Кто захватывает рынок оценки

Недавно произошли события, в результате которых 9 тыс украинских независимых оценщиков незаметно и молниеносно лишились огромного рынка.

23 апреля 2012 года ФГИ издал приказы №554, №555 и №556, которыми ввел особую систему оценки объектов для налогообложения.

Этот вид оценки всего несколько месяцев назад был выведен в самостоятельный вид деятельности. И вот - он оказался в полной монополии руководства Фонда госимущества.

Менее чем за месяц после принятия этих приказов фонд отобрал 12 фирм, которые поделили между собой оценку объектов для налогообложения. Причем многочисленные факты указывают на то, что эти компании связаны друг с другом или находятся в очень тесных договорных отношениях.

В произошедшем переделе наблюдается еще один интересный момент. Не существует никаких документальных доказательств, но есть предположение, что к созданию схемы захвата рынка имели отношение создатели Тендерной палаты депутаты Антон Яценко и Сергей Осыка.

Куш для парламентских мудрецов

Чтобы понять суть сделанного, прежде всего, необходимо очертить границы и объемы рынка услуг, на который великие комбинаторы пытаются "наложить лапу" и обрисовать существовавшую до последнего времени в сфере оценки систему.

Под понятие "Оценка для целей налогооблажения и начисления оплаты других обязательных платежей, которые осуществляются согласно законодательству", попадают следующие операции и имущество.

1. Все сделки по купли-продажи недвижимости и движимого имущества, а также имущественных прав на них.

2. Реализация конфискованного таможней, МВД и Налоговой администрацией имущества.

3. Все имущество, которое будет подлежать дополнительному налогообложению после принятия Верховной радой законопроектов "О налоге на богатство" и "О налоге на недвижимость", внесенных недавно Кабмином в парламент.

4. Активы, передаваемые банку в качестве залога, и выставляемая финучреждениями на продажу кредитная недвижимость.

5. Рынок налоговой оценки при купле-продаже автомобилей и других транспортных средств - такой проект постановления согласовывает Кабмин.

По данным ведущих риэлтерских компаний, в последние годы в Украине ежегодно проводится 280-320 тысяч сделок купли-продажи недвижимости.

И вот 21 мая Минюст издал приказ №766/5 "О внесении изменений в порядок совершения нотариальных действий нотариусами Украины", которым запретил нотариусам удостоверять договора отчуждения недвижимого имущества физлицами без независимой оценки уполномоченными оценщиками.

До принятия этого документа стоимость экспертной оценки составляла 500-1500 грн. Чтобы посчитать объем рынка одной лишь оценки сделок на рынке недвижимости, достаточно взять средние цифры: 1 тыс грн умножить на 300 тыс сделок равно 300 млн грн в год.

После принятия приказа, в результате монополизации рынка этих услуг, их стоимость возросла до 4-8,5 тыс грн. Следовательно, и общая сумма выручки увеличится примерно до 1,6 млрд грн.

Министр юстиции Александр Лавринович. Фото ukrslovo.net

И это не все. Рынок ежегодной оценки для реализации конфискованного имущества оценивается 90-100 млн. грн, оценки имущества зажиточных граждан - 40-50 млн. грн, облагаемой налогом недвижимости - 60-70 млн грн.

Оценка банковских залогов недвижимости и продажи кредитных квартир и земли - 40-50 млн. грн. Рынок налогообложения купли-продажи автомобилей и транспортных средств - 250 тыс сделок в год - 25-30 млн грн.

Таким образом, общий доход экспертов, которых Фондом госимущества допускает на рынок оценки для целей налогообложения и начисления оплаты других обязательных государственных платежей, может доходить до 2 млрд грн.

Как строилась независимая оценка

До принятия описанного приказа рынок оценочных услуг регулировался принятыми в 2001 и 2003 годах законами "Про оценку имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине" и "Об оценке земли", а также Национальными стандартами оценки, утвержденными Кабмином.

Устроен он был следующим образом.

