У грудні 2019 року інформацію з реєстру Державної архітектурно-будівельної інспекції опублікували у форматі відкритих даних на data.gov.ua. Хоча ця інформація була неповна та недосконала, відкритий набір даних отримав широке застосування серед користувачів.

У межах реформування галузі містобудування у липні 2020 року запрацював новий покращений Реєстр будівельної діяльності, а згодом опублікували дані про декларативні та дозвільні документи.

За даними уряду, щороку в Україні ухвалюється 70-90 тис угод про купівлю нерухомості на первинному ринку та реєструється до 115 тис дозвільних документів на початок будівництва.

Часто інвестори в нерухомість через відсутність повної інформації про об'єкт будівництва та замовників передають гроші компаніям, які будують без повного пакета документів або мають негативну історію судових справ.

Для самих забудовників проблемою є отримання дозволів, погодження документації для введення об'єкта в експлуатацію та складнощі з відстеженням початку процедури анулювання дозвільного документа.

У той же час мешканці міст, активісти та журналісти втомилися від свавілля забудовників, які порушують цільове призначення земельних ділянок та поверховість будівель.

Як відкриті дані та реформування галузі будівництва допомагають вирішувати ці проблеми?

Кейс №1. Будівництво без необхідних дозволів

Проблема: початок будівельних робіт за відсутності повного пакета документів є поширеним прикладом порушення містобудівного законодавства. Згідно з дослідженням компанії Monitor.Estate, 27% новобудов у Києві зводять без відповідних дозволів.

Часто інвестори не мають повної інформації щодо ризиків, які можуть виникнути під час будівництва.

Ситуація ускладнюється тим, що виявлення конкретних фактів порушень потребує аналізу значної кількості інформації, а також експертизи в галузях будівництва та містобудівного законодавства.

Рекордсменами за недотриманням містобудівного законодавства можна назвати компанії, афілійовані з Анатолієм Войцеховським. За даними Київської міської державної адміністрації, усі без винятку житлові комплекси, до яких має стосунок Войцеховський, незаконні.

Один із таких – ЖК "Совські ставки" – будувався на самовільно зайнятій ділянці, без проходження експертизи проєкту, без належних дозволів і технічних умов на підключення до міських комунікацій.

У декларації про початок будівельних робіт була занижена категорія складності. Більше того, ЖК "Совські ставки" будуються на зсувонебезпечній ділянці. Перш ніж приступати до будівництва, забудовник повинен був зміцнити схил, чого зроблено не було.

ДАБІ анулювала декларацію про початок будівельних робіт, а Верховний Суд підтвердив законність цього рішення. Зараз будмайданчик арештований, проти забудовника порушена кримінальна справа.

Іншими поширеними порушеннями є менша дозволена кількість поверхів об'єкта будівництва або невідповідність стадії робіт, на які видано дозвіл. Наприклад, дозвіл видано на початок підготовчих робіт, а фактично тривають основні будівельні роботи.

Часто забудовники будують об'єкти, що не відповідають цільовому призначенню земельних ділянок.

Вирішення проблеми до відкриття даних реєстру ДАБІ

Раніше, щоб перевірити забудовника, потенційні інвестори шукали інформацію на форумах в інтернеті, у профільних групах, моніторили імідж компанії в публікаціях медіа або вивчали документи, які надавав сам забудовник у відділі продажів.

Вирішення проблеми після відкриття даних реєстру ДАБІ

Оприлюднені дані реєстру ДАБІ допомагають перевірити наявність дозволу на будівництво: знайти новобудову за адресою або кадастровим номером земельної ділянки. Якщо дозвіл відсутній, найімовірніше, будівництво є незаконним.

За допомогою відкритих реєстрів інвестор може дізнатися статус дозвільної документації будівництва, наявність ліцензій у підрядника, порушення в цільовому використанні земельної ділянки, судові справи проти учасників будівництва та інформацію щодо інших будівництв девелопера.

Наявність повної інформації про новобудови дає змогу інвесторам і покупцям ухвалювати обґрунтовані рішення на користь об'єктів нерухомості з найменшими ризиками і тих, які відповідають усім вимогам належної практики містобудування.

Більша поінформованість населення допоможе знизити попит на ризиковані інвестиції, що змусить замовників будівництва дотримуватися вимог містобудівного законодавства і сприятиме зниженню рівня корупції в містобудівній галузі.

Кейс №2. Легалізація незаконних будівництв постфактум

Проблема: поширеною є практика, коли забудовники отримують дозволи не до початку робіт, а після початку робіт або навіть перед введенням в експлуатацію.

