Майновий конфлікт імені київської вчительки Ніни Москаленко набув неосяжного масштабу та яскравого політичного забарвлення.

Близько 20 соток вартістю 1,5 млн дол на Печерську - провулок Десятинний, 14 - вже рік не дають спокійно спати ні самій Москаленко, ні її невідомим конкурентам.

Вчительку захищають опозиційні народні депутати, проводячи інформаційну кампанію. Печерський районний суд роз'яснює свої рішення широкому загалу.

МВC виправдовується перед громадськістю, а Мін'юст карає голову Печерського районного відділу виконавчої служби за порушення, яких нібито припустилися судові виконавці під час виконавчих дій у хаті Москаленко.

На перший погляд, депутати захищають інтереси пересічної громадянки, а владні органи вряди-годи визнають помилки. Проте насправді всі вони місять воду в ступі та підкидають хмизу в жар.

Запобігти злодійству, проти якого начебто борються всі сторони конфлікту, можуть лише правові механізми, а їх в українському законодавстві нема і ніколи не було. Якщо ж продовжувати сварку, вигоди не отримає ніхто, насамперед - Москаленко.

Історія питання

Як видно з рішення Печерського районного суду від 13 грудня 2012 року, Ніна Москаленко придбала третю частину приватного будинку в Землянському провулку у 1987 році, а її мати Ганна Москаленко у 2003 році одружилася з власником ще однієї третини того ж будинку Іваном Михайленком.

У 2010 році новий чоловік Ганни Москаленко помер, і вона успадкувала від нього ще одну третину будинку. Після отримання спадку сім'я Москаленків об'єднала вхід в обидві частки будинку, тому з двох помешкань утворилося одне. Також є власник третьої третини будинку, ім'я якого в гучному скандалі майже не фігурує.

При цьому земельна ділянка 20 соток, на якій розташований будинок, за словами адвоката Москаленко Наталі Циганкової, не приватизована. Гіпотетична ринкова вартість цієї землі за умови її приватизації становить 80 тис дол за сотку, тобто 1,6 млн дол. Це і є головний, але поки що недосяжний трофей, за який всі змагаються.

До початку скандалу законну можливість разом приватизувати ділянку мали Ніна Москаленко та її мати як власниці двох третин будинку, а також третій власник.

Проте наприкінці 2012 року з'ясувалося, що є підстави вважати недійсним шлюб Ганни Москаленко з Іваном Михайленком. Москаленко-старша, розлучившись у 1960-х роках із своїм попереднім чоловіком через суд, не зареєструвала розірвання шлюбу в органах РАГС.

Як стверджує адвокат Циганкова, в архіві суду, де розлучалася Москаленко-старша, збереглися рішення про стягнення аліментів з її колишнього чоловіка та розподіл їх спільного майна, а цих рішень, за словам Циганкової, не могло існувати без рішення про розірвання шлюбу.

Фото Олександра Аронця

Саме рішення про розлучення в судовому архіві не знайшли, а у РАГС розірвання шлюбу свого часу ніхто не зареєстрував.

Тож Ганна Москаленко не змогла підтвердити розірвання старого шлюбу і чинність нового.

Не дивно, що у 2012 році актовий запис про другий шлюб Ганни Москаленко було анульовано, а Печерський райсуд скасував її право власності на успадковану нею третину будинку.

Це рішення залишив чинним Апеляційний суд Києва у 2013 році.

Право на спадщину за цими рішеннями отримав племінник Івана Москаленка Сергій Михайленко, який залишився єдиним спадкоємцем.

Відтак, рівні майнові права на ділянку гіпотетичною вартістю 1,5 млн дол мають три особи: Ніна Москаленко - власниця третини будинку, Сергій Михайленко - власник третини будинку і невідомий власник останньої третини будинку.