Фонд госимущества (по материальным и нематериальным активам) и Держкомзем (по земле) лицензировали ряд учебных центров. Те готовили специалистов на месячных курсах. После их прохождения каждый слушатель должен был в течение года пройти стажировку в одной из действующих фирм.

Стажировка оформлялась договором и фиксировалась ФГИ и Держкомземом.

После годовой стажировки курсанты должны были подготовить показательный отчет по одному из объектов и представить его на экзамене.

Экзаменационная комиссия в ФГИ и Держкомземе формировалась на две трети из представителей аккредитованных при этих ведомствах саморегулируемых общественных организаций, и на треть - из представителей данных госорганов.

Вопросы для экзаменов готовили чиновники и общественные активисты, и затем их утверждал Наблюдательный совет при ФГИ и Держкомземе. Совет создавался на 50% из чиновников, и на 50% - из представителей общественных организаций.

Вопросы вводились приказами этих двух ведомств и начинали "действовать" через 45 дней после их опубликования. Изменения в экзаменационные вопросы вносились по такой же процедуре.

Хотя на экзаменах, которые проводились на базе нескольких крупных учебных центров - при ФГИ их аккредитовано 25, - не обходилось без протаскивания своих протеже, процент успешной сдачи курсантами колебался в пределах 40-65%.

Фонд госимущества лицензировал по двум направлениям: "Оценка материальных объектов" и "Оценка имущественных комплексов, паев, ценных бумаг, имущественных прав и нематериальных активов, в том числе интеллектуальной собственности".

Первое направление подразделяется на семь специализаций. Перечисление их номеров необходимо для понимания в дальнейшем сути оценочной аферы.

1.1. Оценка недвижимых вещей, в том числе земли под ними и имущественных прав на них.

1.2. Оценка машин и оборудования.

1.3. Оценка колесных транспортных средств.

1.4. Оценка летательных аппаратов

1.5. Оценка судов.

1.6. Оценка произведений искусства и историко-культурных ценностей.

1.7. Оценка движимых вещей, кроме машин, оборудования, колесного транспорта, летательных аппаратов, судов и тех, которые имеют культурную ценность.

Второе направление лицензирования специалистов фондом имело две специализации.

2.1. Оценка целостных имущественных комплексов, паев, ценных бумаг, имущественных прав и нематериальных активов, кроме прав на объекты интеллектуальной собственности.

2.2. Оценка прав на объекты интеллектуальной собственности.

Председатель ФГИ Александр Рябченко. Фото focus.ua

По каждой из названных специализаций нужно было сдавать отдельный экзамен. Однако даже при их успешной сдаче хорошим специалистом можно было стать лишь после нескольких лет работы с опытными оценщиками.

Заниматься оценкой лицензированные Фондом госимущества экспертные фирмы и физлица могли только по тем специализациям, по которым их штатные работники имели сертификаты. Около 60% фирм работали по специализациям 1.1, 1.2, 1.3 и 1.7, 10% - по 1.4 и 1.5. Остальные 30% - по всем специализациям.

Каждый объект оценки должен быть лично осмотрен и описан специалистом. По каждому объекту экспертные фирмы готовили по утвержденной ФГИ форме отчет на 20-100 страниц - в зависимости от его сложности и масштабности.

По крупным же предприятиям, как "Криворожсталь" или "Укртелеком", отчет вместе с приложениями мог состоять из нескольких тысяч страниц.

Лишались экспертные фирмы и специалисты-оценщики лицензий решением Наблюдательного совета при ФГИ после изучения "плохих" отчетов и коллективного рассмотрения жалоб заказчиков, рекламаций правоохранительных органов и решений судов на специальных заседаниях.

Каждая из пяти аккредитованных фондом саморегулируемых общественных организаций оценщиков имела экспертно-рецензионные советы, посредством которых они должны были регулярно проводить внутреннюю сертификацию.

Конечно, эта система была далека от совершенства. Однако благодаря своей сложности она создавала фильтры для "отлова" махинаторов, и обеспечивала хоть какой-то уровень конкуренции между оценщиками и экспертными фирмами.

Нормативно-законодательные маневры

За последние годы были замечены четыре попытки создать непрозрачные механизмы на рынке оценочных услуг.

