Хтось вважає цю подію імітацією реформи. Хтось стверджує, що влада зробила найбільшу помилку і позбавила українців національного надбання.

Хай там як, але з 1 липня 2021 року можна буде легально продавати і купувати сільськогосподарську землю. Напередодні президент Володимир Зеленський підписав той самий історичний закон, який Верховна Рада ухвалювала три місяці.

Однією з ключових дійових осіб у дні, коли 4 тис поправок до законопроєкту ще вважалися аномальним явищем, був голова аграрного комітету Верховної Ради Микола Сольський.

Саме йому в сесійній залі доводилось відбиватися від плодовитих авторів, переважно з фракції ОПЗЖ, які до певного часу відчайдушно наполягали на своїх поправках. Іноді ці "змагання" тривали годинами, іноді – днями.

Загалом в парламенті важко знайти людину, яка б так досконало знала тонкощі останніх законодавчих ініціатив щодо земельної реформи. Саме тому ЕП звернулася до Сольського з пропозицією поговорити про те, що буде далі.

Ключовий земельний законопроєкт Верховна Рада ухвалила, проте багато питань залишається без відповідей. Чому депутати в останню мить кардинально переписали законопроєкт? Чи є ймовірність, що правила знову будуть змінені?

Які є гарантії, що не буде повторення "ваучерної приватизації" 1990-х років? Що буде з референдумом про продаж землі іноземцям? Як буде працювати "пріоритетне право купівлі" і чи можливі тут зловживання з боку учасників?

Відповіді на ці та інші запитання – у розмові з Миколою Сольським.

Державною землею де-факто користуються наближені до чиновників люди та депутати

— У противників земельної реформи є шанси відмотати все назад?

— У теорії може бути будь-що. Основний ризик – це звернення депутатів до Конституційного Суду. На мою думку, саме запровадження мораторію було неконституційним. Окрім порушення права власності, ще й тому, що мораторій наклали тільки на розпайовані землі. На землі, які видаються громадянам для ведення особистого селянського господарства, він не поширювався.

Тобто людей поставили у нерівні умови: одна частина людей могла продати свої ділянки, інша – ні. Будемо сподіватися, що Конституційний Суд врахує рішення Європейського суду з прав людини, який визнав мораторій на продаж сільгоспземлі в Україні таким, що порушує право на власність.

"Суттєвою частиною державної землі де-факто користуються люди, наближені до чиновників, керівництва міністерств, державних підприємств, у тому числі депутати Верховної Ради. Ті, хто мають доступ до ресурсу".

фото миколи сольського

— Який далі алгоритм дій парламенту в частині проведення цієї реформи? Коли на порядку денному з'явиться пакет додаткових законопроєктів?

— Мова йде про низку законопроєктів. Наприклад, законопроєкт №2370 про національну інфраструктуру геопросторових даних вже ухвалений.

Дуже важливий законопроєкт №2194 – передбачає передавання земель державної власності за межами населених пунктів (крім земель, на яких розташовані об'єкти державної власності) у комунальну власність територіальних громад.

Проєкт також урегульовує питання переважного права на придбання земельної ділянки та значно спрощує процедури, пов'язані із земельною документацією. У цей законопроєкт вже подано понад 2 тис правок і мінімум 500-600 треба враховувати.

Законопроєкт №2195 передбачає реалізацію прав на землю державної та комунальної власності на електронних аукціонах через систему ProZorro.

Законопроєкт №2280 дозволить органам місцевого самоврядування здійснювати просторове планування території громади в межах населених пунктів і за їх межами.

Усі вони проголосовані в першому читанні. Думаю, у травні-червні будемо їх виносити в зал, якщо керівництво Верховної Ради дозволить.

— Чому керівництво парламенту може не дозволити?

— Керівництво може не дозволити, бо в умовах епідемії та складної економічної ситуації можуть бути більш термінові речі для розгляду.

— За чотири дні до голосування у Верховній Раді в проєкт про обіг земель було внесено фундаментальні зміни. У перші 2,5 роки заборонили купівлю землі юридичним особам, а фізичним особам дозволили купувати 100 га в одні руки. Чому були внесені такі зміни і коли вам їх оголосили?

