Что выбрать Украине? Как работает рынок земли в 60 странах мира

На початку 2000-х в Україні відбулася довгоочікувана земельна реформа.

Сім мільйонів громадян отримали право на приватизацію 28 млн га земельних паїв.

Проте приватизація відбулася у дуже дивний спосіб: власники паїв залишалися власниками лише на папері.

Повноправно розпоряджатися землею як майном більшість з них не змогли через запровадження з 1 січня 2002 року мораторію на продаж аграрних земель.

Отже, приватизація цього активу в Україні, на відміну від сусідів держави по східній Європі, не спричинила появи нового ринку.

Мораторій було запроваджено як тимчасовий захід - доки нормативно-правова база відчуження землі та перетворення її на повноцінний ринковий актив не буде достатньо збалансована. Мораторій діє вже 15 років, а віз і нині там.

Це щось на зразок скасування кріпацтва 1861 року, коли селянам було надано волю, але не надано землю. Тільки в Україні у 2002-2016 роках навпаки: надано землю, але не надано прав розпоряджатися нею як повноцінним майном - як нерухомістю, транспортом, приватизаційними ваучерами, будь-яким іншим приватним активом.

Це у 21 столітті, в куточку Європи, де формується демократія.

З правової точки зору це чиста дискримінація, обмеження конституційних прав громадян України бути розпорядниками своєї приватної власності. Про аргументи, а по суті міфи, які наповнюють пропаганду щодо збереження мораторію, йшлося у публікації "Мораторій на продаж землі. Топ-10 міфів пропаганди ринкофобії".

Проте є ще один значущий фактор. Мораторій - це гальмівний механізм розвитку малого та середнього бізнесу на селі.

Як показує досвід, переважна більшість сільського населення - це люди похилого віку, яким не подужати фермерське господарство. Все, що вони можуть отримати з власних паїв, - це мізерна рента від агрохолдингів. Мізерна, бо нема альтернативи: або гнеш спину, або здаєш в оренду. Відкритого ринку землі в Україні нема.

Натомість селяни могли б вести не лише сільськогосподарський бізнес, а й розвивати у своїй місцевості сферу послуг, торгівлі, туризму, транспортні комунікації. Принаймні, молоде та соціально активне покоління. Для цього, звісно, потрібний бодай мінімальний оборотний капітал, кредит.

Доступних кредитів українські банки, як відомо, не дають через антикризові заходи НБУ та брак ліквідності української банківської системи. Земля ж могла б стати надійним заставним капіталом, який дозволив би почати в селі власний бізнес.

Бізнес в селі - це запобіжник від демографічного занепаду. Це соціальні гарантії, створення робочих місць, інфраструктури, вже не кажучи про залучення інвестицій та розвиток самоуправління. Вільно обирати владу чи контролювати самоврядні органи можуть лише забезпечені громадяни, чиє політичне право не купується за гречку.

Про що свідчить міжнародний досвід розвитку та регулювання ринків землі? Автор проаналізував функціонування ринку землі в 60 країнах, у вісьмох регіонах світу.

За результатами аналізу виділив чотири типові сценарії запровадження реформи українського ринку: повна лібералізація, лібералізація з кількісними обмеженнями, лібералізація з обмеженнями для іноземців, пролонгація умов закритого ринку.

Автор не пропонує скопіювати досвід бодай одної з 60 країн фокус-групи. Навпаки - аналіз із залученням широкої вибірки мав би надати матеріал для конструювання ідеальної моделі формування та розвитку ринку землі в Україні.

Болгарія, Естонія, Польща, Румунія, Хорватія, Сербія

У Болгарії земельна реформа почалася на початку 1990-х. Тоді право власності на землю отримали всі, хто міг довести, що був її власником до 1946 року.

Там, де це було можливо, колишнім землевласникам поверталася вся земля. Таким чином, зараз у приватній власності сконцентровано 98% обсягів фермерських земель.

Для нових власників запроваджувався мораторій на продаж строком на три роки, після чого дію мораторію було скасовано. Зараз існує лише часткове обмеження щодо участі іноземного капіталу в аграрному землеволодінні.

Придбати землю для рільництва можуть громадянин Болгарії, юридична чи фізична особа, яка перебуває на території країни більше п'яти років, компанія з країни, з якою Болгарія уклала міжнародну угоду, а також з країн ЄС.

