Как купить землю (пай): детальная инструкция

Кому це потрібно і може бути корисно?

Будь-яку землю в Україні, крім державної, можна вільно продавати і купувати з 1 липня 2021 року.

З чого треба починати, якщо ви хочете придбати омріяну земельну ділянку для пасивного інвестування в землю, для здавання в оренду й отримання ренти чи для створення невеликого бізнесу?

Питань багато: ціни, якість землі, додаткові витрати, коли найкращий час для купівлі, "схеми" і ризики для покупців.

Хоча минуло шість місяців, наразі не все ще ідеально працює. Учасники процесу – власники, орендарі, фермери, агрохолдинги і нотаріуси, які завіряють угоди – поки що так само адаптуються до нових реалій.

Для тих, хто хоче купити землю або планує це зробити, ЕП підготувала детальну інструкцію з основними питаннями, з якими доведеться зіткнутися покупцю.

Інструкція може бути корисною для тих, хто розглядає землю як перспективний інвестиційний інструмент, а також для тих, хто хоче придбати 1-30 гектарів і більше для започаткування аграрного бізнесу або інших цілей.

З інструкцією для продавців можна ознайомитися тут.

Яку землю можна купувати з 1 липня 2021 року?

Землю продавали і купували й раніше. Наразі йдеться не лише про тіньовий ринок, а й про легальні операції із землею, що не підпадала під дію мораторію.

Про що мова? Земля буває різною, і не на всю поширювалася заборона щодо продажу.

По-перше, усі землі України за основним цільовим призначенням поділяються на девʼять категорій, які визначаються Земельним кодексом. Нас, звісно, цікавлять тільки землі сільськогосподарського призначення, яких в обігу найбільше та які можна використовувати для вирощування аграрної продукції.

По-друге, землі сільгосппризначення теж бувають різні, зокрема, за видом цільового призначення.  

На Публічній кадастровій карті в розрізі окремих ділянок вказується якраз вид використання:

✔ для садівництва (індивідуального та колективного), 

✔ для городництва, 

✔ для сінокосіння і випасання худоби, 

✔ для ведення особистого селянського господарства (ОСГ), 

✔ для ведення фермерського господарства, 

✔ для ведення підсобного сільського господарства,

✔ для ведення товарного сільгоспвиробництва.

✔ інші 

Так можна дізнатись вид цільового призначення будь-якої ділянки, яка вас цікавить (за місцезнаходженням чи кадастровим номером).

Скрін з Публічної кадастрової карти

Тепер повернемося до заборони на купівлю-продаж, яка діяла з 2002 року в Україні. Так от: мораторій стосувався переважно останніх, згаданих вище земель – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Їх найбільше.

Основу цих земель становлять паї, розподілені у 1990-х роках між 6,9 млн працівників колгоспів та колгоспних пенсіонерів. Таких 27,7 млн га.

Середній вік пайовика – 60 років, а близько чверті вже святкували свої 70 років. За даними Київської школи економіки, серед них залишилося 5,5 млн первинних землевласників. За даними Держгеокадастру, померли понад 1,4 млн власників паїв або 20% тих, хто отримав землю під час паювання.

Для розуміння: загалом в Україні 41,3 млн га сільгоспугідь.

Тут сільгоспугіддя поділені за природними особливостями, це не стосується вищезазначеного законодавчого поділу за видом цільового призначення. Рілля – землі, що систематично обробляються і використовуються для посіву с/г культур. Багаторічні насадження – сади і виноградники. Перелоги – рілля, необроблювані тривалий час землі). Сіножаті і пасовища – луки, що використовуються для сіножаті і випасу сільськогосподарських тварин.

джерело: мінагрополітики, 2021

Не були під мораторієм та вільно продавались і купувались такі землі сільгосппризначення (за видом цільового призначення): для ведення садівництва і городництва, для ведення ОСГ (роздавались за процедурою безоплатної приватизації уже після розпаювання 90-х), для ведення фермерського господарства.

За даними Мінагрополітики, більше 4 млн га землі мали статус ОСГ, отже були у вільному обігу.  