Не случайно под предлогом преодоления коррупции в этой сфере члены парламентского комитета по экономической политике внесли четыре законопроекта.

Член НУНС Кирилл Куликов - "О регулировании оценочной деятельности", его коллега Александр Бондарь - альтернативный законопроект, другой их коллега по НУНС Владимир Арьев - "Об экономических основах обращения с отдельными видами имущества", а член БЮТ Ольга Боднар - "Об устранении коррупционных механизмов и недопущении монополизации оценочной деятельности".

Эти законопроекты имели как позитивные, так и потенциально опасные аспекты.

Если судить о возможных негативных последствиях, принятие парламентом законопроекта Куликова приводило бы к появлению структуры при Минэкономики, полномочия которой напоминали бы новую Тендерную палату в сфере оценки.

Утверждение проекта Бондаря сужало бы конкуренцию среди саморегулируемых общественных организаций и не ликвидировало потенциально коррупционную связку оценщиков с чиновниками.

Принятие законопроекта Арьева способствовало бы появлению группы "посредников", связанных с чиновниками. Проекта Боднар - уничтожало бы общественное саморегулирование в сфере оценки. Все четыре документа делали оценку и оценочную деятельность еще более закрытой для граждан.

Профессиональная общественность возмутилась, и все эти законопроекты были заблокированы. Однако на этом инициативы не окончились.

Следующим объектом для захвата стал один из сегментов рынка оценочных услуг - оценка в сфере налогообложения.

Стартом новой схемы по его монополизации стало принятие Налогового кодекса в декабре 2010 года. В его статье 172.3 записано: "Доход от продажи объектов недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку согласно закону".

Оценить недвижимость при купле-продаже теперь станет в несколько раз дороже. Фото ignis-sophos.hiblogger.net

Незадолго до принятия Налогового кодекса, 26 октября 2010 года, Кабмин принял постановление №1103 "Некоторые вопросы определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются (обмениваются)".

На его основе ФГИ издал приказы №1865 и №1895. Согласно им фонд создал реестр фирм, которые изъявили желание заниматься оценкой объектов недвижимости для купли-продажи, и ввел ежемесячное рецензирование силами своих сотрудников выводов их экспертных отчетов.

Казалось бы, все эти действия свидетельствовали, что ведомство решило взять под контроль определение стоимости недвижимости для налогообложения. Делаться это должно было силами сертифицированных им ранее 9 тысяч оценщиков и 2 298 экспертных фирм.

Оказалось иначе. Статья 5 закона "О ФГИ" и четвертый пункт заключительных положений закона "О внесении изменений в некоторые приватизационные законы" признали оценочную деятельность для целей налогообложения исключительным видом деятельности по новому направлению №3.

И вдруг…

23 апреля 2012 года ФГИ издал приказы №554, №555 и №556, которыми ввел иную систему оценки объектов для налогообложения. Эти акты противоречат закону об оценке имущества и Национальным стандартам оценки.

Они вводят тотальный монополизм руководства Фонда госимущества на одном из самых многообещающих сегментов рынка оценки. Вот несколько примеров.

Отныне аннулировать сертификат можно не на основании статьи 8 закона, а по приказу ФГИ.

Изменения также коснулись перечня документов, которые необходимо представить для получения квалификационного свидетельства. Теперь ссылки на статью 15 закона сняты и заменены словом "требования".

Максимально сужены полномочия Наблюдательного совета по вопросам оценки и оценочной деятельности. Теперь совет не согласовывает требования к содержанию учебных программ оценщиков. Фраза "Общие требования к учебным программам пересматриваются по решению Наблюдательного совета" изъята.

Согласно изменениям, не учитывается мнение Наблюдательного совета и при заключении соглашения о сотрудничестве учебных заведений с ФГИ.

Авторы нормативных актов почти отстранили оценочное сообщество от работы в Набсовете. Если раньше в него входили представители саморегулируемых организаций оценщиков, то теперь совет формирует глава ФГИ.