Ціни на землю держава не регулює, обмежень щодо площі, яка може бути продана в одні руки, нема. Податку на сільськогосподарські наділи теж нема. Як результат, середня вартість аграрної землі становить 4 650 дол за га.

В Естонії реформа почалася так само на початку 1990-х. Найскладнішим викликом було знайти баланс між реституцією – поверненням земель колишнім власникам – та дистрибуцією державних земель між селянами, які працювали на ній за часів СРСР. Цей процес істотно ускладнював реформу, яка затягнулася на роки.

Тим не менш, іноземцям майже одразу було дозволено брати участь у купівлі землі за умов її суто фермерського використання, а також узаконювалося право зміни цільового статусу аграрної землі після п'яти років її використання за прямим призначенням.

Через невизначений статус великого обсягу наділів близько 60% земельного фонду перебуває в оренді у виробників аграрної продукції.

Ціни на землю держава не регулює. Податок на її продаж мінімальний – 0,1-2%. З 2011 року не існує обмежень щодо купівлі аграрних активів для іноземців. Як результат, середня вартість землі становить 5 тис дол за га.

У Польщі реформа стартувала тоді ж, коли і в Болгарії та Естонії. Лише з тією різницею, що в Польщі ніколи не зникали дрібні фермерські господарства.

Колективізація у країні після її приєднання до соціалістичного табору була здебільшого провалена. Близько 75% орних земель продовжували залишатися у приватній власності навіть за комуністичного правління.

Уряд Бальцеровича на початку 1990-х відмовився від проведення реституції аграрних земель, тим більше, що чимала частка з них до 1939 року належала іноземцям.

Ціни на землю держава не регулює. Максимальна площа ділянки у власності фізособи - 500 га. Податок на продаж землі коливається в діапазоні 2-5% і стягується з покупця. Податок на землеволодіння відсутній.

Часткові обмеження щодо участі іноземного капіталу в купівлі аграрних земель існують, але з 1 травня 2016 року вони були цілковито скасовані щодо громадян ЄС. Як результат, середня вартість землі становить 10 300 дол за га.

У Румунії після виходу з соцтабору відбувся процес передавання землі з державної власності в приватну шляхом як дистрибуції, так і часткової реституції.

Обмеження на придбання сільськогосподарських активів незначні: покупець мусить мати професійний досвід чи кваліфікацію управління агросектором, максимальна площа для фізичних осіб - 100 га.

94% земельного фонду перебуває у приватній власності. Частка агропрому у ВВП країни перевищує 5%. Після вступу країни до ЄС у 2007 році було запроваджено мораторій строком на сім років для продажу земель нерезидентам. У 2014 році його термін сплив, і ринок став відкритим для іноземного капіталу.

Ціни на землю держава не регулює. Максимальна площа ділянки у власності фізосіб - 100 га. Податок на продаж землі становить 2-3% від вартості угоди. Податок на землеволодіння - 2% від суми угоди.

Громадяни ЄС мають доступ до купівлі аграрної землі за умови її використання за прямим призначенням. Середня вартість одного гектара становить 6 150 дол.

У Хорватії процес реституції почався після розпаду колишньої Югославії, згідно з Дейтонськими мирними угодами 1996 року. Остаточно він завершився лише 2010 року, коли право на повернення земельної власності набули іноземні громадяни, що могли довести свою спадковість.

Тим не менше, ринок аграрних земель закритий для іноземних громадян. 66% полів перебуває у приватній власності, проте значна їх частина - близько третини - не обробляється.

Ціни на землю не регулюються, обмежень щодо площі, яка може бути продана в одні руки, нема. Податок на продаж землі і землеволодіння становить 5%. Іноземці не мають доступу до купівлі аграрної землі. Середня її вартість становить 7 тис дол за га.

У Сербії земельна реформа так само почалася із закону про реституцію. Згідно з ним 74% сільськогосподарських земель було повернуто приватним власникам, яких позбавили прав на землеволодіння у 1953 році.

Дещо м'якше відбувся процес реституції щодо виноградників. Орендарі державних земель отримали право пролонгації оренди ще на 30 років. Також у період 2002-2008 років було приватизовано на конкурсній основі дев'ять великих державних агрокомпаній і 125 радгоспів.

Сьогодні 92% аграрних земель перебуває у приватній власності. Частка АПК у національному ВВП Сербії - майже 10%. Фермерське господарство вважається високоліквідним активом.