В "Огляді стану земельних відносин" експерти Київської школи економіки підрахували, що більшість транзакцій за півроку роботи ринку (липень-грудень 2021 року) приходиться саме на землі ОСГ, які і так раніше не були під мораторієм. За площею – виграє "товарка". 

Джерело : Огляди стану земельних відносин, KSE

А що з державною землею, її коли можна буде купувати?

Відповіді на це питання немає. Держава поки що не готова продавати ріллю, але і залишилось у неї її, схоже, небагато.

Наразі під забороною купівлі-продажу залишаються державні та комунальні сільськогосподарські землі, але скільки їх лишилося, достеменно невідомо.

Довгий час вважалося, що держава має близько 10 млн га землі. Проте, за даними Мінагрополітики, в держави лишилося 750 тис га, а близько 4 млн га передано громадам протягом 2018-2021 років.

джерело: мінагрополітики, 2021

Є, правда, виняток – землі селянського (фермерського) господарства державної та комунальної власності, які належать громадянам на праві постійного користування або довічного успадкованого володіння. Такі особи матимуть право їх викупити із розстроченням оплати до десяти років.

Інший земельний фонд державної та комунальної власності можна буде отримати тільки в оренду на земельних торгах.

Скільки саме можна купити землі, і що буде після 2024 року?

До 1 січня 2024 року право на придбання сільськогосподарської землі буде тільки у фізосіб-українців. Обмеження – не більше 100 га в "одні руки".

З 2024 року дозволяєтьcя купувати ще і юрособам. З цього моменту для всіх починає діяти інше обмеження – не більше 10 тис га.

Проте це не означає, що юридичній особі або фізособі з великим апетитом не можна купити понад 100 га. Це можна зробити через пов'язаних осіб.

Саме так роблять аграрні компанії, які концентрують земельні банки в руках наближених до них фізосіб або власних робітників. У такий спосіб на користь аграрного бізнесу відбуваються десь 70-80% сьогоднішніх угод з продажу землі.

Чи може подружжя купити 200 га? Як це регламентується?

Відповідно до законодавства, фізособа може мати у власності не більше 100 гектарів землі. Виникає питання: якщо в подружжя є 100 га на двох, чи може кожен з них купити ще по 50 га і чи не буде це порушенням?

Кожен точно не може. За Сімейним кодексом, власність подружжя рахується як спільна. 

Тобто, якщо у вищезазначеному кейсі, скажімо, дружина купить 50 га землі у спільній власності буде уже 150 га (тобто, по 75 га – на обох). Виходячи з цього, чоловік в майбутньому зможе придбати в такому випадку не більше 25 га, наприклад. 

Виходом з такої ситуації може бути шлюбний договір, яким земельні ділянки можуть бути визначені особистим майном окремо кожного з членів подружжя.  

Якщо моя дружина або чоловік – іноземка чи іноземець, що тоді робити?

Як відомо, іноземці або компанії, у яких засновниками або кінцевими бенефіціарами є іноземці, не можуть купувати сільськогосподарську землю в Україні.

Такої можливості не буде і у українок та українців, які перебувають у шлюбі з іноземними громадянами.  

Виходом в такій ситуації так само може бути шлюбний договір, який передбачає особистий статус земельних ділянок, які будуть придбані під час зареєстрованого шлюбу.

А якщо я мав у власності 100 га сільгоспземель чи навіть більше ще до ухвалення закону, що тоді?

Це можливо, якщо людина купувала багато землі для садівництва, городництва чи ведення особистого селянського господарства (ОСГ). Ця земля, як зазначалось, під мораторій не підпадала.

Що робити, якщо у вас є 100 га такої землі чи навіть 150 га?

Перша новина – купити сільськогосподарську землю ви точно не зможете, незважаючи на те, що сконцентрували 100 га або більше до ухвалення закону.

Друга новина – якщо ви до 1 липня 2021 року мали у власності понад 100 га землі чи навіть більше, вас ніхто не змушуватиме її продавати.

Обмеження до 100 га поширюється лише на землю сільськогосподарського призначення всіх видів використання. Тобто, якщо у вас є земля під городництво, садівництво, сінокосіння, ОСГ чи ведення товарного сільгоспвиробництва, це все аграрна земля і все це треба рахувати разом.

Натомість землі житлової забудови не рахуються. Це не аграрна земля.

