Законопроєкт про рієлторську діяльність, який напередодні зареєстрували депутати, може зобов'язати українців проводити угоди з купівлі-продажу нерухомості тільки через рієлторів.

Крім того, він передбачає створення сумнівної федерації рієлторів, яка зможе регулювати ринок і навіть встановлювати прайс на послуги.

ЕП розібралася, що передбачає законопроєкт та чи проголосують за нього депутати, адже після серйозного спротиву ринку та експертного середовища цей документ почав "розсипатися", а деякі парламентарі вже відкликали свої підписи.

Для чого законопроєкт: офіційна версія

Автори декларували вирішення двох питань.

Перше – захистити споживачів від "чорних" рієлторів, які можуть надавати неправдиву інформацію про нерухомість, не несучи за це відповідальності.

Друге – вивести рієлторський ринок з "тіні" і забезпечити бюджет додатковими доходами.

"Не може на території країни перебувати цілий пласт людей, який отримує не останні гроші, але не несе за це жодної відповідальності", – наголошував голова профільного комітету і співавтор законопроєкту Дмитро Наталуха.

Що передбачає проєкт для споживачів і чим загрожує

Відповідно до законопроєкту, купити, продати, орендувати чи здати в оренду нерухомість можна буде тільки через рієлторів. Окремі його положення виключають "самовільне" укладання угод, хоча про це не йдеться у законопроєкті напряму.

Для купівлі чи продажу рієлтори (не нотаріуси) вноситимуть інформацію щодо договорів з присвоєнням унікального номера в новий сервіс – Єдину інформаційну базу даних. Незареєстровані у базі рієлторські договори вважатимуться недійсними. Держателем бази буде новостворена Національна федерація рієлторів.

Також база автоматично визначатиме вартість об'єкта нерухомості, яка буде рекомендованою і міститиметься у висновку поряд з інформацією про власника нерухомості, характеристиками об'єкта та паспортом.

За базою можна буде відстежувати історію об'єкта, дізнаватися, чи вводилося майно в експлуатацію, чи накладався на нього арешт. Створення органу, який буде контролювати правдивість інформації, не передбачається.

Як відомо, наразі існує Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, де вже містяться дані про об'єкти нерухомості, що перебувають в обігу.

Новий реєстр за функціоналом нагадує недавно ліквідовану базу даних звітів про оцінку, у народі – "майданчики Яценка". Вона також передавала регулювання ринку приватним особам. Тінь від схем депутата з групи "За майбутнє" Антона Яценка можна помітити в новій ініціативі парламентарів.

Власноруч вносити дані в цей сервіс, а отже, укладати офіційні угоди, власник майна не зможе, хоча це порушує права власності, передбачені Конституцією та Цивільним кодексом.

Наталуха зазначає, що це не так.

"У законопроєкті написано, що будь-яка інша особа, уповноважена відповідно до закону (законодавства загалом), має право зробити це (провести угоду. – ЕП) самостійно, без залучення будь-якого посередника. Якби було інакше, це було б порушенням Конституції, тому ця ідея в закон не закладена, це маніпуляції", – коментує він.

Однак зміст інших статей законопроєкту (наприклад, частина 4 статті 8) заперечує слова депутата.

Фахівці Головного науково-експертного управління Верховної Ради знайшли в документі ризики обмеження права власників нерухомості самостійно розпоряджатися майном.

Цей пункт також детально проаналізували експерти Ліги антитрасту і навели ще кілька положень проєкту, що суперечать словам депутата.

Крім того, без рієлтора буде неможливо рекламувати нерухомість. Він повинен попередньо паспортизувати об'єкт і внести його в базу. Розміщувати рекламу зможуть рієлтори або власники. За невиконання цієї вимоги – штраф 47 тис грн.

Отже, щоб продати свою квартиру, треба буде звертатися до рієлтора та оплачувати його послуги. Якими будуть ціни – поки невідомо.

Зараз ціни регулює ринок. Наприклад, комісійні за оренду нерухомості зазвичай становлять 30-50% від місячної плати, мінімальна комісія за купівлю-продаж – 1-2%.

У законопроєкті вказано, що майбутня Рада суспільного нагляду, один з органів самоврядування рієлторів, зможе встановлювати для рієлторів обмеження та фіксований розмір плати за надання послуг.

Що змінюється для рієлторів

Відтепер статус суб'єкта рієлторської діяльності (брокера) зможе отримати людина, яка досягла 18 років, отримала повну загальну середню освіту і склала кваліфікаційний іспит, який прийматиме комісія новоствореної федерації.

Федерація буде сертифікувати фізосіб та юросіб і вносити їх у свій сервіс – Єдиний реєстр рієлторської діяльності. Також федерація зможе забирати дозволи на роботу в рієлторів за порушення професійних обов'язків, які сама ж і формуватиме.

Федерація зможе забрати ліцензію в рієлтора навіть на підставі анонімної скарги.

За роботу "без документів" передбачені штрафи від 8,5 тис грн до 17 тис грн з конфіскацією прибутку. Повторне порушення буде каратися штрафом від 17 тис грн до 34 тис грн також з конфіскацією прибутку.

Громадська спілка "Національна федерація фахівців у сфері рієлторської діяльності" буде самоврядною структурою, яка не підпорядковуватиметься держорганам.

Створення федерації почнеться на з'їзді фахівців-рієлторів, на який можна буде відправити по одному делегату від кожного профоб'єднання. Ці профоб'єднання повинні бути зареєстровані в Єдиному реєстрі.

При цьому закон не забороняє умовній організації-одноденці "За майданчики" прислати на з'їзд свого представника, який матиме право голосу. Для забезпечення потрібних рішень таких організацій можна зібрати багато.