Ціни на землю держава не регулює, існує обмеження на мінімальну земельну ділянку - 0,5 га. Податок на землеволодіння становить 0,4% від вартості. Іноземці не мають доступу до купівлі землі. Середня її вартість - 13 тис дол за га.

Це невеличкий зріз за кількома країнами зі схожою з Україною історією економічних відносин, особливо у другій половині 20 століття. Усі сусіди України, що після Другої світової війни опинилися у лещатах так званого соцтабору, повернули права колишніх землевласників уповні або провели продаж через аукціони державних земельних активів для розвитку приватного фермерства.

Усі ці економіки поступово запровадили або цілком відкритий земельний ринок, або ринок з частковими обмеженнями. Трансформація соціалістичного укладу в капіталістичний призвела до зменшення частки агровиробництва в структурі ВВП, але спричинила зростання рентабельності та продуктивності агросектора.

Вибір моделі розвитку ринку аграрної землі у цих країнах дав поштовх стрімкому соціально-економічному розвитку. А ось як виглядає ситуація з розвитком ринку в окремих найбільш розвинутих країнах ЄС.

Австрія, Великобританія, Ірландія, Іспанія, Німеччина, Нідерланди, Швейцарія

Австрія не належить до аграрних країн Євросоюзу. Лише 1,4% у національному ВВП припадає на АПК. У приватній власності перебуває 53% земель сільськогосподарського призначення.

У кожній федеральній землі діє свій закон, що регламентує право власності на землі, а угоди куплі-продажу регламентуються місцевими виконавчими органами. Так само в окремих провінціях є обмеження щодо ціни та мінімального розміру наділу.

Часткове обмеження на купівлю аграрної землі стосується також гірських районів - там до ринку допущені лише зареєстровані фермери. Мінімальний термін оренди - три роки. Існує заборона на подрібнення аграрних земель - успадкувати земельну власність може лише одна дитина. У деяких провінціях є винятки.

Податок від укладання угоди на купівлю землі становить 3,5% від суми угоди, його сплачує покупець. Реєстрація на кадастровій мапі - 1,1% від вартості угоди - теж стягується з покупця. Податок на дохід від продажу наділу становить аж 20% від вартості угоди. Майже 2% землевласників володіють 18,4% аграрних земель.

Австрійський приклад демонструє максимально збалансовану модель ринку разом з високою ефективністю виробництва та сумісністю з принципами охорони довкілля і раціонального використання ґрунтів. Середня вартість сільськогосподарської землі становить 42 тис дол за га.

Великобританія історично не є аграрною державою. Частка АПК у національному ВВП - лише 0,7%. 90% аграрних земель перебувають у приватній власності.

Ринок максимально лібералізований - жодних обмежень щодо права власності для іноземних компаній чи фізосіб не існує. Так само нема обмежень щодо площі землі у приватній власності, за винятком Шотландії, де мінімальна ділянка повинна становити 0,3 га.

В окремих адміністративно-територіальних одиницях існує прогресивна шкала оподаткування від нульової ставки, залежно від вартості угоди. Терміни оренди землі не регулюються, за винятком Шотландії - 175 років.

Великобританія належить до країн з найвищим рівнем механізації сільського господарства та продуктивністю виробництва. Хоча фермерство непопулярне серед молоді (середній вік британського фермера - 59 років), сільське господарство там вважається одним з найбільш привабливих інвестиційних активів. Як результат, середня вартість аграрної землі становить 31 400 дол за га.

Ірландія - острівна країна з відносно м'яким як для північної Європи кліматом та одним з найбільш лібералізованих ринків землі у ЄС. Процес перерозподілу земель відбувався під контролем та субсидіюванням держави - традиційно довгострокові позики видаються селянам на 66 років.

Боргові зобов'язання переносяться на майбутнє покоління. Внаслідок цього близько 91% земель сільськогосподарського призначення перебуває у приватній власності. Близько 20% - в оренді.

Особливістю ірландського ринку є короткострокові, сезонні орендні угоди, які традиційно укладаються неформально і не вимагають реєстрації, на відміну від довгострокової оренди.

Жодних обмежень на купівлю землі для іноземців не існує. Лише для юридичних осіб - нерезидентів ЄС - вимагається одержання дозволу земельної комісії.