Нагадаємо: усі землі України за основним цільовим призначенням поділяються на девʼять категорій, які визначаються Земельним кодексом.

Також треба розуміти, що обмеження щодо концентрації в розмірі 100 га буде не постійним. З 1 січня 2024 року ця планка буде збільшена до 10 тис га.

Що робити, якщо людина таки перебільшила концентрацію 100 га?

У легальному полі це зробити неможливо. Принаймні, будь-яку угоду з купівлі-продажу землі повинен засвідчити нотаріус, а перед цим він перевіряє, скільки у власності покупця сільськогосподарської землі. Утім, якщо це все-таки сталось, що ж тоді?

Якщо до особи переходить право власності на земельну ділянку, яка не може набуватися нею у власність, ця ділянка підлягає відчуженню її власником протягом року з моменту переходу такого права.

Якщо цього не сталося, ділянка підлягає конфіскації за рішенням суду. Позов про конфіскацію земельної ділянки подає до суду орган, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель (Держгеокадастр).

Конфіскована земельна ділянка за рішенням суду продається на земельних торгах. Ціна проданої ділянки, за вирахуванням витрат, пов’язаних з її продажем, виплачується її колишньому власнику.

Хто не може купувати сільськогосподарську землю?

✔ Іноземці.

✔ Компанії, у яких засновниками або кінцевими бенефіціарами є іноземці.

Тобто іноземець не зможе опосередковано володіти землею через підприємства, створені та зареєстровані в Україні.

Крім того, іноземцям та юридичним особам, якими ті володіють, заборонено купувати частки в статутному капіталі, акції, паї, членство в підприємствах, які є власниками земель сільськогосподарського призначення.

Іноземцям дозволять купувати сільськогосподарську землю тільки після ухвалення відповідного рішення на загальнонаціональному референдумі. Коли він відбудеться – невідомо.

Незалежно від результатів референдуму, іноземці не зможуть купувати землю в 50-кілометровій зоні від державного кордону України (крім кордону, який проходить по морю).

Проте це стосується тільки земель сільськогосподарського значення, а не землі в населених пунктах, наприклад.

Хто не зможе купувати сільськогосподарську землю в будь-якому разі:

✔ Підприємства, кінцевими власниками або акціонерами яких є громадяни Росії.

✔ Підприємства, кінцевими власниками або акціонерами яких є іноземні держави. Йдеться саме про іноземну державу як власника.

✔ Особи, які належать або належали до терористичних організацій.

✔ Підприємства з невідомими власниками та акціонерами.

✔ Підприємства, власники яких зареєстровані в офшорних зонах (офшори, затверджені Кабінетом міністрів).

✔ Особи та підприємства, які перебувають під санкціями України та яким заборонено набувати у власність землю, а також пов'язані з ними особи.

✔ Створені в Україні підприємства, які контролюють фізособи чи юрособи, зареєстровані в державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку країн, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню злочинних доходів. Наприклад, Іран або КНДР.

Хто переважно купує землю зараз і чому це поки що "ринок продавця"?

Землю переважно купують аграрні виробники через фізосіб. Як уже зазначалось – близько 70-80% усіх угод на сьогоднішньому ринку. Серед них – малі господарства, які мають невеликий земельний банк в оренді.

Частина агрохолдингів та підприємств із земельними банками понад 10 тис га переважно здійснюють точкові угоди за вимогою власників землі для збереження земельних масивів.

Інша частина агрохолдингів вибудувала стратегію купівлі найцінніших земельних масивів до 2024 року – до моменту, коли в гру вступлять юрособи або іноземці, якщо їм дозволять купувати українську землю.

Наприклад, ЕП писала, що "Миронівський хлібопродукт" Юрія Косюка залучає своїх співробітників до викупу такої землі.

Незважаючи на всі обмеження, охочих купити землю в рази більше, ніж охочих продати. Судячи з усього, число останніх не зростатиме швидкими темпами.

За даними опитаних ЕП земельних експертів, в перший рік на ринку може опинитись близько 0,5% від загального обсягу сільськогосподарських земель в Україні.Перед стартом ринку очікування були іншими – не менше 5-8% на рік.