До речі, функціонери федерації працюватимуть на громадських засадах, тобто безкоштовно.

Ідею створення федерації критикують і учасники ринку, і експерти. Останні занепокоєні монополізацією регулятора та нечіткими повноваженнями пропонованого органу.

"Рієлторська діяльність стає жорсткою, нечіткою і регульованою: атестації, сертифікації, додаткові кваліфікації. І за все це відповідатиме федерація", – пише голова аналітичного центру "Інститут законодавчих ідей" Тетяна Хутор.

Депутати наголошують, що держава і після ухвалення законопроєкту не зможе контролювати галузь.

"Однією з важливих конструктивних прогалин проєкту є відсутність чітко визначеного державного органу, відповідального за контроль у цій сфері, та установи, яка здійснюватиме кваліфікаційну підготовку рієлторів та брокерів", – коментує заступниця голови фракції "Слуга народу" Євгенія Кравчук.

Більшість учасників ринку виступили проти законопроєкту. Рієлторські організації запустили відповідну петицію на ім'я президента, звернулися до комітету та окремих депутатів.

Наприклад, Асоціація фахівців з нерухомості заявила про підтримку ідеї детінізації галузі, проте, на думку її учасників, ця редакція законопроєкту несе суттєві ризики для ринку і віддає "духом" скандальних майданчиків.

"Ми ніколи не підтримували ініціативу, щоб рієлтор був обов'язковою ланкою в операціях з нерухомості... Це вільний ринок, і клієнт сам обирає, буде він працювати з рієлтором чи ні", – заявив президент асоціації Юрій Піта.

Водночас законопроєкт підтримала організація ПАРСА. Її керівником у червні 2020 року був Сергій Хмара – власник і директор ТОВ "Ві ай пі департамент", оператора першого авторизованого під "майданчики Яценка" сервісу "Оцінка онлайн".

ТОВ також було пов'язане з трьома аналогічними майданчиками цієї схеми.

Хто реальний ініціатор законопроєкту

Серед ініціаторів – більшість депутатів з фракції "Слуга народу", зокрема голови комітетів і заступник голови парламенту Руслан Стефанчук. Підписали проєкт також представники ЄС, "Довіри", ОПЗЖ та "Батьківщини".

Спочатку під документом підписалися 32 депутати. 12 з 15 членів профільного комітету рекомендували акт до першого читання. Згодом свої підписи відкликали четверо "слуг".

У списку співавторів є депутати, пов'язані із "схемами Яценка": Степан Кубів (ЄС) та Олег Волошин (ОПЗЖ). Обоє у 2019 році подали купу правок до законопроєкту №2047-д (Кубів – найбільше. – ЕП), щоб затягнути процедуру скасування схеми з обов'язковим платним оцінюванням майна.

На комп'ютері Волошина збиралася фінальна версія проєкту та супутніх документів, що видно з метаданих файлу.

Співрозмовник ЕП в парламенті, знайомий з перебігом подій, називає основним ініціатором законопроєкту Кубіва.

За словами джерела, Кубів розумів, що законопроєкт за його "першим" співавторством навряд чи отримає підтримку, тому попросив допомоги в Наталухи, який підключив до справи депутатів комітету.

"У мене є думка підтримати голову комітету та підписантів і прийняти за основу. Між першим і другим читаннями попрацювати, врахувати максимальну кількість речей. Не спішити, не робити скорочену процедуру розгляду", – підтримував проєкт закону на засіданні комітету 24 червня Кубів.

Джерело ЕП зазначає, що спочатку депутати не дуже ретельно вивчили документ і довірилися авторитету підписантів. Проте після здійнятого "галасу" виявилося, що підтримувати законопроєкт фракція монобільшості не збирається.

Як зазначає співрозмовник, у внутрішніх фракційних дискусіях "слуг" керівництво рекомендувало не підтримувати цей проєкт і навіть просило відкликати свої підписи під ним.

Співрозмовник з провладної фракції впевнений, що "слуги" голосів за проєкт №3618 не дадуть.

Крім того, за інформацією голови Громадської ради при НАЗК Катерини Бутко, висновок антикорупційного органу щодо законопроєкту буде негативним.

У такий ситуації Наталуха залишається чи не єдиним публічним захисником законопроєкту серед "слуг".

Що далі

Член економічного комітету Ярослав Рущишин ("Голос") вважає, що не варто чекати відкликання законопроєкту.

"Навряд чи є підстави говорити про таке (відкликання законопроєкту. – ЕП) зараз, це буде ляпас самим собі. Думаю, за допомогою регламенту знайдуть багато інших способів виходу із ситуації. Законопроєкт просто не буде ставитися на порядок денний. Цього достатньо, щоб ця історія забулася", – сказав Рущишин ЕП.

Водночас ця історія відкриває вікно Овертона для обговорення теми легалізації галузі. Ринок справді великий і недостатньо контрольований, через що часто страждають споживачі.

"Якщо ми можемо зробити безпечнішими угоди між споживачами і рієлторами, ми маємо це зробити. Ми проведемо консультації з ринком, можливо, змінимо модель, можливо, вони порадять нам щось інше, тому що зараз все розділилося на два табори", – пояснив Наталуха.

Він очікує ухвалення законопроєкту №3618 у першому читанні восени.

Тимчасом фахівців більше влаштовує законопроєкт "Про брокерську діяльність", розроблений Фондом держмайна у 2019 році. Він пропонував контролювати ринок не тільки самоврядними організаціями, а й фондом, не мав реєстрів і не нав'язував послуги рієлторів.