З початку 2018 року Фонд гарантування вкладів фізичних осіб почне виставляти на продаж іпотечні портфелі неплатоспроможних банків. Таких договорів у фонді назбиралося майже 40 тис на суму близько 70 млрд грн. Після двох шокових хвиль девальвації з них обслуговується лише 2%.

Як би абсурдно це не звучало, але ті, хто обслуговували свої кредити, зможуть викупити їх за 20-25%, як і ті, хто давно перестали платити.

На тих, хто не зможе або не захоче викупити свої кредити, в майбутньому будуть чекати непрості стосунки з колекторами, які викуплять позики майже за безцінь.

Чутливе питання

За останні три роки НБУ ліквідував понад сто банків. Відтак в управління Фонду гарантування вкладів потрапило близько 0,5 трлн грн проблемних активів. Значна частина з них — іпотечні кредити населенню, видані до кризи 2008-2009 років. Донедавна фонд не проводив з цими кредитами активних дій.

Загалом йдеться про чутливе питання, що стосується сотень тисяч українців, які ризикують втратити своє житло.

Проблема іпотечних кредитів загострилася після останньої банківської кризи і шокової девальвації. Протягом 2014-2015 років вона широко обговорювалося всередині країни і з міжнародними кредиторами, але досі не вирішена.

Ще у 2014 році під тиском "вулиці" Верховна Рада ухвалила закон "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті". Мораторій повинен був діяти до вирішення питання.

Банківське лобі виступало проти перерахунку кредитів за курсом, який діяв на момент отримання позики. А МВФ був проти будь-яких законів на цю тему, вважаючи, що держава не повинна втручатися у відносини банку і клієнта.

Спочатку обговорювався меморандум, який повинен був визначити параметри можливої реструктуризації, але він не спрацював. Потім МВФ погодився, що питання можна регулювати окремим законом, але проблема не була вирішена. Окремі політики "погралися" цим питанням і невдовзі про нього забули.

Кому дістануться квартири

Мораторій діяв, банки банкрутували, а Фонд гарантування вкладів нічого з кредитами не робив. Очевидно, чекаючи зняття мораторію. Тимчасом терміни ліквідації банків добігають кінця, а, відповідно до законодавства, до закінчення ліквідації фінансових установ усі активи мусять бути реалізовані.

Більшість іпотечних договорів була у таких збанкрутілих банках: "Надра", "Дельта", "Фінанси та кредит", "Форум", Фідобанк, "ВіЕйБі", Брокбізнесбанк, "Платинум".

Структура портфелю іпотечних кредитів

* Орієнтовні цифри, можуть відхилятися від актуальних

Тепер ці кредити ліквідаторам банків доведеться розпродати. "Упродовж 10-12 місяців фонд виставить на продаж, у тому числі на голландський аукціон,  права вимоги за майже 20 тис непрацюючих кредитів фізичних осіб з балансовою заборгованістю майже 36 млрд грн", — заявили у Фонді гарантування.

Ще понад 19,5 тис кредитів з боргом майже 32 млрд грн, які перебувають у заставі Нацбанку, будуть виставлені на аукціон після узгодження умов продажу з НБУ.

Кредити будуть продаватися за системою голландських аукціонів. Початкова ціна починатиметься від номіналу, і в разі відсутності пропозицій падатиме протягом дня по 10%, доки не сягне 20% від номіналу. Якщо впаде нижче, то кредити будуть сформовані в пули і розпродані оптом профільним інвесторам, тобто колекторам.

Делікатність процесу в тому, що через дію мораторію такі кредити для багатьох профільних інвесторів є бланковими (беззаставними) і не можуть бути викуплені за високою ціною. Також варто зазначити, що через падіння цін на житло і кількох хвиль девальвації тіло кредиту часто перевищує вартість самого житла.

Таким чином, абсолютна більшість іпотечних договорів, які будуть виставлені на продаж, імовірно, не потрапить у поле зору колекторів доти, доки вони "не впадуть в пули", і ціна на них не опуститься навіть нижче 20%.

"Це буде означати, що позичальникам доведеться попрощатися із своїм житлом. Найоптимальніший варіант для них — викупити свої кредити ще на етапі голландських аукціонів за 20-25% вартості. Законодавство не дозволяє позичальникам купувати свої кредити, однак це можуть зробити їх родичі", — вважає представник одного з українських банків. 

Фактично придбання власного кредиту за 20% від номіналу — варіант, близький до закону, який лобіювали валютні позичальники. Він пропонував конвертувати кредити за курсом 5,05, але його тоді заветував президент. Однак такі пільги будуть доступні тільки тим позичальникам, які брали кредити у збанкрутілих установах.

Інший делікатний момент — однакові умови матимуть ті 2%, які обслуговували кредити, і ті 98%, які цього не робили. Це впливатиме лише на порядок продажу позик. Спочатку з молотка підуть кредити, які не обслуговуються, оскільки нормативні акти фонду кажуть, що працюючі позики продаються в останню чергу.

Проміжок часу між цими двома категоріями буде невеликим, адже терміни ліквідації банків закінчуються через рік-два. За цей час повинні бути продані всі активи, в тому числі ті, що обслуговуються. Таким чином, обслуговування кредитів у цьому процесі, як не дивно, виглядає алогічним.

Із слів предлставників Фонду виходить, що тим позичальникам, які платять за кредитами, варто направити через третіх осіб запити щодо зацікавлення певним активом. Таким чином їх актив може бути виставлений на продаж раніше, ніж крайній термін ліквідації банку.

Позичальники, які не викуплять свої кредити, матимуть справу з колекторами. Ті скуплять пули непридбаних договорів і будуть чекати зняття мораторію.