Одним з індикаторів належного управління державою майном, крім іншого, є її ефективне здавання в оренду. І раніше, як загалом і за іншими напрямками, держава тут була не надто успішною, м’яко кажучи.

Яскравим прикладом є історія з орендою приміщень в аеропорті "Бориспіль".

Так, з квітня 2018 року найбільшому аеропорту країни ніяк не вдавалось залучити орендарів-рестораторів на відповідні площі, які діставались лише великим операторам duty free.

Все через те що на орендний аукціон Мінінфраструктури та Фонд державного майна виставляли один великий лот, який отримував саме оператор duty free.

У 2020 році правила оренди стали прозорішими, а лотів у Борисполі – більше. Завдяки цьому конкуренція за право орендувати приміщення в найбільшому аеропорті України зросла, а відповідно – і надходження до державного бюджету.

Проте, орендувати приміщення можна не лише в аеропортах.

Уже два десятиліття державні органи і підприємства здають в оренду нерухомість, яку вони з тих чи інших причин не використовують за призначенням.

Це може бути все, що завгодно – від непотрібної господарської будівлі до частини залізничної колії, від магазину duty free в аеропорті "Бориспіль" до частини стіни в гуртожитку університету, від місця на даху під вишку мобільного оператора до єдиного майнового комплексу цілого підприємства.

Орендодавцем для всіх державних об’єктів є Фонд державного майна та його відділення. Загалом в реєстрі установи 7,9 млн кв м нерухомості та 78 єдиних майнових комплексів підприємств загальною оціночною вартістю 11,7 млрд грн. Це в понад 20 разів більше, ніж в найбільшого приватного рантьє України Вагіфа Алієва, який володіє 345 тис кв м.

Що держава здає в оренду

До початку 2021 року найдорожчим державним об’єктом в оренді був єдиний майновий комплекс (ЄМК) шахти "Добропіллявугілля".

З півтора десятка тисяч об'єктів нерухомості, що здаються в оренду Фондом державного майна (ФДМУ), на нього приходилось понад 14% всіх надходжень.

ТОП-5 найдорожчих договорів оренди, укладених у першому півріччі 2021 року

1. Єдиний майновий комплекс "Укрмеханобр" (гірничо-збагачувальний комплекс у Кривому Розі. – ЕП). Після проведення аукціону на продовження оренди щомісяця до державного бюджету надходить 1,1 млн грн (+21 789 грн у порівнянні з попереднім договором).

2. Єдиний майновий комплекс "Одесавинпром". Після проведення аукціону на продовження оренди щомісячні платежі зросли майже вдвічі – на 411,8 тис грн – до 751,3 тис грн.

3. Будівля морського порту "Чорноморськ", в однойменному місті. Після проведення аукціону на продовження оренди щомісячні платежі зросли на 365,3 тис грн – до 705,1 тис грн.

4. Будівля в Одесі. П'яти поверхова офісна будівля в районі Пересипу здавалась в оренду вперше. Щомісячні платежі становлять 371,6 тис грн.

5. Частина будівлі в Києві (вул. Петра Сагайдачного, 37). Після проведення аукціону на продовження оренди щомісячні платежі зросли вдвічі – на 169,7 тис грн до 371,6 тис грн.

Зараз Фонд держмайна та його відділення мають 15 тисяч діючих договорів оренди державного майна, в тому числі 490 договорів на об’єкти, які залишились в окупованому Криму.

Із загальної кількості договорів кожен сьомий – на об’єкти менші ніж 5 квадратних метрів. Зазвичай, це вишки операторів мобільного зв’язку на дахах державних будівель, банкомати або кавові автомати.

Більше половини об’єктів – це приміщення середнього розміру (5-100 кв м).

Єдиних майнових комплексів орендується лише 78. Але зазвичай це підприємства, які мають значну цінність для орендарів і складають основні їх виробничі потужності.

Наприклад, в оренду до 2041 року передано майновий комплекс ДП "Артемівський завод шампанських вин" (один з найбільших виробників вин в Україні, відомий як "Артвайнері"), що знаходиться в Донецькій області.