Джерело : Огляди стану земельних відносин, KSE

Є дві основні причини такої динаміки.

Перша – у власників є небезпідставні очікування, що ціна буде зростати, особливо після 2024 року, коли на ринок вийдуть великі гравці. Крім того, закордонний досвід свідчить, що в країнах Східної Європи після відкриття ринку вартість землі протягом п'яти років зростала щороку на 20%.

Друга – процедура надто обтяжлива і вимагає великих зусиль та витрат від обох сторін. Є певні неточності, які не завжди однаково трактують нотаріуси.

Де та як шукати землю для купівлі?

Сидячи на дивані, купити хорошу землю буде важко. Як уже зазначалось, сьогоднішня пропозиція в рази менша за попит, і часто власники йдуть до підприємств, які орендують у них землю, та їм пропонують купити землю.

Утім, орендарі не завжди готові платити. Та й не вся ссільськогосподарська земля в офіційній оренді (близько 65-67% земель знаходяться в оренді, за даними Держгеокадастру).

Спосіб №1 – це моніторинг оголошень на усіх доступних онлайн-майданчиках, маркетплейсах та ресурсах компаній-посередників.

До них можна віднести загальновідомі універсальні майданчики: OLX, dom.ria або 100realty.ua та інші. Усі вони ще до відкриття ринку землі працювали з нерухомістю, і не тільки.  

Проблема з онлайн-майданчиками в тому, що знайти саме сільськогосподарську землю буде не так просто, тому що оголошення охоплюють всі земельні ділянки, а це здебільшого об'єкти під забудову, або присадибні ділянки.

Оголошення щодо продажу с/г землі треба вишукувати через сортування і фільтри, які не завжди коректно працюють.

Серед нових гравців, які спеціалізуються суто на земельних ділянках, можна також виділити такі: аграрна онлайн-платформа Kupipai, онлайн-маркет Доброзем, інвестиційне об'єднання Land Club або управляюча компанія LandInvest та інші.

Утім купівля землі через відповідні ресурси буде не безкоштовною, проте і "сюрпризів" буде менше.  Вони, зазвичай, працюють і з власниками, і з орендарями, перевіряють документи, можуть проконсультувати і володіють необхідною експертизою.  

І маркетплейсів, і посередників, які працюють із землею, на ринку вистачає.

Спосіб №2 – це робота "в полі". Перший сценарій – це пошук родичів, знайомих, "теплих" контактів, в селах. "Сарафанне радіо" в таких випадках краще працює, і люди на місці, зазвичай, знають краще, хто готовий продати землю.

Другий сценарій – від зворотного – ви плануєте купити землю саме поблизу конкретного населеного пункту, або вам приглянулась конкретна ділянка. Ви знаєте, що ґрунт тут якісний, або поряд є вода, чи необхідна інфраструктура, чи є інші зрозумілі для вас переваги.

Тоді треба йти на аудієнцію до сільського старости, або до голови ОТГ, або шукати місцевих фермерів, які не готові витрачати кошти на придбання землі, і шукають, наприклад, непрофільних інвесторів. Можливо, навіть вам доведеться спілкуватись з тими ж агрохолдингами або їхніми представниками.

Те саме, і більш професійно, роблять згадувані компанії-посередники. І вони так само зараз збирають бази продавців, в тому числі через зв'язки з агрохолдингами.

Спосіб №3 – пошук ділянки через земельні аукціони. Більш детально у наступній відповіді.

Чи варто слідкувати за земельними аукціонами і чи можна там купити землю?

Теоретично, так. З липня 2021 року земельні торги ділянками всіх форм власності можуть відбуватися у формі електронних аукціонів.

Тобто, кожен українець, приватний власник землі сільськогосподарського призначення  в тому числі, може продати чи здати в оренду свій пай через аукціон за власним бажанням.

Що необхідно зробити покупцю?

Необхідно зареєструватися на одному з електронних майданчиків, подати заяву на участь в аукціоні через особистий кабінет на майданчику, сплатити гарантійний та реєстраційні внески, подати цінову пропозицію на торги, взяти участь в аукціоні та перемогти.