— Скажімо так. Правки були озвучені і погоджувалися із залученими до розробки законопроєкту людьми досить оперативно, в один день. Зрозуміло, до цього були неодноразові обговорення концепції земельної реформи в Офісі президента і з врахуванням цих дискусій було ухвалене рішення про ці правки.

— Тобто на засіданні фракції "Слуга народу" ці зміни не обговорювалися? Президент просто заявив, що буде отак, і для всіх це стало сюрпризом?

— До цього у фракції була дискусія. Очевидно, що заява президента була зроблена з урахуванням дискусії, проведеної на фракції. Ми на засіданні комітету в понеділок, 30 березня, внесли правки в законопроєкт з урахуванням заяви президента.

— Ви погоджуєтеся з правками?

— Частину поправок вважаю дискусійними.

— Це компроміс? Що лягло в його основу?

— У фракції всі погодилися відкласти запуск ринку землі з цієї осені на наступний рік. Хоч фактично ми збережемо ще на дев'ять місяців "сірий" ринок землі в умовах коронавірусу і економічної кризи. Я особисто проти того, що не продаватиметься державна земля. Чому ми її не маємо продавати? Ми вже ухвалили законопроєкт у першому читанні, що робитимемо це через аукціони на ProZorro.

Але є позиція президента, яку, зрозуміло, ми врахували. Питання щодо державної землі було важливим для "Європейської солідарності". При цьому багато депутатів нашої фракції, наприклад, Георгій Мазурашу та багато інших, так само були проти продажу державної та комунальної землі. І ці правки були враховані. Було зрозуміло: їхні голоси потрібні, щоб проголосувати за законопроєкт.

Я особисто вважаю, що державна земля може продаватися відкрито і прозоро, як і планувалося.

— Чим "Європейська солідарність" мотивувала цю правку?

— Вони хочуть окремий великий закон стосовно державної землі. При цьому ми вже ухвалили в першому читанні законопроект №2194, який є частиною земельної реформи. У ньому якраз і йдеться про розпорядження державними землями. Проблему треба розглядати в цілому і читати всі законопроєкти.

— Тобто парламент ухвалив законопроєкт щодо продажу державної землі на аукціонах в першому читанні, а потім іншим законом заборонив цей продаж? Яка подальша доля законопроєкту №2195, який передбачає реалізацію прав на землю державної та комунальної власності на електронних аукціонах?

— Він буде далі розглядатися, бо, як мінімум, будуть продаватися права довгострокової чи короткострокової оренди на державну землю.

— Хто основні орендарі державних земель?

— В Україні в державній власності близько 7,5 млн га аграрних земель. Частина з них офіційно передана в оренду, але є значна площа земель, яка перебуває в постійному користуванні державних підприємств.

Суттєвою частиною цієї землі де-факто користуються люди, наближені до чиновників, керівництва міністерств, державних підприємств, у тому числі депутати Верховної Ради. Ті, хто мають доступ до ресурсу.

За такої моделі ринку землі гектар коштуватиме 2 тисячі доларів замість 4-5 тисяч

— Юридичні особи не зможуть купувати землю до 2024 року?

— До 2024 року власники юридичних осіб будуть купувати по 100 га на себе, родичів  і найбільш адекватних та контрольованих працівників, щоб з 2024 року переоформити їх на свої підприємства. Ці люди зможуть стати поручителями і давати землю в заставу для отримання підприємствами кредитів.

Як правило, більшість кредитів, я думаю, буде не стільки під викуп землі, як, наприклад, просто під фінансування діяльності підприємства. Земля – це хороша застава, яка дає можливість взяти кредит з хорошим коефіцієнтом покриття.

— Ексміністр економіки Тимофій Милованов заявив, що схвалена модель реформи може бути історією з 1990-х – ваучерною приватизацією, бо юридичні особи обходитимуть обмеження і нарощуватимуть концентрацію земель.

— У 1990-х люди не розуміли, що таке приватизація. Зараз же ми маємо тих, хто обробляє землю, є конкуренція, доступ до інформації.

