Кабмин против ОСМД, или Когда государство диктует свои условия в вашем доме
Створення ОСББ в Україні — не надто простий процес. Передусім, через те, що співвласникам треба об'єднуватися, а українцям це зазвичай важко дається.
Проте, є і інша небезпека — держава, яка, наприклад, піде в суд доводити, що ОСББ створене незаконно.
Приклад — конфлікт між функціонерами Міністерства економічного розвитку та торгівлі та одним із київських ОСББ, де чиновники намагаються диктувати свої умови в питанні управління багатоквартирним будинком.
Нещаслива гора
Скандал спалахнув навколо ОСББ "Щаслива гора 128". Підпорядкований йому будинок розташований на проспекті Лобановського, 128 у Києві. Тутешні мешканці створили ОСББ, а Мінекономрозвитку подало позов з вимогою скасувати державну реєстрацію цього об'єднання.
Трохи про історію будинку. Спочатку він був на балансі київського заводу "Радар". Пізніше було створене державне підприємство "Наш дім", і будинок внесли до його статутного капіталу.
Цього року мешканці будинку виявили бажання створити ОСББ. Бажання створити ОСББ з'явилося не на порожньому місті, кажуть жителі: у лютому 2017 року ДП "Наш дім" вимкнуло їм гарячу воду та опалення.
На установчі збори ініціативна группа ОСББ запросила всіх мешканців, а також представників ДП "Наш дім", виходячи з того, що на балансі державного підприємства, у статутному капіталі, обліковуються неприватизовані квартири. На даний момент їх шість.
Ніхто з ДП не з'явився на зборах, хоча мешканці, за їх словами, письмово повідомили "Наш дім" про проведення. Всього у будинку 80 квартир. За створення ОСББ проголосували власники 48 з них, тобто понад 50%. Отже, формально ОСББ було створене законно.
Проте чиновники з Мінекономрозвитку з цим не погоджуються і вимагають скасувати державну реєстрацію ОСББ, тому що їм особисто ніхто не повідомив про проведення установчих зборів. Причому тут міністерство? Власником підприємства "Наш дім" є держава, але управляє ним Мінекономрозвитку.
За законом про ОСББ запрошувати на установчі збори потрібно власників житлових та нежитлових приміщень. Тож тут виникає питання, кого запрошувати: державне підприємство, на балансі якого обліковується будинок, чи Мінекономрозвитку, в сферу управління якого входить державне підприємство?
Мешканці, які створили ОСББ, переконані, що вони вчинили правильно. В міністерстві — іншої думки.
ЕП попросила прокоментувати ситуацію міністерство.
На питання в Мінекономрозвитку заявили, що "міністерство є органом управління ДП "Наш Дім", яке у свою чергу є балансоутримувачем майна", і ще раз наголосили, що ОСББ не сповістило представників Мінекономрозвитку про проведення установчих зборів.
"Крім того, Мінекономрозвитку як орган управління належного державі майна у Витязі з єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань не вказано. Інформація про перебування ДП "Наш Дім" в банкрутстві та відомості про керуючого санацією відсутні. Отже, ОСББ "Щаслива гора 128" фактично стало власником неприватизованих квартир у незаконний спосіб", — йдеться у відповіді чиновників.
Разом з тим, на думку експерта з питань ЖКГ Сергія Пінчука, в даному випадку власником квартир є держава, а міністерство лише здійснює розпорядження квартирами від її імені.
"Здійснюючи це розпорядження, міністерство передало в повне господарське відання даний будинок держпідприємству. Отже, в реєстрі власником неприватизованих квартир значиться ДП "Наш дім", а не міністерство, тому що процедура списання з балансу не була пройдена. Відповідно, ініціативна група запросила державне підприємство, яке утримає ці квартира на балансі на праві повного володіння, і це є абсолютно достатнім заходом з боку ініціативної групи", — вважає він.
"Якби державне підприємство пройшло процедуру списання даного будинку з балансу, тоді б неприватизовані квартири були за реєстром записані на міністерство. І в свою чергу ініціативна б група мала б надсилати повідомлення уже Мінекономрозвитку," — пояснює експерт.
Рудименти радянщини
Яким же чином взагалі багатоповерхові будинки потрапляють у статутний капітал державних чи комунальних підприємств?