Земельні ділянки виставляються на продаж на сайті prozorro.sale. Там можна підшукати цікавий лот. Проте пропозиція, як уже зазначалось, наразі дуже обмежена, але з часом вона зростатиме.

Тож на практиці цей інструмент для покупців сільськогосподарської землі поки що не є дієвим. Утім, якщо є бажання спробувати, нижче є більш детальна інструкція.

Земельні аукціони. Як це працює?

Скільки коштує земля: на що орієнтуватись і де дивитись?

Наразі немає великої публічної бази укладених угод, яка була б орієнтиром для цін. Люди зазвичай продають землю тим, хто її обробляє.

За даними інвестиційного об’єднання Land Club, наразі земля сільськогосподарського виробництва коштує в середньому 1300 дол за га. Інші опитані ЕП гравці на ринку називають ціни в діапазоні 1200-1600 дол за га.

На уже згадуваних онлайн-майданчиках з оголошеннями на кшталт OLX, dom.ria, 100realty.ua, або земельній онлайн-платформі "Доброзем" можна побачити хіба що забаганки продавців. Такі оголошення продавці там особисто розміщують.

Найбільш релевантне джерело наразі – це земельний моніторинг Держгеокадастру. Відомство щоденно публікує на своєму сайті інформацію про укладені угоди за регіонами. Зараз це єдине відкрите офіційне джерело таких даних.

джерело держгеокадастр

Правда, інформація подається в незручній формі, у великій таблиці Excel. Щоб знайти інформацію за певним регіоном, треба уважно читати кожен рядок.

До того ж, у цій загальній таблиці подана вся інформація: про дарування, спадщину, купівлю присадибних ділянок. Треба вибирати "договори купівлі-продажу", але і вони не завжди показові.

 Проблема в тому, що не за всіма зареєстрованими угодами зафіксована ціна. Так, наприклад, за даними Land Club на 6 грудня 2021 року, з моменту відкриття ринку землі було зареєстровано близько 48,9 тис договорів купівлі-продажу землі, а кількість транзакцій із зареєстрованою ціною становила лише 11,3 тис. Тобто, п'ята частина.

 Ще один – дуже умовний орієнтир – це нормативно-грошова оцінка (НГО). Це не ринкова ціна, але, за законом, це поріг, нижче якого с/г земля коштувати не може. Вона вказується у витязі з технічної документації і в середньому становить 27,5 тис грн за га.

 Ця інформація скоріше для розуміння, в яких областях дорожча земля, в яких дешевша. Не більше.

 "Фейковий" орієнтир. Що таке нормативна грошова оцінка та як вона впливає на ціну землі

Які додаткові фактори можуть впливати на ціну?

У більшості випадків ділянки на території однієї сільської ради, на однім масиві оцінюються приблизно однаково. Однак є кілька факторів, які можуть у перспективі вплинути на ціну ділянок і на які власникам слід звернути увагу.

1.Перспектива зміни призначення. Суттєво відрізняється ціна на землю, яка може бути використана не тільки для виробництва агропродукції: ділянки біля великих міст або в рекреаційних зонах, поблизу транспортних магістралей або з імовірними покладами корисних копалин. Проте таких ділянок дуже мало.

2. Договір оренди. Наразі це один з визначальних чинників для ціни. Вільна земельна ділянка, яка не знаходиться у користуванні орендарів, може коштувати удвічі більше за аналогічну, обтяжену орендними відносинами. Ще менше будуть просити за об’єкти, які знаходяться в 10-річній оренді чи навіть більше, не кажучи про ділянки, за якими орендна плата вибрана власниками наперед.

Загалом вільних земельних ділянок небагато. Проте "земля в оренді" – це ще не діагноз. Так, обробляється орендарями близько 80% усіх сільськогосподарських земель, а в офіційній оренді (зареєстровані права користування ділянками) лише десь 65-67% с/г земель. А "тіньова" оренда не дає пріоритетного права на купівлю.

3. Ґрунт, склад та якість землі. Родюча земля користуватиметься більшим попитом. Для орієнтиру якості є так звана бонітетна оцінка родючості ґрунтів. Зокрема, базою для нормативної грошової оцінки слугувало саме бонітування земель. 

