Напередодні початку роботи нового органа - Державного реєстру майнових прав на нерухоме майно, який буде реєструвати право власності на землю та будівлі, преса рясніє повідомленнями про проблеми, що чекають на українців.

За словами нотаріуса Людмили Голій, тепер її колегам буде складно перевірити, є продавець нерухомості її власником чи "знайшов" десь потрібний документ.

Заступник голови БТІ Києва Дмитро Мартиш прогнозує "цунамі" фальшивих документів, шахрайств та рейдерства через те, що технічні документи на об'єкт буде виготовляти одна установа - БТІ, а реєструвати право власності на нього - інша - Укрдержреєстр або нотаріус.

До того ж не обов'язковим буде поновлення технічного паспорту на об'єкт. Асоціація БТІ пророкує, що буде знищено достовірну інформацію про право власності на нерухомість, через що порушуватимуться гарантії держави щодо збереження власності громадян.

Окремі коментатори передрікають, що громади втратять відомості про нерухомість, яка розташована на їх території, та її власників.

Нарешті, у теленовинах скрізь показують величезні черги в БТІ, бо всі прагнуть зареєструвати свої права на нерухомість за старим порядком. Як сказав один дідусь, нотаріус може й не знати, що його квартира вже продана.

Можливо, всі ці жахи справді матимуть місце. А можливо, це навмисні дії людей, які звикли робити бізнес на старій системі, у якій центральну роль відіграють БТІ. Отже, тепер вони до останнього будуть захищати свої джерела заробітку, створюючи панічні настрої серед населення.

Загалом же в цьому потоці інформації майже неможливо знайти оцінку того, заради чого створюється новий єдиний реєстр. Чиновники кажуть - аби впорядкувати облік майнових прав на нерухомість та обтяжень щодо неї.

Задля цього всю інформацію про права та обтяження на нерухомість планується зібрати в один загальнодержавний електронний реєстр, який буде вести державна установа і відповідати за збереження та достовірність цих даних.

Наразі в Україні централізовано обліковуються тільки права власності на земельні ділянки, це робить Держземагентство.

Права власності на будівлі обліковують регіональні БТІ, які у більшості випадків є комунальними підприємствами, а іноді - і напівприватними. Вони роками самостійно обліковували права власності на нерухомість, самостійно створювали і зберігали паперові реєстри, які сьогодні фактично є їхньою власністю.

Коли кілька років тому Мінюст запровадив електронний реєстр прав власності на нерухомість, куди БТІ в процесі роботи повинні були поступово переносити всю інформацію з паперу, великі БТІ, на кшталт київського, так і не зробили цього.

Через це в Україні досі невідома картина із структурою нерухомості та правами власності на неї. Тобто ніхто не знає, кому яке майно належить, а це - найкоротший шлях до маніпуляцій. Завдяки цій системі існує тіньовий бізнес з оренди нерухомості. Найбільше він розповсюджений в Криму та у Києві.

Фото ЕП

Звісно, існуюча система має і переваги.

По-перше, через відсутність централізованого реєстру не може в повній мірі втілитися рожева мрія податківців з обкладання власників нерухомості податком. Не маючи повної картини про нерухомість та її власників, не можна визначити, чи правильно нараховано та зібрано податок, і чи всі його заплатили.

По-друге, відсутність централізованого реєстру по-соєму захищає власників. За інших умов протягом години будь-якого власника численних помешкань по всій Україні можуть позбавити його майна, просто переписавши все це на іншу людину. Звичайно, це кримінал, але зараз не про нього.

Зараз про те, що потенційні рейдери матимуть можливість отримати централізовану інформацію, яке майно має кожна людина. Зараз зібрати таку інформацію в межах України практично неможливо.

Це великі витрати, бо треба обійти всі бюро технічної інвентаризації і чекати, поки ті переглянуть усі свої папери. Крім того, "об'єкт" буде знати, що про нього збирають інформацію: швидше за все, його попередять хоча б в одному з БТІ.

Те, що погано для власників багатьох об'єктів нерухомості, добре для пересічних громадян. Останні страждають від того, що за наявності лише паперових розрізнених закритих архівів майже неможливо з'ясувати історію об'єкта.

"Паперові архіви БТІ можна порівняти з величезною чорною скринькою. У них іноді складно перевірити, чи вчинялися ті чи інші дії", - говорить голова наглядової ради юридичної компанії Proxima Олексій Дорошенко.

Тож перехід на електронні реєстри повинні виправити ситуацію. Проте чи в цьому напрямку рухається влада? Якщо вдасться налагодити роботу та наповнення централізованого реєстру, може бути вирішена проблема обліку. Проте чи витримає держава таке навантаження, ніхто не знає.

Укрдержреєстр хоч і рапортує про готовність почати роботу з 2013 року, проте визнає, що вирішено не всі законодавчі питання, не кажучи про організаційні. Нотаріуси ж навіть не беруться прогнозувати наслідки введення нової системи, адже не мають повного уявлення про те, як буде працювати новий реєстр.

Більшість проблем, про які говорять противники Укрдержреєстру, справді виникнуть. До них додадуться й організаційні негаразди, спричинені недосконалим законодавством та низькою організованістю системи Укрдержреєстру.

