Старт рынка с продажи государственной земли. Почему это плохая идея?
Українська держава володіє надзвичайно великою площею землі. Чверть аграрних земель або близько 10 млн га перебувають у державній власності. Це набагато більше, ніж в інших країнах. Наприклад, загальна, тобто разом з приватною, площа ріллі в Німеччині — 12 млн га, у Швейцарії — 500 тис га.
Водночас держава — найменш ефективний землевласник. На 1 га земель державні аграрні підприємства генерують на 106 дол менше доданої вартості, ніж приватні, на 55 дол — чистого прибутку і на 218 дол — виручки.
Більше того: тільки близько 20% державних земель зареєстровані у Держземкадастрі, що негативно позначається на доходах місцевих бюджетів.
Отже, коли мова йде про різні варіанти відкриття ринку землі, один з найбільш обговорюваних підходів — на першому етапі вводити в обіг лише державну землю. На перший погляд, це цілком логічно.
По-перше, так держава позбавиться цієї "чорної" діри економіки та джерела корупції. По-друге, як говорять прихильники цього варіанта, це дасть ціновий орієнтир для всього ринку і дозволить відпрацювати механізм продажу землі.
Насправді ж обмеження вільного обігу землі державними угіддями — поганий варіант. У такому разі запровадження ринку не лише не виконає поставлені перед ним завдання, а й сама ідея ринку буде дискредитована.
Хибний орієнтир
Державні землі — єдині великі масиви землі, що залишилися в Україні. Середній розмір ділянок державних земель перевищує 80 га. Для порівняння: у приватних власників цей показник становить лише близько 3,6 га.
Для аграріїв державна земля — це можливість орендувати велике поле, а не мати справу з десятками пайовиків. Останні можуть будь-коли відмовитися від співпраці, утворивши "острівець незалежності" серед єдиного масиву землі.
Державні землі найбільш цікаві для бізнесу, адже їх значно легше сконцентрувати й обробляти.Саме тому вони коштуватимуть значно дорожче, ніж приватні паї, і не зможуть бути ціновим орієнтиром, тобто допомогти бізнесу і громадянам зрозуміти, якими повинні бути ринкові ціни на приватну землю.
Щоб зрозуміти це, фахівці Київської школи економікипобудували економічну модель на основі даних сільгосппідприємств за 2013-2015 роки, зробили припущення, що держава продаватиме 100 тис га щороку або 300 тис га за три роки, й оцінили різні сценарії розвитку подій та впливу ринку землі на економіку за різноманітних обмежень на володіння для фізичних та юридичних осіб.
Ця модель допомагає зрозуміти розрив між цінами за варіантів, коли на ринок будуть виставлені лише державні землі або державні та приватні. Загальний висновок цього дослідження: ціна одного гектара державної землі коштуватиме в середньому удвічі-утричі дорожче, ніж гектар приватної землі.
Ці висновки непрямо підтверджує нинішній ринок оренди. Середня вартість оренди гектара державної землі у 2018 році становила 3 431,5 грн, оренди паю — 1 613,4 грн. Якщо ціна оренди відрізняється вдвічі, то, ймовірно, ціни продажу державних земель теж значно перевищуватимуть ціни продажу паїв.
Отже, якщо запускати ринок лише з державних земель, це створить дисбаланс на ринку і спричинить численні негативні наслідки як для економіки загалом, так і для розвитку аграрного бізнесу, зокрема фермерських господарств.
1. Від ринку землі будуть відрізані малі та, ймовірно, середні виробники аграрної продукції. Їм буде важко конкурувати за державні землі з аграрними холдингами чи великими компаніями з управління нерухомістю.
Державна політика "підтримки малого аграрного виробника" в Україні, на яку держава протягом останніх років витрачає достатньо грошей, замість отримання нового інструменту у вигляді ринку землі буде дискредитована.
