Останніми роками первинний ринок житла в Україні трясе від скандалів з недобудами.

За даними Мірегіонбуду, загалом в країні 656 таких об'єктів. З них біля 208 можуть взагалі не добудувати.

Однак затягування будівництва, навіть тривале, може бути не найбільшою проблемою інвестора, що прагне придбати квартиру на первинному ринку.

Наприклад, будинок майже побудовано, а от квартира, за яку інвестор сплатив гроші кілька років тому, цілком законно може відійти комусь іншому. І ні про які подвійні продажі чи якесь інше шахрайство тут не йдеться.

Саме за чинним законодавством на первинному ринку у більшості випадків людина може купити не квартиру, а лише повітря.

За законом власником цього помешкання стане не той, кого визначає закон, а той, до кого буде прихильнішим суд за своїм внутрішнім переконанням. А прихильним до того, кого закон не захищає належним чином, суд буває вкрай рідко.

Наприклад, інвестори двох будинків у Києві по вулиці Ірпінській, 69Б та в Обухові по вулиці Київській, 174А перед завершенням будівництва свого житла, у 2011-2012 роках, випадково дізналися, що майнові права на квартири, за які вони давно сплатили гроші, та самі квартири забудовники віддали в іпотеку банку "Київ".

Обидва кредити забудовники отримали у 2007 році і досі їх не повернули. Принаймні в одного із забудовників, ТОВ "Екобуд", банк став вимагати стягнення боргу через суд. А інвесторам, замість святкування входин, доводиться судитися з банком та забудовником за право власності на житло.

Будинок на вулиці Ірпінській будувало ТОВ "Екобуд", а будинок в Обухові - ТОВ "Перша українська індустріально-інвестиційна компанія". Обидва продавали квартири з 2005 року, обидва збанкрутували протягом останніх двох років.

Однак в інвесторів залишилися проблеми із їх іпотечним кредитом. Значну частину заставлених квартир забудовники віддали в іпотеку вже після того, як фактично їх продали, тобто інвестори цілком розрахувалися за них.

Решту помешкань компанії продавали вже після укладання іпотечного договору з банком, не сповіщаючи клієнтів, що на житло накладено обтяження.

Чому це сталося

З випадком, коли забудовник продавав заставлені квартири, все просто. Покупці перед укладанням угод могли перевірити, чи занесені квартири до Держреєстру заборон відчуження на нерухоме майно та Держреєстру іпотек, і відмовитися від ризикованої угоди. Вони цього не зробили, і навряд чи їм можна допомогти.

Фото УП

Однак інвестори, що придбали житло до укладання забудовником іпотечного договору, ніяк не могли передбачити, що згодом їхні квартири потраплять у заставу. Як могло статися, що забудовники заклали продане житло?

Аби це зрозуміти, слід з'ясувати, коли і як майнові права на квартири, що зводиться, переходять від забудовника до інвестора-фізособи.

На початку будівництва всі права на будинок належать забудовнику. Право власності на цей об'єкт раніше реєстрував БТІ, а з 2012 року - Укрдержреєстр.

Водночас забудовник як власник недобудованого об'єкта володіє майновими правами, тобто правом оформити право власності у майбутньому, на квартири, які буде продавати. Реєструвати ці права не потрібно.

Далі починається "продаж майбутніх квартир", точніше - залучення коштів інвесторів. Однією з популярних схем в Україні - продаж іменних облігацій.

Потенційні інвестори купують у венчурного фонду певну кількість облігацій, виданих забудовником. А із забудовником укладають договір про резервування приміщення, де обумовлюється, як і коли до покупця переходить право власності.

Зазвичай в таких угодах йдеться про право власності на квартиру, а не про майнові права. Але право власності може з'явитися лише тоді, коли інвестор отримає правовстановлюючий документ на квартиру і зареєструє його в БТІ.

Отримати ж правовстановлюючий документ можна лише тоді, коли будинок буде здано в експлуатацію, і це не залежить від того, як швидко інвестор сплатив повну вартість облігацій та виконав необхідні формальності.

Юрист ЮФ Constructive Lawyers Володимир Боряк зазначає, що в момент укладання договорів про викуп облігацій та резервування приміщення в інвестора не виникає жодних прав на квартиру.

Лише тоді, коли інвестор викупить всі облігації та виконає низку формальностей, у нього з'являється право вимагати від забудовника передати йому у власність відповідну квартиру. Майнові ж права на неї залишаються у забудовника, і зазвичай до кінця будівництва він може розпоряджатися ними на свій розсуд.

"Коли йдеться про операції на первинному ринку житла в Україні, словосполучення "продаж квартир" вживати недоречно", - вважає адвокат Тетяна Монтян. За її словами, насправді забудовники обмінюють на гроші інвесторів обіцянку передати їм квартиру. Тобто в інвесторів не виникає жодних майнових прав на житло.

