Смарт-квартиры: выгодная инвестиция или риск?
Ринок житлової нерухомості переживає складний період. Економічна криза наклала відбиток і на забудовників, які змушені знижувати вартість житла, і на покупців, платіжна спроможність яких внаслідок девальвації гривні зменшилася.
За даними Держстату обсяг введеного в експлуатацію житла за два роки знизився на 15%.
"Хоча об'єми будівництва в 2017 році будуть потроху зростати, кількість угод з придбання житла падатиме. Тому я передбачаю, що в таких умовах у 2017 році ціни на житлову нерухомість в доларовому еквіваленті залишаться на рівні 2016 року", — прогнозує аналітик SV Development Сергій Костецький.
У таких умовах в забудовників виникла ідея зменшити площі квартир до мінімуму і дозволити покупцям, які не можуть купувати квартири площею 40-80 кв м, вкласти хоча б невеликі кошти в нерухомість та отримати автономне житло.
Результат не забарився: зараз можна знайти так звані смарт-квартири площею 15-28 кв м. Вартість такої квартири коливається від 10 тис дол до 25 тис дол.
За словами Костецького, у Києві смарт-квартир небагато — 6-7% від усього об'єму житлової нерухомості столиці. Найбільш масштабними проектами в даному сегменті є "Комфорт таун" — забудовник "КАН девелопмент", "Смарт хауз" — "РК барбарис", Lego House — "Кийбудмастер", "Шевченківський квартал" — ТОВ "Вендер проджект". Усі ці проекти, за словами експертів, мають "слабкі місця".
Так, "Смарт хауз" — це реконструкція будівлі заводу, тож об'єкт розташований у промисловій зоні. Lego House раніше називався ЖК "Новая волна" і належав скандальному забудовнику Войцеховському, тож не зрозуміло, як цей ЖК буде функціонувати після введення в експлуатацію і чи добудують його взагалі.
За словами експертів, собівартість квадратного метра становить 12-13 тис грн, а якщо ціна за метр нижча або дорівнює собівартості, потрібно уважно перевіряти ЖК і уточнювати, які матеріали використовуються, яка технологія обрана.
Крім того, перед придбанням міні-квартири потрібно ретельно ознайомитися з дозвільними документами на будівництво.
Що таке смарт-квартира
Формат малометражного житла для українців не новий — усі пам'ятають радянські "гостинки". Площа таких квартир становила 20-28 кв м. У радянські часи вони будувалися як тимчасове житло для працівників промислових підприємств.
Тимчасові малометражні квартири складалися з кімнати 14-16 кв м, кухні 5-7 кв м та суміщеного санвузла. Мешканців таких квартир не враховували при обчисленні потреб в соціальній інфраструктурі — дитсадків і шкіл.
Зараз створення такого житла заборонене будівельними нормами, проте у 2016 році в столиці почали з'являтися й активно рекламуватися малогабаритні квартири з привабливою назвою "смарт-квартира".
За словами забудовників, це зручний і функціональний формат нерухомості при відносно невеликій вартості. Кожен квадратний метр там використовується раціонально, що дозволяє максимально оптимізувати життєвий простір. Однак в даному випадку вживати термін "квартира" не зовсім правильно.
Відповідно до "Державних будівельних норм", затверджених Держкомітетом з будівництва та архітектури, нижня межа площі однокімнатної квартири повинна становити 30 кв м, тоді як "смарт-квартири" не дотягують за площею до прописаних "квадратів". Тому такі "квартири" у документах іменують студіями.
Поняття "квартира-студія" умовне, бо такого визначення у законодавстві нема. Це помешкання передбачає відсутність внутрішніх перегородок та окремих кімнат.
Уперше студії з'явилися в 1920-х роках у США як вид бюджетного житла. Вони користувалися попитом серед незаможних. Житло мало "оупен спейс" і відокремлений санвузол. Зручним цей варіант став для студентів, самотніх і творчих людей. На той час це було чудове вирішення житлової проблеми.
Зараз на Заході квартири-студії стали популярними, суттєво зросла їх площа. Можна знайти квартири-студії і по 100-120 кв м навіть у сегменті елітного житла.
В Україні квартири-студії — це породження нестабільної економічної ситуації, девальвації гривні та зменшення доходів населення.
Як відзначають ріелтори, оренда квартир у національній валюті коштує дорого, тому малометражні помешкання — непоганий варіант доступного житла. Крім того, велика кількість "малометражок" продається саме для оренди.
"Такі квартири купують люди, у яких обмежений бюджет. Це можуть бути покупці, які хочуть здавати такі квартири в оренду. Інколи в новобудовах, які пропонують смарт-квартири, одна людина може купити кілька таких квартир", — коментує генеральний директор АН "Благовіст" Галина Мельникова.
За даними забудовників, основними покупцями такого житла є самотні люди. Для сім'ї з дітьми даний формат не буде зручним через невелику площу.
"Основними покупцями смарт-житла є молоді прогресивні люди, студенти, творчі особистості, які переробляють житло під майстерні, самотні люди, а також пенсіонери, які хочуть зекономити на комунальних платежах", — розповідає представник компанії KAN Development Анна Попруга.
Як же виглядають смарт-квартири? Це невеликі приміщення без перегородок, як правило, з панорамними вікнами, щоб збільшити природне освітлення і хоч трохи знівелювати мініатюрну площу та візуально її розширити.
Забудовники пропонують купувати такі квартири з вбудованою кухонною технікою, яка за розмірами і функціоналом може вміститися у невеликий простір. Природно, що у такому житлі продумані вбудовані ніші для економії дефіцитної площі.
"У всіх квартирах, які ми пропонуємо у ЖК "Комфорт таун", встановлені бойлери, двотарифні лічильники електроенергії, лічильники опалення і води, а також терморегулятор. Все це допоможе знизити вартість комунальних платежів. За нашими розрахунками, економія може сягати 50%", — розповідає Попруга.
| Плюси смарт-квартир | Мінуси смарт-квартир |
| + Доступність за ціною, економія на комунальних платежах. Таке невелике житло набагато дешевше обслуговувати й обігрівати, ніж звичайні однокімнатні квартири. | — Відсутність перегородки між кухнею та житловою зоною ускладнює вентиляцію |
| + Відсутність перегородок візуально збільшує простір | — Невелика площа дозволить комфортно проживати лише одній людині. Якщо в смарт-квартирі мешкатиме сім'я, бракуватиме місця |
| + Можливість за невеликі гроші придбати автономне відокремлене житло | — Високі ризики, пов'язані з введенням будинку в експлуатацію, підключенням комунікацій та оформленням права власності на житло |
Які перспективи
У радянські часи малогабаритне житло розглядалося як тимчасове, яке пізніше можна було б демонтувати. Хоча ці "гостинки" непогано функціонують і зараз.
Сучасні ж смарт-квартири важко розглядати як тимчасове житло. Вони з'являються в житлових комплексах, де представлені й квартири більш дорогого сегменту. Тому демонтувати такі будинки буде неможливо. Хоча є й інша сторона медалі: цей тип житла має невисоку рентабельність для забудовників.
"Смарт-квартири нерентабельні для забудовників: у будинок потрібно проводити більше комунікацій, зводити більше стін", — каже Костецький.
На думку експертів, у найближчі роки в Україні не варто очікувати будівельного буму, і вартість житла в доларовому еквіваленті буде залишатися на тому ж рівні. За словами Костецького, зростання попиту на смарт-квартири — це, скоріше, піар-хід від забудовників, щоб залучити більше покупців у свої проекти.