Продажный "Большевик": кому достанется земля на Шулявке и что там построят
В інтерв'ю "Економічній правді" київський забудовник Андрій Вавриш емоційно пояснював журналістам, чому столиця повинна не освоювати нові землі, а займатися реновацією промислових територій у межах міста.
"Чому місто не розвивається? Ми охороняємо минулу славу радянської промисловості: минулу славу заводу "Більшовик", минулу славу заводу "Артем". "Не можна, не чіпай, ти не збудуєш!" – ось інтегральний показник нашого рівня містобудівної політики", – іронізував CEO Saga Development.
Завод "Більшовик" належить державі та є збитковим. Головний актив підприємства – велика ділянка землі вздовж проспекту Перемоги, поруч із станцією метрополітену "Шулявська".
Саме за земельну ділянку змагатимуться учасники майбутніх торгів, які оголосив Фонд держмайна в рамках "Великої приватизації". Якщо підготовка проходитиме без затримок, аукціон може відбутися влітку 2021 року.
Скільки держава може виручити за лот, хто стане власником однієї з найпривабливіших ділянок у Києві і що зведуть на місці легендарного заводу?
Ласий шматок столичної землі
Київський чавуноливарний і механічний завод у далекому 1882 році заснували чеські підприємці. Через 40 років завод у рамках націоналізації совєтами отримав назву "Більшовик". У 2018 році в ході декомунізації його назву змінили на Перший київський машинобудівний завод (ПКМЗ).
Підприємство спеціалізується на металообробці, виробництві циліндрів, гідродомкратів, роторів, переробці гуми і пластмас. Найкращі часи підприємства залишилися в минулому. У 1996 році на заводі працювало близько 6 тис осіб, у 2021 році залишилося трохи більше 200 співробітників.
На території понад тридцять будівель, однак для потреб заводу частково використовуються лише два приміщення. Решта здаються в оренду або пустують. На оренду припадає до 80% грошових надходжень ПКМЗ.
Відсутність інвестицій в оновлення матеріальної бази та неефективне управління призвели до зниження конкурентоспроможності, нестачі замовлень і збитків. Наймолодшому верстату на заводі виповнилося 48 років.
"Завод "Більшовик" – приклад того, як великі підприємства через корупцію та неефективне управління занепадають, обростають боргами і стають тягарем для платників податків", – розповіли ЕП представники Фонду держмайна.
У 2020 році Перший київський машинобудівний завод отримав 22 млн грн збитку, а загальна сума боргу перевищила 500 млн грн. Щорічно підприємство зобов'язане сплачувати в бюджет столиці 40 млн грн земельного податку.
За словами в. о. голови правління ПКМЗ Леоніда Крупника, відновити виробництво на території заводу неможливо. Фонд держмайна включив завод до приватизаційного списку і планує продати його в червні 2021 року.
Для цього парламент повинен розблокувати велику приватизацію, а Кабмін – затвердити умови приватизації ПКМЗ, каже заступник глави ФДМ Тарас Єлейко.
Завод розташований уздовж магістрального проспекту Перемоги з одного боку і так званої малої Кільцевої дороги – з іншого. Потенційного покупця цікавлять не виробничі потужності заводу, а 35 га землі. Зараз це одна з найкращих і найцікавіших великих ділянок для забудови серед усіх об'єктів приватизації.
Керівник компанії "КАН девелопмент" Ігор Ніконов відзначає численні переваги ділянки, особливо розташування та інженерні комунікації: "Ділянка "бомбічна"! Рівна, поруч з центром міста. Там відмінна інфраструктура і потужні мережі".
"Об'єкт розташований у стратегічному місці, яке має принципове містобудівне значення. Немає більш прямої та широкої траси, ніж проспект Перемоги", – каже керівний директор Colliers Ukraine Олександр Носаченко.
Продати якомога дорожче
Єлейко вважає, що держава може отримати за "Більшовик" мінімум 1 млрд грн. Стартова ціна ПКМЗ на торгах поки не відома, її визначить радник – аудитор з "великої четвірки" компанія "KPMG Україна". Вона супроводжуватиме об'єкт до укладання угоди з новим власником та переказу коштів переможцем аукціону.
Аудитори відмовилися від коментарів, посилаючись на угоду про нерозголошення інформації.
Носаченко вважає, що успішність приватизації "Більшовика" залежить від грамотної підготовки об'єкта. "Завод потребує правильної презентації: бізнес-плану з описом ринку, розрахунку інвестицій, прогнозованого доходу. Для складання плану слід визначити найкраще використання об'єкта", – каже він.
За його словами, розробка портрета лота розширить перелік учасників торгів.
У ФДМ повідомили, що акумулюють усі дані: "Ми хочемо забезпечити повне розкриття інформації та рівний доступ до неї за принципом "всі знають усе". Реалізуємо його через віртуальні кімнати даних та надання доступу потенційним інвесторам до заводу та його первинної документації".
За підрахунками Colliers Ukraine, держава на аукціоні зможе виручити за "Більшовик" 1,3-1,5 млрд грн або 45-55 млн дол. За певних умов – навіть більше. "Сума може перевищити 1,5 мільярда гривень, якщо інвестори будуть активними, а "упаковка" об'єкта – грамотною", – уточнив Носаченко.
Ніконов каже, що 1 млн дол за гектар – адекватна ціна. Він прогнозує успішні торги, за результатами яких держава отримає справедливу компенсацію. У фонді сподіваються, що виторгують за актив "кілька мільярдів гривень". Для цього необхідно залучити максимальну кількість учасників аукціону.