Жодної регуляції щодо мінімальної чи максимальної площ у власності однієї особи нема. Реєстраційних збір може коливатися від 1% до 8% від вартості угоди, проте для молодих фермерів застосовується нульовий податок.

Мито за оренду землі становить лише 1% від суми угоди. У разі застосування фермерами екологічних програм чи інфраструктурної розбудови застосовується гнучка система податкових пільг. Як результат, середня вартість землі становить 39 300 дол за га.

Іспанія - країна, де наприкінці 20 століття відбулася взірцева земельна реформа. До того часу чимало фермерів виїжджали з країни, а частка АПК у ВВП незмінно падала.

Уряд встиг запровадити кілька важливих кроків, консолідувавши невеличкі фермерські господарства. Були покращені умови конкурентоздатності місцевих аграрних виробників на місцевому і міжнародному ринках.

Влада запровадила категорію "пріоритетність", яка надавала інноваційним аграрним компаніям право довгострокової оренди землі, щорічну допомогу від уряду протягом восьми років та інші пільги. Уряд також встановив планку для обов'язкового страхування.

Земельний податок рідко перевищує 0,3% від вартості землі. Податок на передавання прав власності становить 6-7% від ціни угоди.

Обмежень на купівлю та продаж землі для іноземців нема. Так само жодної регуляції цінового коридору та мінімальних чи максимальних обсягів земельної ділянки для агробізнесу. В Іспанії один з найвищих у ЄС рівень доданої вартості в АПК на одного робітника. Як результат, середня вартість аграрної землі становить 16 100 дол за га.

Німеччина - країна з традиційно високим рівнем механізації та запровадження екологічно ощадних технологій в агровиробництві.

Проте у 1990-ті роки АПК країни переживав політично обумовлену кризу, причина якої полягала в інкорпорації колгоспів колишньої НДР у лібералізований та високорозвинений ринок ФРН. Процес приватизації угідь мав три етапи.

На першому землю не продавали, а лише здавали в оренду на 12 років. На другому - державну землю продавали за пільговою вартістю насамперед тим, хто втратив свої наділи у 1945 році або вже був залучений в агровиробництво. На третьому - землі, які все ще перебували у державному фонді, реалізовувалися на ринкових умовах через аукціони.

Жодних земельних обмежень для власних громадян та іноземців у Німеччині нема. Так само відсутні регуляторні обмеження щодо площ та коридору вартості наділів. Усе віддано на поталу ринку, за винятком деяких федеральних земель східної Німеччини. Там існують регульовані на місцевому рівні ціни для спадкових землевласників, які втратили свої права в період експропріації 1950-х.

Колишні землевласники можуть придбати аграрні землі за пільговою вартістю, але за умов використання їх за призначенням упродовж наступних 20 років. Податок становить не більше 3,5% від вартості угоди і стягується з покупця.

У Німеччині переважають середні фермерські господарства і великі корпоративні ферми. Ринок східних федеральних земель майже вчетверо жвавіший, ніж західних. Середній розмір земель, які купуються і продаються, на сході вищий, ніж на заході. Спостерігаються підвищений попит та висока інвестиційна привабливість АПК. Як результат, середня вартість землі - 32 300 дол за га.

У Нідерландах ринок сільськогосподарських земель істотно пожвавішав у 1980-ті роки після дерегуляції та припинення діяльності фонду управління земельними ресурсами. У післявоєнний час держава також ініціювала діяльність фонду аграрного кредитування, який призначався для забезпечення обіговими коштами фермерських господарств за доступними ставками.

У країні широко використовуються технології, які сприяють високоефективному виробництву, продуктивність якого в середньому у п'ять разів вища за загальноєвропейську.

Висока ліквідність АПК в Нідерландах мотивує фінансові корпорації купувати сільськогосподарські активи у власників та здавати їм же в оренду. При цьому попередній власник може викупити свою ділянку наприкінці строку оренди, маючи, таким чином, додатковий оборотний капітал без залучення кредитних ресурсів.

89% аграрної землі перебуває у Нідерландах в приватній власності. Жодних регуляторних обмежень щодо ціни, площі чи країни походження капіталу для інвестицій в АПК у Нідерландах не існує. Податок на придбання земель становить 6% від вартості угоди.

Покупець може бути звільнений від сплати податку у разі зобов'язання протягом десяти років не змінювати призначення свого активу. Мінімальний строк оренди земельної ділянки - шість років, фермерського господарства - 12 років. Орендар має пріоритетне право на придбання своєї ділянки у разі її виставлення на аукціон.