Найсвіжіший і найяскравіший приклад – ЖК "Академквартал" від великого забудовника "Інтергал-буд".

У червні 2020 року замовник будівництва отримав містобудівні умови та обмеження на проєктування забудови ділянки. Усе б нічого, але будівництво перших двох будинків майже завершилося. Інвесторам обіцяють почати видавати ключі вже цієї осені.

Ділянка, на якій ведеться будівництво комплексу, не призначена для розміщення на ній житлової нерухомості. Цільове призначення ділянки – "Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості для експлуатації та обслуговування адміністративно-виробничих та господарських будівель і споруд".

Звичайно, на той момент у базі даних ДАБІ не було даних про видачу дозволу на будівництво цього ЖК.

Вирішення проблеми до відкриття даних реєстру ДАБІ

Процес отримання інформації про будівництво був тривалим і потребував надсилання офіційних запитів. Крім того, для створення розголосу до процесу необхідно було залучати медіа і місцеву владу.

Інвестори в нерухомість брали на себе високі ризики – придбання житла перетворювалося для них на гру в казино. У разі відмови в отриманні необхідних дозволів забудовник узаконював будинок корупційними шляхами.

Вирішення проблеми після відкриття даних реєстру ДАБІ

Дані реєстру ДАБІ дають змогу аналізувати інтервал між формальним початком робіт та введенням об'єкта в експлуатацію. Як наслідок, можна побачити, що об'єкт побудований в підозріло короткі терміни.

Відкриті дані дають змогу знайти дозволи на будівництво будь-якого об'єкта за адресою, кадастровим номером ділянки, номером дозвільного документа та іншими параметрами. Це допоможе активістам та журналістам ефективніше виявляти порушення та попереджувати конфлікти з громадськістю.

Кейс №3. Численні відмови ДАБІ забудовникам

Проблема: відкриття даних наочно показало рівень корупції у державній дозвільній системі. У 2019 році ДАБІ суттєво скоротила обсяги погодження документації для початку будівельних робіт та штучно затягувала видачу дозволів на введення в експлуатацію.

Якщо у 2018 році частка відмов ДАБІ серед загальної кількості документів становила 6%, то у 2019 році вона зросла до 8,6%. У січні 2020 року інспекція "завернула" 11,6% документів.

За словами учасників ринку, дії ДАБІ негативно впливали на залучення інвестицій у галузь і стримували зростання валового внутрішнього продукту.

Вирішення проблеми до відкриття даних реєстру ДАБІ

Із зловживаннями в ДАБІ було неможливо боротися. Учасники ринку визнають, що були змушені "приймати правила гри", встановлені для всіх. Корупція в органах нагляду та контролю починалася з інспекторів і закінчувалася керівником відомства.

Як розповів народний депутат Іван Юнаков в інтерв'ю ЕП, за часів президентства Віктора Януковича в будівельній сфері сформувалася корупційна вертикаль на чолі з першими обличчями держави, а сума корупції сягала 8-10 млрд грн на рік.

Вирішення проблеми після відкриття даних реєстру ДАБІ

Єдина державна електронна система у сфері будівництва покликана впорядкувати процес будівництва в Україні і через максимальну публічність інформації зробити його прозорим та вільним від корупції.

Єдина система реалізує весь життєвий цикл будівництва об'єкта, починаючи з отримання містобудівних умов та обмежень і закінчуючи його введенням в експлуатацію.

Передбачається, що більшість інформації та документації, необхідної для ведення будівництва, буде створюватися в системі відповідними суб'єктами, що дозволить централізувати та стандартизувати дані з багатьох розрізнених джерел інформації.

Відкриття даних з нового реєстру будівельної діяльності робитиме ринок прозорішим, сприятиме боротьбі з корупцією. Крім того, на основі відкритих даних створюватимуться продукти, які допомагатимуть вирішувати суспільні проблеми, вести бізнес, сприятимуть роботі органів містобудування.

Зміни в галузі дозволили прискорити процес її реформування. Забудовники зазначають, що в останні місяці діяльність цього органу стала значно прозоріша.

Матеріал створений на основі аналітичного звіту "Вплив відкритих даних Державної архітектурно-будівельної інспекції України", підготовленого Офісом ефективного регулювання (BRDO) у межах USAID/UK aid проєкту "Прозорість та підзвітність у державному управлінні та послугах/ТАРАS" та за сприяння Міністерства цифрової трансформації України.