Чтобы отсечь "чужих" от созданного под себя рынка оценки, приватизационное ведомство в апреле 2012 года приняло "Положение о порядке стажировки физлиц, которые прошли учебу по программе базовой подготовки оценщиков".

В частности, фонд внес абсурдное дополнение: "Стажировка может проходить по программе подготовки, в том числе в случае, если физлицо раньше приобрело право на осуществление оценочной деятельности по другим направлениям, независимо от факта лишения квалификационного свидетельства".

Согласно этой новации, оценщик, пройдя стажировку по специализации 1.3 "Оценка дорожных транспортных средств", получит квалификационное свидетельство по другим направлениям и специализациям.

Прикрываясь фразами о введении независимой автоматизированной системы контроля качества, ФГИ предложил возложить ответственность за описание объекта на заказчика, а оценщика обязал воспользоваться данной информацией для ее постановки в форму для "будущей автоматизированной обработки".

Оценка земельных наделов тоже подорожала. Фото rys-history.ru

Согласно такой логике, оценщик не обязан инспектировать объект, что не только нарушает Национальные стандарты, но и противоречит здравому смыслу.

Не забыл фонд подкорректировать и систему подготовки оценщиков.

Если ранее изменения в перечень вопросов к экзамену вступали в силу через 45 дней после их опубликования в прессе, то в соответствии с приказом №554 перечень вопросов вступает в силу "со дня опубликования" - без предоставления возможности общественности с ним ознакомиться.

Однако главными "ноу-хау", введенными тремя приказами ФГИ, стали введение "сторонних организаций", которые призваны стать спутниками оценочных фирм, а также системы управления качеством.

Роль этих "сторонних организаций" - официальный термин приказа ФГИ - такова.

Они за плату должны предоставлять 12-ти определенным фондом оценочным фирмам услуги по управлению качеством их работ, автоматизации сбора и обработки данных об объекте для проведения расчетов, документооборота при заполнении заявок на проведение оценки земли, квартиры или дома.

Причем последние должны быть официально зарегистрированы в виде интеллектуальной собственности.

Проанализировав существовавшие ранее расценки на этот вид услуг - 500-1000 грн, - и стоимость, которую начали запрашивать определенные ФГИ для оценки для налогообложения 12 фирм - 3-6 тыс грн, - эксперты пришли к выводу: за использования запатентованных интеллектуальных продуктов "сторонние организации" будут получать около 70% дохода.

Иначе говоря, между заказчиком и оценщиком на законных основаниях введен посредник, который законно будет отбирать у оценщика большую часть дохода. Поскольку оценщик не захочет работать себе в ущерб, он будет закладывать эту сумму в стоимость своих услуг, то есть будет перекладывать ее на клиентов.

Эти новации позволили профессиональным оценщикам утверждать, что в сфере их деятельности возрождаются схемы пресловутой Тендерной палаты. Судя по всему, они были сделаны для монополизации рынка оценки.

ФГИ: наперегонки со здравым смыслом

Три приказа Фонда госимущества были опубликованы и вступили в силу 14 мая. Вскоре началась череда удивительных событий.

Через пять дней после вступления приказов в силу на семидневных курсах начали учебу 40 тайно отобранных человек.

Дело было так. За четыре дня, демонстрируя молниеносные для бюрократии темпы, ФГИ создал комиссию по тестированию около 25 учебных заведений, а комиссия сделала мониторинг качества подготовки слушателей.

По результатам проверки фонд избрал для подписания соглашения единственное учебное заведение - Научно-исследовательский экономический институт при Минэкономики - НИЕИ, который раньше оценщиков не готовил.

Отсутствие опыта - не единственный изъян этого сотрудничества. К началу занятий, то есть до 19 мая 2012 года, институт должен был предоставить преподавателям перечень вопросов квалификационных экзаменов для получения квалификационного свидетельства оценщика.

Однако перечень был напечатан в газете "Ведомости приватизации" лишь 23 мая 2012 года. В действие он вступил в тот же день.

Сегодня середина июня. Получается, что менее чем за месяц НИЕИ и ФГИ заключили договор о сотрудничестве по подготовке оценщиков и разработали программу базовой подготовки оценщиков. НДЕИ тайно укомплектовал группу 40 "избранных" слушателей, не допустив к учебе остальных оценщиков Украины.