Це один з найбільш успішних прикладів лібералізації та дерегуляції у світовій практиці. Середня вартість аграрної землі в Нідерландах становить 63 700 дол за га.

Швейцарія - унікальний приклад надзвичайно відкритого та високотехнологічного ринку сільськогосподарських активів у світовому масштабі. Хоча в АПК зайнято лише 3,2% населення, країна більш ніж наполовину забезпечує себе продуктами харчування.

100% земельної власності перебуває у приватних руках. Жодного державного регулювання чи впливу на ринковий баланс. Жодних обмежень на право купівлі-продажу землі за умов громадянства ЄС, однієї з країн Європейської асоціації вільної торгівлі або дозволу на проживання у Швейцарії.

Єдина умова для придбання аграрних земель - покупець мусить управляти фермою самостійно, маючи досвід чи кваліфікацію. Максимальна площа ділянки регулюється місцевими органами у кожному кантоні (самоврядній провінції). Ціна угоди не повинна перевищувати середню вартість аналогічних ділянок за останні п'ять років на 15%.

Податок на володіння землею мінімальний - не більше 0,3% від ринкової вартості землі. Термін оренди повинен бути принаймні дев'ять років. Зміна цільового призначення землі після продажу заборонена. Використання земель жорстко регламентуються законодавством щодо екологічних норм та захисту тварин.

Пріоритет віддається сімейним формам виробництва. Власник землі у разі продажу повинен отримати нотаріальний дозвіл від родичів, які володіють першочерговим правом успадкування чи купівлі цієї землі.

Те, що земля буде належати нащадкам, мотивує фермерів ощадливо ставитися до ґрунтів. Середня вартість землі у Швейцарії становить 70 тис дол за га.

* * *

Отже, ситуація виглядає гранично ясною. Усі держави, які мали близьку до української економічну модель, що грунтувалася на колективізації або радгоспному виробництві, провели земельну реформу на початку 1990-х років.

В її основі були або реституція - цілковита чи часткова, або аукціонний розподіл земель з подальшою поетапною лібералізацією доступу до них іноземного капіталу.

Альтернативного прикладу з-поміж країн центрально-східної Європи, Балкан та Балтії нема. Жодного мораторію, який би на 15 років відбирав у селян право на ринковий розвиток своїх активів, як в Україні, теж ніде немає.

Як наслідок, ціна на землю, регульована базовими принципами ринку, у країнах колишнього соцтабору та Балтії у набагато гірших порівняно з Україною кліматичних умовах перевищує український показник у кілька разів.

Відповідно, набагато вищими - часом у десятки разів - є розцінки на оренду землі, яка в середньому в Україні становить 900 грн на рік за гектар.

Отже, 35 дол в Україні, де ринок землі заморожений дією мораторію, проти 50-150 дол у країнах колишнього соцблоку або Балтії, де давно запущено маховик лібералізації та відкритого ринку.

У розвинутих країнах західної Європи земельна реформа тривала кілька десятиліть, але не була пов'язана із забезпеченням землевласників повним спектром прав на володіння власним майном.

Основною проблемою там було створення збалансованого постіндустріального ринку, залучення прямих інвестицій в агросектор та мотивація фермерів на вироблення продукції з максимально високою доданою вартістю.

З цим у всіх розвинутих країнах ЄС упоралися за хрестоматійним лібертаріанським шляхом, знявши будь-які обмеження щодо участі іноземного капіталу чи цінові регуляції.

Навіть у країнах, де традиційно впливовим було "кейнсіанське лобі", із сільським господарством вирішили не експериментувати, переклавши частковий регуляторний контроль на місцеві осередки самоуправління, як от у федеральних землях Німеччини чи самоврядних кантонах Швейцарії.

Автор не намагається нав'язати якусь одну модель розвитку земельної реформи в Україні. В жодній з країн - нових членів ЄС не переймали чийсь досвід шляхом copy-paste. Автор лише представляє загальний тренд розвитку економік країн Європи.

Усі вони просуваються до високих соціальних стандартів та ефективних методів виробництва шляхом лібералізації та вивільнення ринку з-під левової частки регуляторних обмежень.

Матеріал підготовлено за участю Дмитра Ливча, EasyBusiness