіб, забудовники продають квартири з мінімальною маржею. Вони б і раді продати готові квартири на 50% дорожче, але потребують cashflow (грошового потоку – ЕП)", – каже він.

Це визнали у холдинговій компанії "Київміськбуд". "Завдяки переуступці компанія-забудовник може залучити кошти інвесторів у будівництво об'єкта на ранній стадії реалізації проєкту", – йдеться у відповіді компанії на запит ЕП.

Договори переуступки укладаються у відділах продажів трьома сторонами: продавцем, покупцем та забудовником.

За словами Рижикова, системні інвестори стають внутрішніми конкурентами відділів продажів. Часто їхні пропозиції виявляються вигіднішими для покупців, ніж пропозиції девелопера.

"Переуступка – це продаж квартири вдруге, коли прибуток залишається посереднику, хоча міг дістатися тобі", – пояснює Рижиков.

Це підтверджують і в "Київміськбуді". "Переуступники", заклавши свою маржу в пропоновану ними ціну за викуплений раніше об'єкт, демпінгують, збиваючи ціни на ринку", – визнали представники забудовника.

Яку вигоду має забудовник, пропонуючи послугу переуступки? Він встановлює комісію в розмірі 2-5% від вартості квартири, яку оплачує новий покупець. У "Ковальській" та "Київміськбуді" ця комісія становить 5%. Однак в окремих випадках розмір винагороди можуть знизити.

"Якщо переуступка оформляється на близьких родичів або якщо покупець поступається з метою інвестувати в інший об'єкт "Ковальської", ми знижуємо розмір винагороди. Кошти залишаються в забудовника", – заявив Суботенко.

Держава бачить не все

Усі договори переуступки в "Київміськбуді" та "Ковальській" оформляються нотаріально. Спочатку з покупцем укладається попередній нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості, а потім – основний.

В інших компаніях нотаріальне оформлення угод переуступки практикується не завжди, бо це вимагає додаткових часових та фінансових витрат.

Різні забудовники пропонують різні механізми первинного придбання квартири і далеко не всі з них підлягають нотаріальному посвідченню. 

Форвардні контракти (деривативи) – договори, за якими забудовник зобов'язується у встановлений строк передати базовий актив (квартиру) у власність покупця. Такі контракти мають укладатися на товарних біржах.

Цільові облігації – цінні папери, забезпеченням за якими виступають квадратні метри в конкретному будинку.

Житлово-будівельні кооперативи, коли низка осіб об'єднується в кооператив. Від його імені будується житло, у якому кожен отримає свої квадратні метри.

Фонди фінансування будівництва, коли покупці вкладають кошти у фонд, з якого через управителя фінансується будівництво житла.

Це майже унеможливлює відстеження договорів переуступки. Точну статистику мають лише відділи продажів забудовників, але винятково щодо своєї компанії. Це визнають і в Міністерстві юстиції, яке контролює діяльність нотаріусів.

Відстежити тренди сегменту складно. Рижиков вважає, що кількість "пакетних інвесторів" на ринку протягом останніх років залишається стабільною.

Держава може зарегулювати галузь, навіть не маючи повних даних про неї.

Так, з 1 січня 2022 року набули чинності положення Податкового кодексу, які збільшують податкове навантаження на системних інвесторів у нерухомість. З доходу, отриманого від продажу третього і наступних об'єктів житлової нерухомості за календарний рік, необхідно буде сплатити 18%.

Доходом може бути як оціночна вартість об’єкта, так і різниця між сумою угоди та витратами на придбання активу.

Зараз оподаткуванню підлягає другий і кожен наступний перепродаж квартири за рік. Ставка – 5%. При укладанні першого за рік договору переуступки сплатити податки доведеться лише в окремих випадках. Розміри виплат залежать від того, які схеми інвестування використовуються забудовником. 

Ставка податку за договором про участь у фонді фінансування будівництва становить 18% (податок на доходи фізичних осіб) та 1,5% (військовий збір) на позитивну різницю між ціною інвестиційного договору і фактично отриманими коштами.

Ставка податку з переуступки за іншими схемами інвестування – 18% ПДФО та 1,5% військового збору від загальної суми коштів, отриманої інвестором. Якщо переукладанню підлягає попередній договір купівлі-продажу, то покупець сплачує 1% від вартості квартири в Пенсійний фонд.

На перших порах зміни в податкове законодавство знизять привабливість таких інвестицій, однак не стануть перешкодою для охочих заробити, каже Рижиков.

"Просідання кількості угод щодо переуступки буде. Наскільки велике – складно сказати. Забудовники вигадають нові механізми інвестування, що дозволить уникнути сплати підвищених податків", – вважає експерт.

Фото на головній ua.depositphotos.com