Учасники будівельного ринку не володіють інформацією щодо потенційних інвесторів. "Немає жодних чуток про домовленості", – заявило джерело ЕП.
Невідворотна забудова
Співрозмовники видання виділяють дві головні проблеми, з якими зіткнеться майбутній власник землі: цільове призначення та договори оренди приміщень. Земля перебуває в статусі постійного користування для промислового виробництва. Учасники ринку вважають, що цей статус слід змінити.
"Жоден інвестор не буде розвивати виробництво в місті. Причина – надто дорога земля, 50 мільйонів гривень за гектар", – каже Носаченко.
Як повідомили ЕП у Фонді держмайна, у приватизаційних умовах розробляється план "збереження виробництва, створення робочих місць, забезпечення соціального захисту колективу підприємства".
Одним з варіантів розвитку подій є перенесення частини потужностей на Жашківський машинобудівний завод – дочірнє підприємством ПКМЗ.
Носаченко вважає, що місто має допомогти майбутньому власнику змінити цільове призначення землі. Для комерційної або житлової нерухомості розташування на проспекті та близькість до метро мають ключове значення.
Потенціал території заводу повинен реалізуватися через створення нових робочих місць в бізнес-парках, які доповнять житлові та інфраструктурні об'єкти, вважає Володимир Даниленко, засновник компанії M4U, що спеціалізується на розробці і впровадженні комплексних інтелектуальних рішень в сфері девелопменту нерухомості.
"Згідно з результатами нашого аналізу, поточна оцінка для об'єкта бізнес-класу на початковій стадії реалізації в цій локації становитиме 46,1 тис грн за 1 кв.м. Для готового об'єкта ціна реалізації повинна знаходитися в межах 54,9 тис грн за 1 кв.м", – каже Даниленко.
Ніконов вважає, що на місці "Більшовика" необхідно створити сучасний індустріальний парк з офісними та житловими приміщеннями. "Це ідеальне місце для індустріального парку. Щось на зразок Unit city, але з більшим потенціалом: лабораторіями, R&D-центрами, стартапами", – заявив девелопер.
У ФДМ повідомили, що компанія "KPMG Україна" запропонує проєкт оптимального використання територій, який може втілити новий інвестор.
Треті особи
Не менш важливий крок фонду напередодні торгів – розірвання угод оренди з третіми особами щодо приміщень заводу площею понад 6,3 тис кв м. Також слід вирішити проблему складів заводу, які перебувають у приватній власності.
У 2019 році п'ять будівель на території ПКМЗ були незаконно відчужені та продані на торгах державним підприємством СЕТАМ двом приватним компаніям. ФДМ оскаржив операцію і справа дійшла до Верховного Суду.
"Право власності – це набагато жорсткіше обмеження, ніж право користування. Для майбутнього інвестора – це "квиток на війну". Навіть судові суперечки не гарантують вирішення проблеми для інвестора", – каже Носаченко.
"Критично важлива грамотна процедура визнання недійсності прав на цю нерухомість, інакше вона стане підставою для оскарження. Слід отримати не просто судове рішення, а необоротне вирішення проблеми", – додає експерт.
Ринкова вартість заводу може знизитися в п'ять разів, якщо держава не вирішить цю проблему. Не виключено, що частина приміщень опинилася в приватних руках спеціально. "Значна частина договорів оренди є штучно створеним обтяженням", – заявив керівний директор Colliers Ukraine.
За словами поінформованого джерела, за відчуженням частини "Більшовика" стоять представники колишньої влади. Компанія "Агроміл дистрибюшн", з якою судиться Фонд держмайна, належить Вадиму Коліснику.
У лютому 2021 року Фонд держмайна отримав позитивне рішення Верховного Суду в справі щодо відчуження майна. За рішенням суду останньої інстанції, торги визнано недійсними, а майно має повернутися до складу заводу.
У фонді кажуть, що за допомогою рішення верховної інстанції зможуть перемогти в трьох інших судових справах щодо відчуженого майна та "остаточно відновити цілісність об'єкта приватизації".
Голова ФДМ Дмитро Сенниченко заявив, що "держава отримає максимум коштів на майбутньому аукціоні, а добросовісні інвестори зможуть не перейматися через присутність небажаних сусідів".
Досі "втомлений" міст
Цех №5 ПКМЗ, розташований на перетині проспекту Перемоги та вул. Вадима Гетьмана, хоче викупити міська влада. Земля під ним потрібна для будівництва елемента розв'язки і правого повороту з проспекту Перемоги на вулицю Гетьмана. Це дозволить завершити реконструкцію Шулявського шляхопроводу.
Переговори КМДА з фондом тривають довго і безрезультатно. У 2020 році перший заступник київського міського голови Микола Поворозник розповідав, що ФДМ оцінює цех 700 млн грн. Місто вважало цю ціну завищеною.
Сенниченко каже, що вирішення цього питання – у руках київської влади.
"П'ятий корпус – це актив на балансі ПКМЗ. Правління підприємства не може просто так віддати актив, навіть для благих справ. Місту було запропоновано обрати оцінювача, оцінити корпус і викупити приміщення відповідно до закону "Про відчуження земельних ділянок для суспільних потреб", – заявив він.
За словами Сенниченка, оціночну компанію Київ обрав, отримав оцінку майна, а фонд її затвердив. Спільна дорожня карта КМДА й ПКМЗ уже реалізовується. "Продаж будівлі цеху міській владі Києва може відбутися до приватизаційного аукціону", – запевнили представники фонду.
Стаття підготовлена в рамках проєкту "Приватизація + демонополізація = економічне зростання"