Для утверждения программы их обучения НДЕИ должен был использовать приказ ФГИ №969 с изменениями в 2012 году "Об утверждении тематических планов и программ курсов базовой подготовки оценщиков". Однако изменения в этот приказ не были опубликованы даже ко дню окончания учебы в НДЕИ - 26 мая 2012 года.

Теперь касательно экзаменов. 21 мая 2012 года ФГИ принял приказ №715, которым ввел в состав экзаменационной комиссии по три представителя только от двух новых общественных организаций: Ассоциации специалистов банковской оценки Украины и Союза оценщиков Украины. Эти организации приобрели статус саморегулируемых организаций за четыре дня до начала занятий приказами ФГИ.

Данные нормативные документы также были напечатаны в "Ведомостях приватизации" и вступили в силу только 23 мая 2012 года.

В состав экзаменационной комиссии не вошел ни один представитель Украинского общества оценщиков (УТО), Союза оценщиков земли (СОЗ), Ассоциации специалистов оценки (АФО) и еще трех ранее аккредитованных ФГИ саморегулируемых организаций, которые существуют уже почти десятилетие.

12 "апостолов"

О том, что произошло в итоге, за последнюю неделю написано множество статей.

6 июня ФГИ опубликовал список 12 экспертных фирм, которые сертифицировал в качестве субъектов оценочной деятельности по направлению №3 - "Оценка для налогообложения и оплаты остальных государственных обязательных платежей".

Половина юридических лиц из данного списка была зарегистрирована лишь в конце 2011 года - в начале 2012 года. Остальные ранее занимались другими видами деятельности, и только после перерегистрации в марте-апреле 2012 года получили право заниматься экспертной оценкой.

Причем, против фирмы "Одеон-2010" в 2011 году открывалось уголовное дело по статье "Фиктивное предпринимательство", проще говоря - обналичивание денег. Постановлением Ворошиловского районного суда Донецка у нее вынимались документы и арестовывались деньги на расчетных счетах в банке "Южный".

В расследовании, которое сделала газета "Деловая столица", говорится, что происходит попытка монополизировать рынок оценки, и активное участие в этом процессе принимают люди, которые имели отношение к Тендерной палате.

Есть также причины утверждать, что все 12 отобранных фирм связаны друг с другом. Анализ информации на сайте ФГИ позволяет увидеть следующие вещи.

Во-первых, 12 указанных там оценочных фирм работают в Киеве, но между ними четко распределено по три-пять регионов Украины.

Во-вторых, они имеют ряд общих телефонов для контактов с заказчиками.

В-третьих, у них общий кол-центр и абсолютно одинаковые по содержанию документы, которые они предлагают для заполнения клиентам.

В-четвертых, они пользуются общей автоматизированной системой расчетов стоимости оцениваемых объектов и одним программным продуктом, зарегистрированным в качестве "объектов интеллектуальной собственности" на одних и тех же лиц.

Последний момент очень важен и тоже указывает на связанные действия.

По приказу №556 Фонда госимущества для сертификации по направлению оценки №3, 12 отобранных фондом фирм должны были разработать сами или найти "стороннюю организацию", которая имела бы документально оформленную систему контроля качества оценочной деятельности.

Причем эта система должна была быть официально зарегистрирована в форме объекта интеллектуальной собственности. Проще говоря - запатентована.

Также каждая из этих 12 фирм должна была составить специальную программу и подать ее на согласование в ФГИ. Последний в течение месяца обязан был утвердить ее или, сделав официальные замечания, отправить на доработку.

Просто поражают молниеносные темпы, с которыми легализована новая схема раздела рынка оценки для налогооблажения. Только 27 мая, после сдачи экзаменов 40 лицами в НИЭИ, осчастливленные фондом фирмы получили свой лакомый статус, а уже 6 июня ФГИ их сертифицировал.