Компанії до 2024 року зможуть концентрувати землю, оформляючи по 100 га на фізосіб. Усі мають право домовлятися, більше того, мають право разом обробляти землю. В Україні є великі сім'ї, хай собі живуть люди своїм життям і використовують всі можливості, передбачені законними цивільно-правовими договорами.

І малий, і великий фермер, якщо захочуть, зможуть оформити понад 100 га землі на членів своїх родин, коханок і партнерів до 2024 року. Усі в однакових умовах.

"Ми фактично ще на дев'ять місяців продовжили "сірий" ринок землі в умовах коронавірусу".  

фото миколи сольського

— Навіщо тоді було обмежувати до 2024 року допуск юридичних осіб на ринок?

— Я мільйон разів ставив це питання асоціаціям, які боролися за поетапність запровадження ринку землі. Аргументованих і зрозумілих відповідей вони не дали. Фактично ж така модель запуску ринку землі має ризики, що орендарі дешевше куплять землю, а її власники отримають менше грошей.

При цьому власники землі слухають політичні партії, які залякують їх міфами, та орендарів, яким здають землю і які зацікавлені в тому, щоб дешево її орендувати. Інтерес орендарів зрозумілий. За такої моделі ринку 1 га коштуватиме 2 тис дол замість 4-5 тис дол, якби юридичні особи були повноцінними учасниками ринку.

— Допуск юридичних осіб до купівлі землі – це політичне питання?

— Усі останні зміни в законопроєкт – це політичне питання. Ми повинні були піти на такі політичні зміни, щоб переплисти з одного берега річки на інший. Інакше ми б її просто не перепливли. На другому березі річки є багато стежок, будемо думати, яку обирати. Ухвалений законопроєкт заспокоював більшість депутатів та асоціацій.

— Загальний висновок – власники землі отримають нижчі ціни, бо юридичні особи та іноземці певний час не зможуть її купувати, інвестицій очікувати не варто, схеми з орендою державних земель будуть тривати.

— Ефект все одно буде. Мінімум ми із "сірого" ринку зробимо "білий". Психологічно це дуже важливий крок для розуміння того, що ринок землі може функціонувати і нічого страшного не стається. Це дасть можливість продовжувати реформу.

Ми збільшимо об'єми кредитування, відкриємо галузі, пов'язані з великими інвестиціями на гектар. Ми пришвидшимо розвиток поливу, а це важливо.

— Коли може відбутися референдум стосовно допуску іноземців до ринку?

— Закон забороняє іноземцям купувати землю в Україні. Проводити референдум для підтвердження цієї тези нелогічно. Ми розуміємо настрої населення. Ставлення до допуску іноземців буде мінятися, коли будуть перші результати роботи ринку.

У Польщі відбувалося так само. Спочатку вони були проти іноземців, а зараз потроху відкривають для них ринок. На все потрібен час. Який час потрібен в Україні?

Перше – треба, щоб ринок попрацював якийсь час, щоб всі зрозуміли: сонце сходить, річки течуть, земля обробляється, ніякий олігарх багато землі не скупив, а далі займається нафтою й газом, якими звик займатися. Це перший момент.

Другий – повинен вдовольнити попит найбільш активний прошарок – українські підприємці, які займаються аграрним бізнесом. У певний момент вони зрозуміють, що вони мусять мати можливість не тільки заробити на землі, але й з вигодою її продати.

Тому референдум – це не питання 2020 року і, можливо, навіть не 2021 року.

— У чому логіка поправки фракції "Голос" про заборону продажу землі іноземцям у 50-кілометровій зоні від кордону?

— Для нас була важлива підтримка "Голосу". Крім цієї правки, ми врахували інші їхні пропозиції, які лягли в основу комітетських поправок. Щодо 50-кілометрової зони були аналогічні поправки від фракції "Слуга народу" та інших фракцій.

Такі заборони є в багатьох країнах. Сама правка на суть закону не впливає. До референдуму іноземцям заборонено купувати землю на всій території України.

— У заяві Світового банку йдеться про необхідність послаблення умов купівлі землі для юридичних осіб. Чи можливий такий сценарій?

