Схоже, що програми доступного житла стали новим "Великим будівництвом", за допомогою яких Володимир Зеленський та уряд намагаються врятувати рейтинги "Зе-команди".

Невдовзі в Україні можуть запрацювати чергова програма дешевих іпотечних кредитів та нова програма житла в лізинг.

Це при тому, що від запуску "доступної іпотеки під 7%" пройшло лише півтора місяця. Попри розмах, з яким влада розповідала про її переваги, за місяць нею скористалися 59 сімей – удесятеро менше, ніж звичайними кредитами.

Анонсована програма житла в лізинг може стати гідною альтернативою класичній іпотеці: за користування нею треба буде сплачувати лише 5% річних без потреби сплачувати перший внесок.

Що таке лізинг житла, які ризики такої купівлі нерухомості та чи не стане ця програма черговим провальним проєктом?

Лізинг проти кредиту: у чому різниця

Іпотека – не нове слово для українців. Це кредит на купівлю нерухомості, заставою в якому є ця ж нерухомість. Іпотечні кредити зазвичай довгострокові, а однією з головних умов їх отримання є наявність першого внеску.

Саме перший внесок є бар'єром, який не проходять громадяни – потенційні покупці нерухомості. Для участі в урядовій програмі "Доступна іпотека під 7%", яка стартувала 1 березня, позичальнику необхідно мати мінімум 15% від вартості нерухомості (при ціні квартири 1 млн грн перший внесок – 150 тис грн).

При отриманні кредиту на ринкових умовах банки вимагають удвічі більший розмір першого внеску – близько 30% від вартості нерухомості. Цей недолік повинна виправити програма лізингу житла. Хоча вона теж має слабкі сторони.

Житло в лізинг – це оренда нерухомості, яка надає право придбати об'єкт оренди. Охочий взяти участь у програмі укладає з лізингодавцем договір і щомісяця переказує суму, яка включає погашення вартості житла та відсотки.

Коли лізингоодержувач (позичальник) своїми внесками повністю компенсує вартість житла, то нерухомість перейде в його власність.

Перевага лізингу – відсутність першого внеску. Однак розмір місячних платежів за лізингом більший, ніж при іпотеці. Це логічно, бо класичний кредит береться лише на частину вартості житла, і саме на цю суму нараховуються відсотки.

Компенсувати цей недолік в урядовій програмі лізингу житла планують нижчими відсотковими ставками, ніж за іпотекою. Наприклад, родина розглядає два варіанти придбання житла за державними програмами: іпотека під 7% та лізинг під 5%. Вартість умовної квартири – 1 млн грн, термін дії договорів – 20 років.

При оформленні іпотеки треба сплатити 150 тис грн першого внеску, а місячні витрати на погашення та обслуговування кредиту становитимуть 6 590 грн.

У випадку лізингу розмір щомісячного платежу буде ідентичним – 6 599 грн. Це попри те, що відсоткова ставка за пільговою програмою лізингу лише на 2 відсоткові пункти менша, ніж за урядовою програмою іпотеки.

Вагомим недоліком лізингу є те, що нерухомість не перебуватиме у власності людини. При іпотеці майно одразу переходить у власність позичальника, хоча й перебуває у заставі банку. Це породжує ризик, що в разі банкрутства лізингодавця його кредитори зможуть відібрати передану в лізинг нерухомість.

Зате лізинг надає більше свободи порівняно з іпотекою. На відміну від кредиту, договір лізингу можна розірвати, наприклад, при переїзді в інше місто. У такому випадку лізингодавець навіть поверне частину сплачених коштів.

Як працюватиме програма

Про деталі нової програми лізингу житла можна дізнатися лише з окремих повідомлень Офісу президента та уряду. Створена для цього наприкінці 2020 року Українська фінансова житлова компанія ще не працює.

Для початку їй потрібно буде придбати квартири, які вона даватиме в лізинг. За інформацією джерел ЕП, у 2021 році на це планувалося виділити 5 млрд грн шляхом збільшення на відповідну суму капіталу "Укрфінжитла" облігаціями внутрішньої державної позики. Поки що в капіталі є лише 10 млн грн.

