Заробляти на перепродажі нерухомості невдовзі стане важче. Усього кілька поправок до Податкового кодексу, які вже оформлені в закон і внесені до парламенту, зроблять такий спосіб отримання доходу невигідним для спекулянтів.

Принаймні на це розраховують в уряді.

"Антиахметівський" закон серед іншого запроваджує необхідність сплати компаніями ПДВ при проведенні операцій з нерухомістю на вторинному ринку. Такий крок повинен закрити можливості спекуляцій для великих гравців – юридичних осіб.

Цей же закон зобов'язує громадян, які продають понад два об'єкти нерухомості на рік, сплачувати 18% ПДФО з кожної наступної угоди. Цією нормою уряд вирішує дві проблеми: спекулятивну та комерційну, коли забудовники продають житло як прості громадяни, мінімізуючи податки.

Наскільки зростуть ціни на нерухомість після того, як депутати проголосують за відповідні зміни, та які інструменти можна використати, аби уникнути додаткового податкового навантаження?

Податки для "перекупів"

Не секрет, що придбати квартиру від забудовника в готовому будинку майже неможливо, особливо в Києві. У надійних забудовників квартири викуповують інвестори ще на етапі "котлована". Іноді одна особа купує цілі поверхи і навіть під'їзди.

Через рік-півтора, коли будинок майже готовий до введення в експлуатацію і залишаються лише фасадні роботи, такі інвестори виставляють квартири на продаж. Звісно, з власною націнкою, яка іноді досягає 100%.

Так підприємці заробляють мільйони. Це триває кілька останніх років і не в останню чергу завдяки цьому зростає ринок нерухомості. Однак невдовзі це може закінчитися.

Мінфін розробив комплексні зміни до Податкового кодексу, направлені на отримання більшого обсягу податків з найбільш заможних українців. Зміни зачіпають й інші сектори, у яких олігархи ще себе не знайшли. Ринок нерухомості – один з них.

Ахметов за все заплатить. Як Зеленський змусить олігархів платити більше податків

В уряді вирішили, що такий спосіб заробітку хоч і стимулює зростання ринку через наявність постійного спекулятивного попиту, проте спотворює його суть.

Ті, хто прагнуть придбати житло для себе, змушені переплачувати інвесторам, а часто взагалі відмовляються від купівлі нерухомості, яка коштує набагато дорожче, ніж вони розраховували.

Що пропонує Кабмін?

Для великих інвесторів – ПДВ

Зараз у ціні квартир податок на додану вартість уже врахований. Ці 20% забудовник закладає, коли вперше продає новозбудоване житло.

Для всіх наступних продажів квартир (вторинний ринок), незалежно від строків, у Податковому кодексі встановлена пільга: такі операції звільняються від сплати ПДВ. Саме цю пільгу Міністерство фінансів пропонує скасувати.

"Такі нововведення спрямовані на суб'єктів господарювання, які мають бізнес з перепродажу квартир на вторинному ринку і створюють неконкурентні умови для забудовників, оскільки не сплачують ПДВ", – відповіли ЕП в Мінфіні.

Кого стосуватиметься і як працюватиме ринок, якщо народні депутати підтримають пропоновані зміни?

Оскільки ПДВ виникає лише в юридичних осіб, то сплачуватимуть його компанії, які придбали нерухомість у забудовника або іншої особи і потім продають її іншим особам (юридичним та фізичним). Правда, з деякими особливостями для забудовників.

Після схвалення змін оподаткування операцій з нерухомістю відбуватиметься так: придбавши в забудовника квартиру, наприклад, за 1 млн грн, при її перепродажі компанія буде змушена сплатити 20% ПДВ від її вартості.

Тобто або вартість такого житла для покупця зросте до 1,2 млн грн (щоб продавець принаймні не отримав збитків), або буде меншою за цю суму, але тоді такі операції втратять будь-який економічний сенс.

Для отримання прибутку компанії потрібно буде закладати таку ціну, аби вона була вищою мінімум на 20% за ту, за якою об'єкт був придбаний.

Примітно, що 20% ПДВ потрібно буде сплачувати не один раз. Якщо перша компанія продасть нерухомість другій, а та – третій, то сплачувати ПДВ необхідно буде з кожної операції. Так може тривати доти, доки власником не стане фізособа.

Громадян теж чекає сюрприз від уряду.

Для фізичних осіб – ПДФО

Зараз при продажі нерухомості (квартири, будинку, ділянки) не частіше разу на рік та при умові володіння нею понад три роки українці сплачують 2%: по 1% до Пенсійного фонду і мита з покупця та продавця.

Якщо протягом року продається кілька об'єктів нерухомості, то з кожної угоди продавцю потрібно сплатити додатково 5% податку на доходи фізосіб та 1,5% військового збору. За таких умов продаж квартир інвесторами та забудовниками-фізособами – поширена і вигідна операція.

Якби квартири продавали через компанію, то з отриманого прибутку, за чинними правилами, забудовнику довелось би сплатити державі 18%. Менша ставка дає можливість встановлювати трохи нижчі ціни, тим паче, що сплата 5% та 1,5% все одно лягає на плечі покупця.

Аби вирівняти ставки оподаткування для фізичних та юридичних осіб і заодно отримати додаткові надходження в бюджет, Мінфін пропонує залишити чинні ставки при укладенні однієї угоди з нерухомістю на рік і підвищити – для кожної наступної.