— Світовий банк підтримував дещо ліберальніший варіант, але він щиро вітає ухвалення закону і хоче, щоб земельна реформа тривала.

Для нього важливо, аби були ухвалені й інші законопроєкти, пов'язані із земельною реформою. Один з них, про Національну інфраструктуру геопросторових даних, вже ухвалений. Земельна реформа – це лише одна із сфер, де він дуже потрібний.

Усі бази даних в Україні живуть своїм окремим життям. МВС веде свої бази, облавтодори – свої, кадастр – свої, Мінюст – свої, Мінінфраструктури – свої.

Тимчасом для всіх реформ потрібна загальна база даних. Це спростить життя владі та бізнесу і дасть дуже сильний ефект. Після впровадження цього закону на карті можна буде знайти не лише земельну ділянку, а й побачити наявність доріг поряд, визначити, які комунікації там проведені, де школа, де лікарня.

Як буде працювати пріоритетне право купівлі землі 

— Земельна реформа передбачала створення фонду гарантування кредитів для фермерів. Чи запрацює він у 2021 році?

— Цей урядовий проєкт не був ухвалений в першому читанні. Коли уряд змінили, ми зареєстрували його як депутатський – №3205. Планувалося, що фонд на 50% буде наповнюватися коштами міжнародних донорів і на 50% – урядом. Це один з видів застави на забезпечення виконання зобов'язань фермерами при отриманні позик.

— У законопроєкті про обіг аграрних земель відсутня норма про обмеження концентрації на рівні громади. Чи може бути така ситуація, що одне господарство викупить всі землі в межах однієї громади?

— В Україні середні розміри ОТГ – 15-100 тис га. Через 2,5 роки юридичні особи зможуть купувати максимум 10 тис га, тому причин для стурбованості я не бачу.

— Чи прогнозували ви кількість угод в перший рік запуску ринку землі?

— Гадаю, у перші два роки продаватимуться 3-7% земель, що були під мораторієм.

Це оціночні дані. Вони базуються на тому, що 5% земель або близько 1,5 млн га оформлені за договорами емфітевзису або оренди на 49 років, тобто фактично вже продані. У 2019 році було опитування однієї з асоціацій: 7% землевласників заявили, що готові продати свої паї. Це значно більше, ніж зараз продається.

— Пріоритетне право орендаря буде закріплене на рівні підзаконних актів?

— Ні, це право можна закріпити лише на рівні закону. Йдеться про проєкт №2194.

— У результаті виникне паралельний ринок, де ці права будуть купуватися і продаватися. Орендар зможе продати своє право на купівлю землі.

— Так, але буде обмеження: можна буде продати тільки один раз, не більше. Я дуже ліберально ставлюся до багатьох моментів, на відміну від деяких колег. Чим більше на ринку інструментів – тим більше на ринку грошей.

Раніше я вирощував зерно. Щодо них укладаються спотові, ф'ючерсні, форвардні контракти, продаються опціони. Це глобальний підхід, у чому проблема?

— Проблеми нема, є побоювання, що деякі учасники цього ринку будуть зловживати. Я кажу про закулісні домовленості покупців.

— От ви – власник землі. У вас є договір зі мною – орендарем. Відповідно до цього договору, я маю переважне право у вас купити землю. Я можу один раз продати це право за ті гроші, які я вважаю за потрібне. Які ваші права будуть порушені?

фото миколи сольського

— Наприклад, ви, орендар, не можете купити землю через брак грошей, а я, власник, хочу продати. З'являється потенційний покупець. Що в такому разі робить орендар – відмовляється від свого права?

— Я не знаю такого орендаря, який відмовиться від свого пріоритетного права.

Думаю, орендар укладе договір про відступлення свого переважного права на купівлю ділянки комусь іншому. Крім того, треба пам'ятати, що за загальним правилом від зміни власника ділянки договір оренди не припиняється – орендар має право користуватися ділянкою до закінчення строку оренди.

Якщо на вашій землі знайшли газ, і з'являється покупець, який пропонує 100 тис дол за га, то орендар вже не конкурент. В інших країнах таке везіння вважається нормальним. Не треба це право обмежувати. У США в окремих штатах твоя земля – це все, що внизу до певної глибини. Над цими питаннями ще будуть працювати.