На чому зараз незаконно заробляють в БТІ. Схема "Сегодня"

Також не виключено, що самі БТІ будуть ускладнюти роботу реєстру, аби - в ідеалі для них - знищити його. Їх можна зрозуміти, бо навряд чи хтось на їхньому місці легко відмовився би від такого вигідного монопольного бізнесу.

Нова монополія

Проблеми з шахрайством, підробкою документів, корупцією, якими лякають українців в зв'язку із запровадженням Держреєстру, - не є результатом змін в системі реєстрації. Проблеми існують скрізь. Всім відомо, що БТІ мають аж ніяк не найкращу репутацію серед комунальних підприємств.

Головна причина цього негативу - у закритості системи: ніхто із власників майна не може перевірити, чи вчинялися якісь правочини з його майном.

"Відкритий доступ до реєстру дозволив би швидко отримувати дані про власників майна. Це допомогло б запобігти зловживанням під час його купівлі-продажу", - каже юрист ЮК "Алєксєєв, Боярчуков та партнери" Дар'я Мантюк-Кирилова.

Коли всім відомо, що якась нерухомість належить певній особі, і будь-хто може це легко перевірити, то в разі необхідності значно легше довести шахрайство.

"Виходячи з мого досвіду, чиновники значно рідше йдуть на порушення, коли йдеться про інформацію з відкритим доступом. Бо так помітити невідповідність може будь-хто і будь-коли. Відповідно, прокуратура чи МВС швидко з'ясують, хто саме вчинив це порушення", - говорить Дорошенко.

Проте чекати, що реєстр прав власності зроблять відкритим, найближчим часом не доводиться. Єдина спроба зробити його частково відкритим була у вересні 2012 року, коли Кабмін запропонував законопроект, який би дозволив співвласникам багатоквартирного будинку дізнатися, хто володіє квартирами у їх будинку.

Це вкрай необхідно при створенні ОСББ, проте депутати так не вважають.

"Кабмин предлагает наделить правом получать выдержки из госреестра по каждому собственнику всем совладельцам многоэтажного дома. Это будет означать, что любой человек придет к любому жильцу многоэтажного дома и через него получит любую выдержку на каждого собственника. Это неправильно", - сказав під час розгляду законопроекту нардеп від Партії регіонів Юрій Воропаєв.

З ним погодилася більшість депутатів, що виступали в той день.

Пояснення, здавалося б, логічне. Проте саме така позиція створює підстави для численних зловживань з боку будівельників багатоквартирних будівель. Не маючи опору з боку реальних ОСББ, вони створюють фіктивні об'єднання з підконтрольних їм осіб і нав'язують усім надкоштовні комунальні послуги.

Фото ЕП

Отже, сплативши великі гроші за квартиру, новий власник після цього повинен ще й платити фантастичні кошти за комунальні послуги.

Єдине, чого в Україні вдалося домоглися стосовно відкритості в обліку нерухомості, - це часткове відкриття інформації із Земельного кадастру.

В інтернеті у відкритому доступі з'явиться Земельний кадастр, де можна буде вільно дізнатися про межі і розміри ділянки, форму власності, її цільове призначення, кадастровий номер. Хоча інформація про власника ділянки та будівель, розташованих на ній, так і залишиться закритою.

З 1 січня 2013 року ця інформація почне перекочовувати з Держземагентства та БТІ до Державної реєстраційної служби (Укрдержреєстру), яка підзвітна Мін'юсту.

І тоді всі звинувачення в підпільній торгівлі інформацією про власників нерухомості, які досі лунали на адресу БТІ та Держземагентства, будуть адресуватися посадовцям Укрдержреєстру та Мін'юсту.

ЕП уже розповідала, що 1,32 млрд грн доходів від послуг з надання інформації з державних реєстрів, в тому числі про права на нерухомість, з БТІ та Держземагентства перейдуть до спеціального фонду держбюджету.

Керувати цим господарством буде, як і раніше, Олександр Лавринович, хоча подейкували, що на цій посаді його замінить Андрій Портнов.

Проте головним здобутком нинішнього міністра буде можливість отримати у монопольне розпорядження повну базу майнових прав на землю і будівлі. Там будуть дані про власність не тільки пересічних громадян, а й усіх можновладців.

Міністру юстиції не треба буде проводити розслідування, аби з'ясувати, хто є кінцевим власником, наприклад, "Межигір'я", і що ще належить цьому суб'єкту.

Якщо міністру вдасться налагодити роботу реєстру, передусім змусити великі БТІ на кшталт київського передати інформацію нотаріусам та Укрдержреєстру, Мінюст стане монополістом. Причому це буде природна монополія, дозволена законом.

Мінюст матиме виняткове і майже безконтрольне право доступу до реєстру прав власності. На зміну розрізненим регіональним монополістам - БТІ - прийде один великий монстр, який контролюватиме все, а сам буде майже недосяжним.

Що можна заподіяти такому монстру? Як його контролювати? В Україні ці питання досі ніхто не ставить.

Фото ukurier.gov.ua