Як ділити землю

Звісно, сидіти у розваленій халупі на землі вартістю 1,5 млн дол є безглуздям. Кожен співвласник будинку хоче оформити право власності на землю і продати її разом з будинком під знесення та майбутню забудову.

Відповідно до частини 4 статті 120 Земельного кодексу ділянка під будинком, де мешкає Ніна Москаленко, знаходиться у користуванні всіх співвласників будинку пропорційно до розміру часток їхньої власності у самому будинку. Тобто кожен з них може користуватися третиною ділянки.

В такій пропорції вони мають право і на приватизацію цієї землі. Право конкретного користування співвласники будинку ніколи не встановлювали, отже, приватизувати землю "шматками" вони теж наразі не можуть.

Разом з тим, аби отримати максимальну фінансову вигоду від продажу ділянки, її слід продавати як одне ціле, бо частинами вона мало кому потрібна, та й коштуватиме "вроздріб" значно менше.

"Якщо хоча б один співвласник відмовиться продавати свою частку, вартість інших часток зменшиться принаймні удвічі. Покупець частини ділянки навряд чи зможе побудувати на ній будинок, виконавши всі технічні вимоги", - вважає провідний аналітик компанії SV Dеvelopment Сергій Костецький.

Щоб продати землю одним масивом, співвласникам треба отримати свідоцтво про право власності на неї. Наразі вони можуть зробити це тільки за спільною згодою. Проте ніякої згоди між ними нема і, мабуть, не буде. Кожен хочу отримати левову частку вартості цього активу. Бажання "поділити порівну" у співвласників відсутнє.

Розуміючи, що без згоди інших цей актив не має цінності, кожен з них готовий вирвати в опонента цю згоду силою, і кожен використовує для цього всі доступні ресурси - від політиків та журналістів до бойовиків-спортсменів.

Тимчасом в законодавстві нема механізму, який би дозволив співвласникам вирішити проблему і захистити права кожного.

Хіба що Цивільний кодекс пропонує окремий продаж часток майна, але це - збитки.

Найефективнішим шляхом вирішення таких суперечок виявилося рейдерство. Найпростіші його варіанти сторони вже використали.

Москаленки притягли на свій бік політиків та журналістів і влаштували гучний скандал з обіцянками публічного самогубства, якщо справу не буде вирішено на їхню користь.

Їх опоненти знайшли "дірку" в шлюбній позиції Москаленків, забрали у них третину будинку і почали перетворювати його на руїну.

Якщо комусь із співвласників вдасться продати свою частку, покупцю після укладання угоди купівлі-продажу доведеться боротися за свою власність у судах, бо незадоволені угодою співвласники можуть знайти привід оскаржити цю угоду, посилаючись на своє право переважної купівлі.

Вдатися до такого заходу мають можливість як конкуренти Москаленко, так і вона сама. Є ще варіант удаваного правочину - договір купівлі-продажу під виглядом договору дарування, але і тут багаторічна судова тяганина гарантована.

Така веремія спричиняє фінансові втрати для учасників конфлікту і навіть для економіки: у разі продажу землі держбюджет міг би отримати податки.

Випадок Ніни Москаленко не унікальний. Таких конфліктів в Україні безліч. Щоб переконатися в цьому, можна зайти на будь-який юридичний інтернет-форум: переважна частина тем у розділі "Нерухомість" присвячена тому, як розділити квартиру, будинок чи ділянку між кількома ворогуючими співвласниками.

"Більшість майна українців перебуває у співвласності, і третина звернень до правоохоронних органів та судів пов'язана з майновими конфліктами, які неможливо вирішити через брак законодавства", - каже адвокат Тетяна Монтян.

За її словами, це перетворює спільну власність на "недовласність", яка теоретично існує, але її співвласники не можуть безперешкодно володіти своїми частками.

Закликати співвласників до совісті немає сенсу. У світі вкрай мало людей, які можуть встояти перед спокусою великих грошей. Для розв'язання таких суперечок потрібні чіткі законодавчі механізми.