Фото УП

Виконавши умови договору, інвестори, як правило, отримують лише право вимоги та право на відшкодування завданих збитків та моральної шкоди, каже Монтян.

Як підкреслюють в Асоціації допомоги постраждалим інвесторам, аби покупець ще до закінчення будівництва став власником майнових прав на квартиру, слід укладати спеціальний договір, предметом якого є купівля-продаж майнових прав.

Якщо такого договору нема, забудовнику ніщо не заважає хоч будинок, хоч майнові права на квартири віддати в заставу. Деякі так і роблять.

Банки ж цілком виправдано прагнуть підстрахуватися на випадок, якщо позичальник не зможе виплатити борг до завершення будівництва.

Саме це і зробив банк "Київ". В обох іпотечних договорах, про які йдеться вище, є пункт, що після завершення будівництва предметом іпотеки замість майнових прав на квартири стають безпосередньо самі квартири.

І тут настає черга преамбули та статті першої закону "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати".

Там сказано, що іпотечний борг - це головне зобов'язання за будь-яким правочином, виконання якого забезпечене іпотекою. Це означає, що байдуже, хто, крім боржника та кредитора, пред'являє права на предмет іпотеки, все одно зобов'язання за іпотечним договором мають бути важливішими.

Справа обтяжується тим, що держатель іпотеки, тобто банк-кредитор, ніде не може перевірити, чи укладав іпотекодавець угоди щодо заставлених квартир, а тим більше - перевірити стан виконання цих угод.

Однак, як зазначає Боряк, закон "Про іпотеку" зобов'язує іпотекодавця-забудовника перед укладанням іпотечного договору попередити держателя іпотеки про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки.

Якщо іпотекодавець не зробив цього, банк може вимагати дострокового виконання основного зобов'язання та відшкодування іпотекодавцем спричиненої шкоди.

Однак у випадку із забудовниками-банкрутами вимагати нема від кого. Тому банкам-кредиторам залишається відшкодовувати збитки за рахунок предмета іпотеки, тобто майнових прав на квартири та самих квартир.

От і виходить, що коли інвестор "купує майбутню квартиру" на первинному ринку, розраховувати, що його захистять контракт і закон, майже не доводиться, і все залежить винятково від порядності та вправності забудовника.

Фото УП

Це стосується не тільки схеми із застосуванням іменних облігацій, але й решти методів залучення коштів: попередніх договорів купівлі-продажу, договорів будівельного підряду, інвестиційних договорів.

У більшості випадків в договорі чітко зазначено, що до завершення будівництва всі майнові права на будинок та квартиру належать забудовнику. До того ж доволі часто за умовами договору забудовнику необхідно спочатку отримати право власності на квартиру і тільки після цього передати її інвестору.

Що пропонує закон

Юрист Боряк зазначає, що уникнути передавання забудовником у заставу майнових прав або самих квартир можна при застосуванні схеми з Фондом фінансування будівництва - ФФБ.

"Відповідно до закону "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" забудовник зобов'язаний передати свої майнові права на нерухомість управителю, ФФБ, коли є ризик , що забудовник не зможе виконати свої зобов’язання перед ним", - розповідає Боряк.

Для цього, додає він, забудовник укладає з ФФБ іпотечний договір, і тоді іпотека виступає як запобіжний захід, що захищає інтереси інвесторів. ФФБ як стороння структура контролює забудовника і попереджує його можливі промахи.

Водночас експерти визнають, що забудовнику, який працює через ФФБ, вигідно створювати власний, "кишеньковий" ФФБ, а не працювати із сторонньою фінансовою компанією чи банком. Так вони можуть контролювати будівництво і не втратять майнових прав на квартири чи будинок в цілому.

В такому випадку всі запобіжні заходи для захисту інвесторів зводяться нанівець.

Також захистити свої права інвестор може, якщо він придбав під час будівництва майнові права на квартиру, адже тоді він закріплює за собою виняткове право отримати квартиру у власність в майбутньому. Але і ця схема небездоганна.

Як вже було зазначено, майнові права ніде не реєструються, і банк чи інший кредитор не зможе перевірити, чи продано комусь майнові права на квартиру, яку він бере в заставу. Про це буде відомо лише продавцю та покупцю.

В Асоціації допомоги постраждалим інвесторам вважають, що додатково зафіксувати факт придбання у власність майнових прав на квартиру можна, віддавши їх у заставу під забезпечення кредиту.

Тоді відомості про обтяження на майнові права будуть занесені до відповідних державних реєстрів, і якщо забудовник спробує віддати їх в заставу, нотаріус обов'язково відмовиться реєструвати таку угоду.

Втім, ця схема пов'язана з ризиками нового "фіктивного" кредиту, адже треба знайти надійного кредитора, який не стане претендувати на заставлене житло.

На думку Боряка, застосовувати таку схему не довелось би, якби в Україні був державний реєстр майнових прав. Це дозволило б дізнатися, кому вони належать.