Спроститься і зміна цільового призначення. Це залежатиме від згоди громади, власника та інвестора. Якщо їх інтереси збігаються, то цільове призначення можна міняти. Звісно, були крики і пропозиції: "Заборонімо змінювати цільове призначення, бо понабудовують". Не буде це масовим явищем. Японія за сто років активного розвитку промисловості змінила призначення лише одного відсотка земель.

Усі наші обмеження – це фактично друга частина мораторію. Перша – заборона купівлі-продажу, друга – зміна цільового призначення. У нас є такі правила, які просто не дають розвиватися бізнесу, тому що люди не хочуть гратися в ці дурниці.

Там просто інша економіка. Наприклад, 10 га кар'єру плюс 3 га заводу дадуть стільки робочих місць, як 2 тис га кукурудзи? Дадуть набагато більше. Набагато.

— Інша ситуація: я орендар без коштів і з хорошим терміном оренди в договорі. Ви – власник. До вас приходить покупець, який хоче купити землю, ви хочете продати. Мені залишається тільки продати пріоритетне право?

— Першочергове право орендаря передбачає певну процедуру. Власник, який хоче продати ділянку, повинен її дотримуватися. Він має повідомити орендарю про намір продати ділянку і дочекатися відповіді. Процедура займе два-три місяці.

Це додатковий час для орендаря акумулювати кошти на купівлю ділянки. Орендар може або скористатися переважним правом і купити землю, або відступити своє переважне право, або взагалі від нього відмовитися. Власник, звісно, може продати комусь іншому. Його право як власника не обмежується.

Право першочерговості діє тільки за однакової ціни. Якщо ж я – потенційний покупець, у мене немає права, але я хочу купити вашу землю і готовий дати за неї 10 тис, а орендар дає лише 9,9 тис, то першочергове право орендаря втрачає силу.

Просто треба дотримуватися процедури. Що таке першочергове право? Це право, яке дає можливість орендарям акумулювати кошти і купити першим.

— Як орендар знатиме, що іншому покупцю продали за вищою ціною? Власник і покупець можуть змовитися за спиною орендаря.

— Ця процедура прописана в ухваленому в першому читанні законопроєкті №2194. Відповідно до неї, орендар буде повідомлений. Це фіксується через нотаріуса. Питання в іншому. Мене як власника проблеми орендаря не мають цікавити. Це моя земля. Я зобов'язаний йому продати, якщо він дасть саме ту ціну, на яку я згоден.

Більшість людей досі цього не розуміють. Земля – їхня, і не орендарі повинні їм диктувати правила, а навпаки.

— Якщо мене як власника не влаштовує ціна, яку пропонує орендар, а потенційних покупців кілька, як тоді вчинити? Чи залишиться в документі опція щодо продажу землі приватної власності через електронний аукціон?

— Власник має право обрати покупця, який пропонує вищу ціну. Тільки потрібно дотриматися процедури: повідомити орендарю про намір продати ділянку і дочекатися відповіді або закінчення строку для відповіді.

Щодо аукціонів, то вже зараз чинне законодавство не забороняє власнику виставити своє майно на продаж через аукціон. Законопроект №2195 має врегулювати питання дотримання переважного права при продажу земельних ділянок з аукціонів.

— Чи застрахований фермер від схеми, коли конкуренти можуть скуповувати в окремих власників клаптики землі в центрі єдиного земельного масиву? У такому разі конкуренту не потрібно багато грошей, щоб створити проблеми.

— Ситуація, коли хтось захоче купити ділянку посеред масиву, можлива, але власник ділянки зобов'язаний буде повідомити орендарю про намір продати ділянку.

Якщо орендар побачить, що хтось хоче купити лише одну ділянку посеред масиву, то це для нього має бути тривожним сигналом про чиїсь недобросовісні наміри. В орендаря буде час і можливість вжити заходів. Крім того, навіть у випадку продажу такої ділянки за загальним правилом договір оренди продовжує діяти.

З питання консолідації земельних масивів, у тому числі стосовно надання доступу до ділянок всередині масиву, розробляється окремий законопроект.