Майновий комплекс оцінили в 11,5 млн грн і орендар щомісячно сплачує до державного бюджету близько 500 тис грн.

Також в оренді у ТОВ"Укрветпромпостач" знаходиться майновий комплекс однойменного ДП, яке займається виробництвом ветеринарних ліків та іншої продукції. Договір оренди укладено до 2049 року і щомісяця до бюджету надходить 163,5 тис грн.

Хто орендує державне майно

Найбільше майна (5,6 млн кв м) за розміром та вартістю орендують приватні компанії.

На другому місці – державні та місцеві бюджетні установи. Вони орендують приміщення, якщо не мають власного.Наприклад, новостворене міністерство або місцева адміністрація з тимчасово окупованих територій Донбасу.

Щоправда, вони орендують майно на пільгових умовах і для великої кількості вартість майна в реєстрах Фонду держмайна не вказана.

Фізичні особи-підприємці – третя найактивніша група орендарів. Вартість державного майна яким користуються підприємці становить близько 1 млрд грн.

Також державне майно орендують приватні особи, державні і комунальні підприємства, а також громадські, благодійні і релігійні організації. Останні, до вступу в дію нового закону, орендували нерухомість за пільговими умовами.

Цілком логічно, що найбільші площі орендують приватні підприємства. Їх середній розмір становить 946 кв м. Найменші ж площі займають приватні особи та фізичні особи-підприємці – в середньому близько 90 кв м.

Як орендувати державну нерухомість

Раніше процедура оренди була непрозорою і закритою, в кращих бюрократичних традиціях. Але з розвитком електронної системи "Прозорро.Продажі" та прийняттям нового законодавства у 2019 році оренда держмайна "перейшла в онлайн".

До того у сфері оренди було дуже багато законодавчого регулювання та дискреції (вирішення питання на власний розсуд) чиновників. Наприклад, стартова орендна ставка визначалась відповідно до заздалегідь встановленого цільового призначення майна, а не ринкових критеріїв.

Сам аукціон проводило або відділення Фонду державного майна, або визначена ним біржа. За таких умов був високий ризик зловживань з боку чиновників на користь окремих потенційних орендарів. Підприємці могли отримувати об’єкти на пільгових умовах, наприклад, як громадські організації.

Починаючи з 1 лютого 2020 року вступив в дію новий профільний закон, за яким позмагатись за право взяти в оренду державне майно чи продовжити аукціон можна лише на одному з майданчиків системи Prozorro.Продажі.

Але повноцінно закон запрацював лише у вересні минулого року.

На онлайн-аукціонах відбувається не лише пошук орендарів для об’єктів, які вперше пропонуються для здачі, але і продовжуються чинні договори, строк яких спливає. Аналогічний порядок діє тепер і для комунального майна.

Скільки отримала держава після оновлення орендного законодавства

На кінець липня з 2021 року укладено більше двох тисяч нових договорів оренди від яких держава щомісяця отримує 16,9 млн грн. З початку цього року від оренди державного майна бюджет отримав 1,03 млрд грн.

Річний план встановлено на рівні 1,65 млрд грн.

Причому цей план, з огляду на очікуване зростання прозорості і конкуренції, не виглядає занадто амбіційним. У 2019 році, наприклад, від оренди держмайна надійшло 1,55 млрд грн, а у коронавірусний 2020 рік – 1,3 млрд грн.

Окрім здавання в оренду нових об’єктів на аукціонах, тепер і при продовженні договору на аукціоні (незалежно від рівня орендної ставки в чинному договорі) стартова ціна становить 1% від оціночної вартості об’єкта в місяць (12% річних).

Раніше при продовженні до договорів застосовувалися ставки, що залежали від цільового призначення об’єкта. Вони могли бути значно меншими за 12%.

Тож за підсумками цього року можна очікувати перевиконання плану.

Хто може отримати нерухомість безкоштовно

Велика частка майна передавалась і продовжує передаватись в оренду на пільгових умовах. Тим же державним органам, які отримують приміщення за 1 грн на рік, та громадським організаціям і окремим іншим категоріям. Це так звана пільгова оренда.