Причем тут Тендерная палата

Казалось бы: причем тут депутаты Яценко и Осыка? Допущение журналистов не является прямым доказательством их участия в этом деле - в отличие, например, от прямой и очень яркой роли действующего главы ФГИ Александра Рябченко.

Однако ряд косвенных доказательств показывает, что пресса в своих предположениях недалека от истины.

Во-первых, активисты-оценщики, участвовавшие в отражении предыдущих попыток изменить существовавшую до апреля 2012 года систему построения их профессиональной деятельности, могли вживую наблюдать на заседаниях комитета по экономической политике роль Яценко и Осыки при обсуждении упоминавшихся ранее законопроектов депутатов Куликова, Арьева и Боднар.

Во-вторых, ни для кого не секрет, что Сергей Осыка является автором поправки в принятый в декабре 2011 года закон "О Фонде госимущества Украины", которая сделала оценку для налогообложения исключительным видом деятельности.

В-третьих, по утверждению руководителей "старых" общественных организаций оценщиков, весной 2012 года на совещании у Рябченко, на котором они пытались доказать нецелесообразность принятия тогда еще проектов трех приказов фонда, присутствовал и Яценко.

В-четвертых, директор Научно-исследовательского экономического института при Минэкономике Игорь Мансуров, которому Фонд госимущества предоставил эксклюзивное право готовить оценщиков для налогообложения, ранее возглавлял Институт по обучению специалистов при Тендерной палате.

В-пятых, существует свидетельство руководителя одного из западных региональных организаций Украинского общества оценщиков. Ей звонил некий человек, который представился как Антон Яценко.

Фото sprotiv.org

Сначала он уговаривал ее не вмешиваться в процесс передела рынка оценки объектов для целей налогообложения. А после того, как она ответила отказом на его вежливую просьбу, напомнил, что у нее есть семья и дети…

Возможно, это чья-то злая шутка, Антон Владимирович действительно не причем, а злоумышленники прикрываются его именем. По крайней мере, сам депутат говорит, что разговоры о его участии в оценочном скандале притянуты за уши.

"Экономическая правда" обратилась к депутату с вопросами, имеет ли он какое-либо отношение к событиям, которые происходят вокруг рынка оценочных услуг.

"Вчера помощники мне сообщили, что опять что-то там наваяли (имеется в виду та самая публикация в "Деловой столице". - ЭП). Честно говоря, удивлен. Это, я думаю, связано с выборами и с распространением гадостей. В прессе вместо того чтобы подавать информацию объективно, для людей, используются какие-то грязные технологии, чтобы очернить оппонентов, конкурентов. А сейчас это все обострилось в связи с тем, что проходит предвыборная кампания. Поэтому я не могу комментировать вещи, которые абсолютно бредовые и такие, знаете, что на голову нельзя надеть", - сказал народный депутат.

Он подчеркнул, что ему ничего не известно про события на рынке оценки.

Яценко также отметил, что он ведет другой блок в парламенте, который, прежде всего, касается госзакупок и Госпредпринимательства. Он порекомендовал позвонить депутату, который отвечает за это непосредственно, - главе налогово-финансового комитета Виталию Хомутыннику.

На вопрос, известно ли ему, кто лоббировал выделение оценки объектов для налогообложения в особый вид деятельности, Яценко ответил так.

"У меня нет информации, кто лоббировал или не лоббировал. Из-за того, что пишется всякая грязь, это не значит, что кто-то лоббировал или не лоббировал, и что это правда. Надо обо мне еще какую-то статью написать плохую? Ну, напишите, для этого не обязательно мне звонить. Я о проблеме такой не знаю. Если она есть - надо ее изучать. А на "Деловую столицу" подам в суд", - пообещал депутат.

Сергей Осыка никак не отреагировал на многочисленные просьбы ЭП взять у него комментарий.

Таким образом, в деле о захвате огромного сегмента рынка оценки много вопросов. В ближайшее время ЭП постарается на них ответить и выяснить, кто все-таки получит наибольшую выгоду от передела.

Владимир Ларцев, экс-советник председателя ФГИ, оценщик с 17-летним стажем, соавтор пяти научных монографий и методических пособий по экспертной оценке