2. Такий дисбаланс на ринку може створити неправильні і значно завищені очікування у власників паїв. Вони потім не зможуть реалізуватися і будуть приводом для розчарувань та нарікань з боку власників. Крім того, такі завищенні цінові очікування невигідні аграрним виробникам.
3. Великий розмір ділянок, висока ціна на них та незначна кількість учасників аукціонів через брак коштів у виробників призведуть до того, що запуск ринку лише з державних земель не зможе виконати функцію "пілота" для ринку, адже процедура масового продажу землі буде значно відрізнятися.
4. Державні землі не дозволять фермерам отримати заставу для банківських кредитів. Особливо це вдарить по малих фермерах, які працюють переважно на власній землі. Поки не буде ліквідного ринку, а земля не отримає репрезентативну ціну, банки не розширюватимуть програми кредитування.
Обмеження для росту
Відкриття ринку лише з державної землі означатиме, що ця вкрай актуальна реформа матиме обмежений вплив на зростання сектору та економіки загалом. Запровадження ринку одразу з приватних і державних земель матиме більш ніж учетверо потужніший ефект для зростання сектору та ВВП країни.
Зайві обмеження
Результати моделювання дають змогу побачити, наскільки ефект від введення ринку землі з продажів лише державної землі гірший за повне та вільне функціонування ринку. При цьому всі розрахунки робилися виходячи з того, що держава виставить на ринок 300 тис га, тобто щорічно — по 100 тис га.
Проте навіть ця цифра видається дещо оптимістичною з огляду на проблеми обліку. Наразі у Держгеокадастрі зареєстровано лише близько 20% державних земель, і держава плутається у даних щодо використання своїх угідь. Отже, скільки саме державних земель може потрапити на ринок, сказати важко.
Найбільш яскраво це доводить інформація щодо кількості державної землі, яку орендують сільгоспвиробники. Щороку цей показник з невідомих причин зменшується. За даними Держгеокадастру, у 2018 році в оренді перебувало 1,4 млн га, у 2017 році — 2,5 млн га, у 2015 році — 4,6 млн га.
Державні землі до продажу готуватиме Держгеокадастр — установа не з найкращою репутацією серед учасників земельних відносин. Таким чином, уже зараз просте питання, скільки щороку держава зможе виставляти на продаж земель, породжує багато підводних каменів та ризиків.
Є ще один аргумент проти започаткування ринку лише з державної ріллі.
Конфлікт з реформою децентралізації
Через низький рівень реєстрації державних земель громади не можуть ними розпоряджатися, тож місцеві бюджети не мають від цих угідь вигоди.
Оскільки реформа децентралізації добре себе зарекомендувала, важливо дати громадам додаткові ресурси. Державна земля є природним і першим кандидатом на її передавання у комунальну власність. Саме об'єднані громади повинні вирішувати, виставляти землі на продаж чи віддавати в оренду.
Репутація країни
У 2018 році Європейський суд з прав людини ухвалив рішення у справі "Зеленчук та Цицюра проти України".
Суд визначив, чому мораторій на продаж земель суперечить правам людини на розпорядження власним майном.
Відповідно, якщо буде продаватися тільки державна земля, це продовжить мораторій на торгівлю приватними угіддями і права громадян буде обмежено.
Таким чином, Україна знехтує європейським правом, що негативно вплине на імідж нової влади та нового парламенту на міжнародній арені.
Отже
Запуск ринку тільки з державних земель — цепродовження порушення прав власників та негативний імідж влади,завищення цінових очікувань, конфлікт з політикою держави щодо підтримки фермерів, обмежений вплив на зростання економіки, нульовий ефект на розвиток ринку кредитування під заставу земель, конфлікт з реформою децентралізації, ризик дискредитації земельної реформи.
Запуск ринку з усіх земель — це масовий перехід землі до більш ефективного власника,більше зростання аграрного сектору та економіки загалом.
Олег Нів'євський, доцент Київської школи економіки, експерт із земельних питань