Утім, публічної інформації щодо бонітування земель немає. Загальну інформацію щодо того, які ґрунти де розташовані, можна подивитися на Публічній кадастровій карті, обравши опцію "грунти" в каталозі. Навіть за конкретними ділянками.

Шари кадастру - Грунти 

Скрін з Публічної кадастрової карти

Для отримання більш детальної інформації щодо родючості грунтів слід звернутися до приватних лабораторій. Ця послуга може коштувати від 400 грн і більше залежно від кількості показників, які хоче перевірити замовник.

Якщо земля розглядається як інструмент пасивної інвестиції, ця інформація, може бути зайвою, якщо ж покупець планує щось на ній вирощувати – інша справа.

Загалом показники родючості ґрунту, які впливають на оцінку землі, можна поділити на дві групи. Перша – основні – мінеральні елементи живлення, кислотність, вміст гумусу. Друга – додаткові – мікроелементи, механічний склад, залишки пестицидів, розташування, рельєф, погодно-кліматичні умови.

Передусім, слід перевірити агрохімічні показники: азот, фосфор, калій, кальцій, магній, сірку, а також рН та відсоток гумусу в ґрунті. Більш детально про це в інструкції "Як отримати інформацію про родючість ґрунту".

4. Доступ до води. У регіонах з посушливим кліматом цінники на землю будуть меншими. Якщо не виявиться, що поблизу земельної ділянки є водойма або зрошувальна система. Це може бути перевагою і в інших кліматичних поясах.

5. Наявність об’єктів інфраструктури. Наявність неподалік від ділянки залізниці, елеватора (карта елеваторів України), електромережі, під’їзної дороги – все це може мати вплив на вартість земельної ділянки.

6. Розташування земельної ділянки в земельному масиві. Якщо об'єкт, скажімо, буде десь на відшибі, в кінці поля, біля лісосмуги, це не буде додатковою перевагою для його інвестиційної привабливості. 

Які відомості щодо покупця перевіряє нотаріус?

Головне, що треба знати, – нотаріус у цьому процесі головний. Якщо щось незрозуміло, він зорієнтує і проконсультує. Інше питання – самі нотаріуси не все трактують однаково і часто стикаються з технічними проблемами, тому далеко не всі готові завіряти угоди.

Фахівці радять шукати нотаріуса, який уже укладав угоди з купівлі-продажу сільськогосподарських земель. Для цього варто обдзвонити нотаріусів у межах області, де розташована ділянка. Це також дозволить обрати нотаріуса, який запропонує найменшу ціну.

Послуги нотаріусів за посвідчення однієї угоди купівлі-продажу коштують 8-11 тис грн. У перший місяць вартість їхніх послуг доходила до 20 тис грн за угоду.

Що робить нотаріус? Він перевіряє покупця і правильність поданих документів.

Перед укладанням угоди він перевірить, скільки потенційний покупець має землі, чи не перебуває він під санкціями і чи не підозрюється в терористичній діяльності. За підсумками перевірки нотаріус складе протокол-резюме.

У разі невідповідності вимогам нотаріус зобов'язаний відмовити в укладенні угоди. Щоб цього не сталося, варто, наскільки це можливо, зʼясувати таке.

По-перше, чи не потрапили ви до переліку осіб, які належать чи належали до терористичних організацій.

По-друге, чи не належите ви або ваші рідні до переліку осіб, до яких застосовані санкції у вигляді заборони на придбання землі.

Санкції затверджує президент своїми указами. Є онлайн-ресурс для перевірки осіб, які перебувають під санкціями.

По-третє, чи є у вас рахунок у банку. Якщо ні, то треба буде відкрити. Оплата буде здійснюватися винятково в безготівковій формі.

По-четверте, чи можете ви документально підтвердити джерела походження коштів, за які збираєтеся придбати ділянку.

По-п'яте, треба впевнитися, що загальна площа земельних ділянок у вашому володінні не перевищує 100 га. Це обмеження поширюється лише на землю сільськогосподарського призначення усіх видів використання.

Тобто якщо у вас є земля під городництво, садівництво або особисте селянське господарство, а це все аграрна земля, то все це треба рахувати разом. Натомість, землі житлової забудови не рахуються.