"За радянських часів було так: на обслуговуванні — значить, у статутному капіталі. Деякі будинки перейшли у комунальну власність, а наш був недобудований, і місто не взяло його на баланс. Так він і залишився у статутному капіталі "Нашого дому", — розповідає голова правління ОСББ "Щаслива гора 128" Валентина Кав'юк.
Але чому будинок з приватизованими квартирами досі у статутному фонді держпідприємства?
Так, у 2016 році уряд ухвалив постанову № 301 "Про затвердження порядку списання з балансу багатоквартирних будинків". Згідно з нею будинки на балансі державних підприємств або органів самоврядування підлягають списанню з балансу.
"Якщо хоча б одна квартира приватизована, балансоутримувач протягом десяти днів повинен почати зняття будинку з балансу — це спільна сумісна власність мешканців. Якщо будинок досі на балансі підприємства, це означає, що постанова уряду не виконана", — пояснює Пінчук.
Шантаж відключеннями
Ця історія і проблеми при створенні та функціонуванні ОСББ не унікальні. Так у Запоріжжі влітку 2016 року питання створення ОСББ чи призначення управителів було вирішено радикальним способом: місто взагалі вирішило не проводити конкурс на призначення управителів, а передати всі будинки, у яких ще не створені ОСББ, в управління новому комунальному підприємству.
Згадана вище урядова постанова знову таки була проігнорована і багатоповерхівки не були списані з балансу.
"Через списання будинків з балансу місцева влада втрачає сотні мільйонів бюджетних коштів, які вони отримували на так звану комунальну власність", — пояснює голова правління ОСББ "Квіткова алея" у Запоріжжі Дмитро Коба.
Більш того, за інформацією Коби, після цього міською радою було прийняте положення, що при створенні ОСББ будинок повинен перейти на його баланс і тільки потім йому передадуть технічну документацію та дозволять отримувати компенсацію за субсидіями та пільгами від управління Мінсоцполітики та дозволять співпрацювати з концерном "Міські теплові мережі" та КП "Водоканал".
Хоча відповідно до чинного законодавства при створенні ОСББ співвласникам передається лише примірник технічної документації, а також документ, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічний паспорт і план інженерних мереж.
Сам же будинок не передається на баланс. Згідно зі змінами до закону № 417, стаття 11 "Про утримання багатоквартирного будинку на балансі" взагалі була вилучена.
"Наше ОСББ не погодилося брати будинок на свій баланс. Хоча ми утримуємо свій будинок з 1 грудня 2016 року, платимо внески на рахунок ОСББ, комунальне підприємство продовжує нараховувати співвласникам борги за утримання будинку, нічого не роблячи протягом восьми місяців, а управління праці та соціального захисту населення продовжує сплачувати комунальному підприємству компенсацію за субсидіями та пільгам. Нам повідомили, що КП не дозволило перераховувати нам кошти за компенсаціями ", — розповідає Коба.
Таким чином, постанови уряду ігноруються, а процедури притягнення винних до відповідальності не існує.
Є й інші випадки. Коли добитися скасування реєстрації складно, дехто починає чинити перешкоди. Наприклад, комунальні керівні компанії або управителі оскаржують в судах встановлення внесків на утримання будинку. У підсумку ОСББ витрачають час не на обслуговування будинку, а на вирішення спірних питань.
Оборона гуртом
Як показують наведені вище приклади, найкраща лінія захисту — це чітке дотримання законодавства та порядку створення ОСББ. Для невеликих ОСББ це складно, бо утримувати юриста чи адвоката надто дорого. В таких випадках експерти радять створювати асоціації.
"Кільком будинкам утримувати юриста простіше. Він буде не тільки відстоювати їх інтереси в судах, а й супроводжуватиме поточну роботу, допомагатиме правильно оформляти документи. Це захистить від позовів", — підсумовує Пінчук.
Боротися з асоціаціями складніше, тому чиновники рідше втручаються в їх роботу.
"Труднощів у роботі не повинно бути, але проблеми у нас є. Місто не відшкодовує пільги та субсидії із січня 2017 року. Однак через асоціацію вирішувати такі проблеми зручніше", — пояснює голова асоціації ОСББ "Лучани" Юлія Сабатюк.