Міністерство фінансів не поспішає збільшувати статутний капітал компанії. Відсутні навіть чіткі критерії для вибору об'єктів нерухомості та потенційних учасників програми, розповів ЕП співрозмовник з цього відомства.

"Сподіваюся, у першому півріччі, як поставив завдання президент, ця іпотека і фінансовий лізинг будуть запущені. Це дасть найголовніше – житло людям. Друге – це величезний мультиплікатор економіки", – заявив у лютому 2021 року заступник керівника Офісу президента Кирило Тимошенко.

За попередніми даними, у програмі братимуть участь медики, педагоги, військові, поліцейські та соціально незахищені громадяни. Розглядається можливість поширити дію програми на переселенців з Донбасу та Криму.

Крім програми доступного лізингу, "Укрфінжитло" надаватиме пільгові іпотечні кредити під 7% річних. Попри те, що аналогічна програма реалізується через іншу урядову структуру – Фонд розвитку підприємництва.

За місяць дії програми "Доступна іпотека під 7%" нею скористалися лише 59 родин, хоча охочих було в чотири рази більше. Для порівняння: без жодної державної підтримки банки в лютому 2021 року видали 617 іпотечних кредитів.

Одна з причин провалу урядової програми – банки-партнери висувають додаткові умови до позичальників, про які в програмі не йшлося.

Голова "Укрфінжитла" Василь Шкураков переконує, що їх іпотека під 7% відрізнятиметься від кредитів, що видаються в межах чинної програми.

"Наше завдання – перетворювати акціонерний капітал на фінанси, рефінансувати учасників програми, які видають іпотечні кредити на визначених державною умовах. Ми будемо викуповувати в банків такі кредити, залишаючи їм частину доходу для покриття витрат та управління ризиком", – каже він.

Перевага програми – ставка 7% буде фіксованою і не залежатиме від наявності коштів у бюджеті для компенсації різниці між пільговою і ринковою ставками.

Спроба номер п'ять

"Укрфінжитло" – не перша установа, на яку представники влади покладають завдання забезпечувати українців доступним житлом. Перша спроба запустити таку програму датується 1992 роком, коли в Україні створили Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву (Держмолодьжитло).

Цей фонд також реалізовував програми доступних іпотек, рефінансування банків та часткової компенсації ставок за іпотекою. З часом обсяги його фінансування скорочувалися. На роботу Держмолодьжитла у 2021 році виділили близько 50 млн грн, з яких лише 17 млн грн – на програми компенсації відсоткової ставки за кредитами, переважно взятими в попередні роки.

Ще одна спроба запуску доступної іпотеки відбулася у 2012 році. Чотири банки (Ощадбанк, Укрексімбанк, Укргазбанк та "Київ") створили Агентство з рефінансування житлових кредитів (АРЖК), яке мало викуповувати в банків іпотечні позики, аби здешевлювати їх вартість для позичальників.

У листопаді 2020 року Національний банк відкликав в АРЖК ліцензію на здійснення валютних операцій. Причиною цього стало зменшення капіталу установи: він не дотягував до мінімально необхідного розміру – 100 млн грн.

Крім того, в Україні існує Державна іпотечна установа (ДІУ), створена у 2004 році Кабінетом міністрів. До її завдань входить надання пільгових іпотечних кредитів та рефінансування раніше виданих позик для купівлі нерухомості.

Проблеми з платоспроможністю у ДІУ почалися після "банкопаду" 2014-2015 років, визнають в організації. Тоді Державна іпотечна установа втратила мільярди гривень, які перебували на рахунках у збанкрутілих банках.

Кілька років ДІУ майже не працювала. У 2018 році через неї почали реалізовувати програму лізингу житла. Щоправда, як пілотний проєкт, у якому могли взяти участь лише офіцери Міністерства внутрішніх справ.

Таких угод уклали 2,2 тис. Ще 13 тис сімей правоохоронців подали заявки на участь у програмі. Середня ставка, за якою ДІУ передає житло в лізинг, – 9%.

Наразі ДІУ неплатоспроможна. Наприкінці 2020 року установа мала погасити 3 млрд грн боргів, випустивши чергові облігації під державну гарантію. Однак уряд не погодився надати гарантію, і випуск не відбувся.