Ще один важливий нюанс: якщо ви є власником, наприклад, 150 га сільськогосподарської землі (законодавче обмеження – не більше 100 га в одних руках), не варто переживати. Вас не зобов'яжуть її позбутися, але й купити землю до 2024 року ви не зможете.

Які документи потрібні покупцю для угоди?

Для оформлення договору купівлі-продажу ділянки покупцю та продавцю необхідно звернутися до нотаріуса.

Покупцеві необхідно мати такі документи.

✔ Паспорт.

✔ Ідентифікаційний код.

✔ Завірена нотаріально згода чоловіка або дружини, якщо покупець перебуває у шлюбі (або присутність під час угоди).

✔ Документи, які підтверджують джерела походження коштів, у разі необхідності 

Такими джерелами можуть бути:

– Зарплата (грошове забезпечення).

– Гонорари та інші виплати, підтверджені договорами.

– Дохід від підприємницької діяльності.

– Дохід від продажу майна.

– Дивіденди, проценти, роялті.

– Страхові виплати.

– Виграші (призи) в азартні ігри.

– Призи (виграші) у грошовій формі, одержані за перемогу або участь в аматорських спортивних змаганнях.

– Благодійна допомога.

– Пенсія.

– Спадщина.

– Подарунки.

– Кошти, отримані в позику (кредит).

– Набуття права на знахідку або скарб.

– Інші джерела, не заборонені законом.

Документи, що підтверджують джерела походження коштів.

– Декларація про майновий стан і доходи.

– Річна (квартальна, інша) фінансова або податкова звітність юридичної особи, якщо покупець є її власником, або фізособи-підприємця (за наявності).

– Інші документи, що підтверджують джерела походження коштів.

Нотаріус для встановлення джерел походження може також використовувати офіційні документи, публічну інформацію, зокрема відомості Єдиного державного реєстру декларацій осіб, якщо покупець – публічна особа.

На практиці використовуються декларації про доходи, договори дарування коштів, позики, поворотної фінансової допомоги, довідки про зарплату.

Перелічені документи є основними. Тобто, довідки про те, що покупець не є терористом чи не підпадає під санкції, не потрібні. Скоріше за все, їх просто не існує.

Набагато важливіше, щоб усі необхідні документи були в продавця. З їх вичерпним списком можна ознайомитися тут.

Як самостійно перевірити земельну ділянку і що треба дізнатися, перш ніж іти до нотаріуса?

До нотаріуса треба йти, коли ви впевнені, що хочете купити конкретну земельну ділянку. Перед купівлею її варто ретельно дослідити і зібрати всю необхідну інформацію, яку частково можна отримати дистанційно.

Перше. Попросіть продавця показати документи, які засвідчують право власності, та дати вам кадастровий номер ділянки.

Право на земельну ділянку може посвідчуватися такими документами.

– Державний акт на право власності (видавався у 1992-2012 роках).

– Свідоцтво (витяг) про право власності на нерухоме майно (видавався у 2013-2015 роках).

– Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (видається для засвідчення права власності з 2016 року).

Як вони виглядають, можна подивитися тут.

За допомогою кадастрового номера можна знайти ділянку на Публічній кадастровій карті. Безкоштовно це можна зробити онлайн на map.land.gov.ua.

Для цього необхідно ввести цифри розділеного двокрапками 19-значного номера земельної ділянки в горизонтальну форму для пошуку. Кадастровий номер земельної ділянки виглядає так: 5555555500:07:001:0892.

На кадастровій карті можна подивитися загальну інформацію про ділянку, зокрема її межі, площу, форму власності, цільове призначення за класифікатором. Чим ця інформація може бути корисна?

Перше. Ви дізнаєтеся, що земельна ділянка існує, і вас не обманюють.

Друге. Ви зрозумієте, де вона розташована. Якщо ви розглядаєте землю лише як інвестицію, то бажано, щоб ділянка не розташовувалася в кінці поля, біля лісосмуги. Якщо ціль – її використовувати, то це плюс.

Також ви можете переконатися, що ділянка не розташована менш ніж за 50 км до кордону, що робить її інвестиційно непривабливою. Іноземцям буде заборонено купувати землю в 50-кілометровій прикордонній зоні.