Раніше, завдяки недолікам у механізмі пільгової оренди, об’єкти часто передавались "потрібним" громадським організаціям, які могли робити "невід’ємні поліпшення" і внаслідок цього взагалі виводити нерухомість з державної власності.

Як зазначав заступник голови ФДМУ Леонід Антонєнко, "це – найпоширеніша схема вибуття державних активів із державної власності. Минулого року схема зазнала значних втрат".

Зараз, щоб здати майно в оренду "пільговикам", власник має внести його до переліку "другого типу" (на відміну від "першого типу", майно з якого здається виключно на аукціонах). І державне майно в пільговий перелік Фонд вносить неохоче.

За рік дії нового закону лише три об’єкти були віддані в оренду на пільгових умовах (крім бюджетних установ, які все ще отримують майно в оренду за 1 грн). Це приміщення у Києві та Луцьку із цільовим призначенням книгарень та видавництв, що орієнтовані на не менш як 50% книжок українською мовою.

Всі інші об’єкти проходили аукціон. Втім органи місцевої влади дозволяють пільгову оренду для значно більшої частини комунальних об’єктів, ніж держава.

В яких регіонах здається найбільше державної нерухомості

Найбільше договорів у 2021 році уклали найбільші області – Харківська, Дніпропетровська, Львівська, Одеська та місто Київ.

Цікаво, що в деяких областях продовжують здавати велику частину майна за 1 грн на рік. Зокрема, в Івано-Франківській області це 54%, а в Херсонській – 38% договорів, укладених з початку дії нового закону.

Причина – у відсутності великої кількості об’єктів, які здаються на комерційній основі. У Києві таких договорів 39% – це пов’язано з тим, що приміщення тут мають орендувати різноманітні центральні органи влади, зокрема і новостворені.

Разом з тим, Київ та Івано-Франківська область – також серед лідерів за доходами від оренди в розрахунку на 1 квадратний метр (без урахування пільгових договорів за 1 грн на рік). До п’ятірки лідерів також входять Київська, Одеська та Львівська області.

Однак лідерами деякі з них стали через наявність одиничних "вартісних" об’єктів. Київська область отримала друге місце, перш за все, завдяки високим ставкам оренди в аеропорту Бориспіль (який зараз зареєстрований в селі Гора Бориспільського району, а не в самому місті Бориспіль).

Івано-Франківська область з лише 32 комерційними договорами стала п’ятою через продовження договору оренди приміщення для Приватбанку з середньою вартістю квадратного метра у 461 грн на місяць.

Найбільше за площею об’єктів здавали в Миколаївській області. Такий показник забезпечило те, що державне підприємство "Укрриба" здало в оренду гідротехнічні споруди на водоймах для розведення риби місцевому підприємству. Їхня площа – 217,2 тис кв м.

За їх використання орендар щомісяця сплачує 4,5 тис грн. Багато це чи мало?

Наразі сказати складно. Цей договір був продовжений без аукціону до грудня 2023 року, а отже лише через 2,5 роки є шанс на те, що справедливу орендну ставку визначить конкуренція потенційних орендарів на аукціоні.

Замість висновку

Оренда державного майна поступово переходить з кабінетів відділень Фонду державного майна до електронної системи Prozorro.Продажі. Це дає можливість більшій кількості компаній орендувати в держави майно – частини приміщень, дахів, будівель тощо.

Разом з тим, держава не повинна бути найбільшим рантьє країни та десятиріччями здавати в оренду майнові комплекси заводів чи окремі непотрібні будівлі.

Підприємства, виробничі потужності яких не несуть значної суспільної цінності, могли б бути приватизовані, а натомість держава віддала контроль над ними, і відповідно прибуток, приватній компанії за символічну плату на десятиліття.

Тому варто максимально приватизувати всі можливі об’єкти, щоб позбутися потенційного джерела корупції – державних активів.

Стаття підготовлена в рамках проєкту "Приватизація + демонополізація = економічне зростання"

Фото на головній ua.depositphotos.com