Якби ДІУ була приватним підприємством, то її банкрутство закінчилося б для людей, які взяли житло в лізинг, втратою квадратних метрів. Оскільки це житло офіційно перебуває у власності установи, то кредитори в межах процедури її банкрутства могли б його продати, щоб погасити заборгованість.

На щастя, зобов'язання ДІУ були взяті під державні гарантії, тож спокійному сну правоохоронців у переданих у лізинг квартирах ніщо не загрожує. За боргами установи в разі потреби розрахується Мінфін коштами платників податків.

Четверта спроба запуску програми доступної іпотеки здійснювалася через Фонд розвитку підприємництва, який реалізує програму підтримки бізнесу "5-7-9%". Частина коштів фонду, 300 млн грн, у 2021 році піде на "Доступну іпотеку 7%".

Тож "Укрфінжитло" – це щонайменше п'ята спроба забезпечити українців доступними квадратними метрами. Проте не остання.

Борги у спадок

У березні 59 народних депутатів зареєстрували в парламенті законопроєкт, який пропонує приєднати Державну іпотечну установу до "Укрфінжитла", а напередодні Рада його прийняла в першому читанні. 

Формальною причиною такого кроку є "концентрація фінансових ресурсів для впровадження єдиних підходів до забезпечення громадян України житлом".

Однак крім цих організацій, у країні існують Держмолодьжитло, АРЖК та Фонд розвитку підприємництва. Чи йдеться в такому разі про єдині підходи?

"Виникає питання щодо сумісності профільних організацій і напрямів їх роботи. Чи вибудують вони єдину ефективну політику?" – запитує молодший аналітик Центру аналізу публічних фінансів та публічного управління КШЕ Богдан Корж.

Хай там як, але, окрім портфеля переданої в лізинг нерухомості, від ДІУ до "Укрфінжитла" у спадок перейдуть від'ємний власний капітал установи в розмірі 2,3 млрд грн та непогашена заборгованість на 7,7 млрд грн.

Аби розібратися з цими боргами, уряд планує випустити облігації внутрішньої державної позики на 20 млрд грн. Отримані кошти поповнять статутний капітал "Укрфінжитла". Частину грошей направлять на виплату боргів ДІУ, а на решту реалізовуватимуть програми рефінансування іпотечних кредитів та лізингу.

Автори законопроєкту очікують, що після наповнення компанії грошима об'єднана установа "в короткостроковій перспективі" надасть близько 8 тис пільгових іпотечних кредитів і придбає 12 тис квартир для передавання в лізинг.

Виникає запитання: навіщо створювати чергову структуру, якщо в країні вже є щонайменше чотири організації з аналогічними завданнями? Більше того, Державна іпотечна установа має ідентичні функції з "Укрфінжитлом": вона вже реалізовувала програми рефінансування банків та лізингу житла.

"Ліквідація установи – це списання боргів (облігації ДІУ лежать у портфелі НБУ та державних банків) і припинення чинних програм (для працівників МВС). Випуск нових облігацій нічого не вирішить, тому проблема ефективності роботи установи залишається", – пояснив ЕП співрозмовник в Офісі президента.

Саме тому ДІУ приєднають до новоствореного "Укрфінжитла". Розгляд законопроєкту винесено на позачергове засідання Верховної Ради 13 квітня.

"Зважаючи на необхідність прискорення здійснення відповідних заходів та належної реалізації ініційованої президентом Володимиром Зеленським програми "Доступна іпотека", підготовлено зазначений законопроєкт на основі пропозицій Міністерства фінансів", – йдеться в документі.

Поспішність стала причиною того, що запущену в березні 2021 року "Доступну іпотеку під 7%" вирішили реалізовувати саме через Фонд розвитку підприємництва. За словами міністра фінансів Сергія Марченка, таке рішення обрали у зв'язку з необхідністю запустити програму якомога швидше.

Стане створене нашвидкуруч "Укрфінжитло" успішним чи перетвориться на черговий провальний проєкт уряду, покаже лише час. Заплатять за цей експеримент, як завжди, платники податків.