Щоб дізнатися прізвище власника ділянки, потрібно зробити такі кроки:

1. Зайти на сайт Публічної кадастрової карти.

2. Ввести кадастровий номер ділянки або вибрати на мапі ділянку, відомості про яку цікавлять, та натиснути "Інформація про право власності та речові права".

Скрін з Публічної кадастрової карти

3. Після цього ресурс запропонує авторизуватися через банківські відомості BankID або через електронний цифровий підпис.

4. Пройшовши авторизацію, у вас з'явиться можливість отримувати інформацію про власників усіх земельних ділянок, які вас цікавлять (за кадастровим номером чи місцезнаходженням).

Іноді ділянки в кадастрі може не бути. Це не означає, що її не існує. Це лише сигналізує про необхідність перевірити об'єкт ретельніше. Ділянки, сформовані до 2004 року, можуть не мати кадастрових номерів, проте таких небагато.

Водночас наявність кадастрового номера є обов’язковою умовою для укладення договору купівлі-продажу.

У такому випадку продавцю треба буде звернутися до землевпорядної організації та замовити послугу з присвоєння кадастрового номера земельній ділянці. Такий процес може тривати кілька місяців.

Друге. Необхідно дізнатися в продавця, чи зареєстровані на ділянку речові права.

Необхідно розрізняти державну реєстрацію земельної ділянки від державної реєстрації прав на неї. Це різні процедури та електронні реєстри. Земельні ділянки реєструються в Державному земельному кадастрі, права на них – у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Юристи, які працюють з угодами купівлі-продажу, зазначають: часто ділянка у власності продавця, але при цьому речові права на неї не зареєстровані.

У такому випадку нотаріус не побачить у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що на ділянку встановлені права, і не зможе засвідчити угоду. Щоб зекономити час, варто в цьому пересвідчитися заздалегідь.

Це можна зробити самостійно, без участі продавця. За наявності кадастрового номера ділянки та електронного підпису цю інформацію можна отримати, авторизувавшись на Публічній кадастровій карті. (Як це зробити, пояснюється вище, як і у випадку з отриманням інформації про власника.)

Третє. Необхідно провести базовий юридичний аналіз земельної ділянки. Зокрема, чи не обтяжена вона судовими заборонами, чи не є вона предметом застави, чи належним чином оформлена спадщина.

Частково ця інформація публічна і міститься в Реєстрі речових прав на нерухоме майно. Для отримання інформації з реєстру треба авторизуватися через електронний підпис. Правда, доведеться заплатити 35 грн за конкретний запит інформації щодо одного об'єкта.

Це дозволить ще до візиту до нотаріуса дізнатися, чи є заборони на відчуження відповідної ділянки і чи не перебуває вона в іпотеці.

Четверте. Якщо земельна ділянка в оренді, варто спочатку зв'язатися з орендарем і дізнатися, чи не планує він її придбати.

Тут необхідно розрізняти дійсність договору оренди та дійсність права оренди. Наявність останнього дає орендарю можливість бути першим покупцем земельної ділянки.

В Україні здійснюється обов’язкова реєстрація саме прав користування ділянками. Це право виникає після його державної реєстрації. Далеко не всі орендарі роблять це, тому варто пересвідчитися, чи зареєстровані права оренди. Як це зробити, ЕП уже писала.

За законом, чинний орендар ділянки та співвласники (якщо ділянка перебуває на праві спільної часткової власності) мають переважне право викупу ділянки. Вірогідність потрапити на таку ділянку велика: близько 65-67% аграрних земель в Україні перебувають офіційно в оренді у фермерів або агрохолдингів.

Ідеальним варіантом була б відмова орендаря від переважного права. В іншому випадку треба буде пропонувати вищу ціну, ніж може запропонувати особа з пріоритетним правом.

Водночас, земля, не обтяжена орендою, або оренда якої закінчується в короткостроковій перспективі, ймовірно, буде дорожчою.

П'яте. Якщо орендар не претендує на купівлю ділянки, варто дізнатися в нього умови оренди та інші пов'язані з цим нюанси.

Наприклад, може бути таке, що власник вибрав орендну плату на кілька років уперед. Тоді ви як новий власник не зможете користуватися ділянкою та отримувати дохід ще кілька років.