Якщо особа вирішила протягом року продати два об'єкти нерухомості, то з другої угоди доведеться сплатити 5% (ПДФО) та 1,5% (військовий збір). Дохід з кожної наступної операції оподатковуватиметься за звичною для фізосіб ставкою 18%, до яких, звісно, треба додати 1,5% військового збору.

"Ця норма не стосуватиметься пересічних громадян, оскільки продаж трьох і більше об'єктів нерухомості за рік має ознаки підприємницької діяльності", – пояснюють у Міністерстві фінансів.

Від запровадження змін уряд розраховує додатково щорічно отримувати близько 3 млрд грн: 2,3 млрд грн від сплати ПДВ юридичними особами і 0,6 млрд грн від ПДФО.

Однак уряд може досягти протилежного ефекту: покупці можуть заморозити свої плани щодо купівлі нерухомості.

Ціни на житло стрімко летять вгору: що відбувається на ринку нерухомості

"Собівартість будівництва і так зростає, ціни на нерухомість збільшуються на 10-15% на рік. Додаткове податкове навантаження може знизити активність покупців, оскільки вони не зможуть купувати таку дорогу нерухомість", – попереджає СEO і керівний партнер компанії DC Evolution Андрій Рижиков.

За все заплатить споживач

Мінфін переконує, що зміни не позначаться на вартості житла для кінцевих споживачів, але учасники ринку не поділяють урядового оптимізму.

Опитані ЕП експерти та девелопери нагадують прописну істину: ПДВ завжди включений у кінцеву вартість товару, тому в підсумку за все заплатить споживач.

За словами виконавчого директора девелоперської компанії ENSO Раміля Мехтієва, будь-які витрати так чи інакше ляжуть на плечі покупця. "Бажання брати на себе фінансові втрати, пов'язані із сплатою податку, ні в кого нема", – заявив він.

У Мінфіні цього або не розуміють, що навряд чи, або хочуть уникнути гніву людей, вважає інший київський забудовник.

"Пропоновані урядом зміни передбачають обкладання ПДВ операцій з продажу об'єктів навіть у тих випадках, де юридична особа є посередником між забудовником і кінцевим покупцем", – розповідає Рижиков.

Податкова реформа Зеленського на підході: хто ще заплатить, крім олігархів

У ланцюжку будівництва житла присутні кілька юридичних осіб: замовник, девелопер, підрядники. Це пов'язано з тим, що замовник не завжди має все необхідне для будівництва – землю, контракти для проведення робіт, експертизу.

У разі запровадження податкових новацій на кожного учасника цього процесу лягатиме тягар 20% ПДВ, який наприкінці може дійти до майбутнього власника житла, наголошує старший юрист юрфірми Asters Вікторія Демиденко.

На думку Пашковської, податкова ініціатива уряду збільшить вартість квартир на первинному ринку щонайменше на 5%.

За словами представника однієї з девелоперських компаній, зміни найсильніше вдарять по забудовниках, що користуються послугами компаній з управління активами. За його розрахунками, КУА доведеться платити з маржі на 16% більше.

Такий спосіб фінансування будівництва використовують компанії "КАН девелопмент", UDP, City One Development, bUd development, "Міськбудінвест", "МЖК Оболонь".

Мехтієв вважає, що скасування пільги з оплати ПДВ не вплине на кількісні показники угод на ринку.

"Маржинальність дозволяє сплачувати цей податок. Річний приріст ціни новобудови становить десятки відсотків, і сплата податку за таких обставин не руйнує схему прибутковості від інвестування в житло", – переконує девелопер.

Нова оптимізація

Демиденко переконана, що для забудовників пропоновані зміни до Податкового кодексу можуть стати приводом для перегляду схем будівництва з метою податкової оптимізації.

Співрозмовник ЕП на умовах анонімності пояснює, що з винахідливістю проблем не виникне.

"Забудовники почнуть продавати квартири не через договір купівлі-продажу, а через розподіл пайової участі в будівництві. Начебто люди самі збудували для себе", – розмірковує співрозмовник.

Мехтієв вважає, що виникне кілька фінансово-юридичних схем, за допомогою яких забудовники зможуть нівелювати законодавчі обмеження: "Компанії, які використовували схему "фізичних" продавців, будуть змінювати підхід до бізнесу".

Альтернативою можуть стати цільові облігації, які забудовники активно використовували до кризи 2008 року. Це коли купуються не квадратні метри житла, а цінні папери, до яких прив'язані ці квадратні метри.

При використанні цього інструменту відбувається не перша поставка житла, а погашення облігацій, тож ПДВ не нараховується.

Як це працює в інших країнах

Демиденко наголошує, що попри всі ризики запропоновані Кабміном нововведення відповідають світовим тенденціям.

За словами брокера RE/MAX Central в Україні Валерія Захарова, за кордоном розмір аналогічного податку при купівлі нерухомості коливається від 3% до 20%.

"У більшості цивілізованих країн ПДВ на нерухомість є, тому ініціатива української влади цілком логічна. Інше питання, що різке введення високого податку негативно позначиться на ринку нерухомості", – вважає Захаров.

На думку експерта, вводити ПДВ на житло в Україні слід поступово, наприклад, 3-5% у перший рік і додавати 1-3% кожного наступного року.

"З урахуванням постійного зростання цін це буде органічно і не буде так сильно тиснути на ціну для кінцевого споживача. У такому випадку через умовні п'ять-десять років ніхто не відчує впливу введення цього податку", – підсумував Захаров.