Ипотека развивает "первичку"

За останні місяці кількість оформлених іпотек на житло, що будується, суттєво зросла. На початку 2024 року в загальній кількості виданих кредитів частка первинного ринку не перевищувала 2,6%, а в серпні вона становила понад 8,1%.

Можна прогнозувати, що до кінця 2024 року частка житла на стадії зведення, придбаного за програмою "єОселя", може сягнути 12-15% або 1,5 тис кредитів. На мій погляд, такий результат, пояснюється кількома чинниками.

Перший – активність девелоперів, для яких доцільність участі в державній іпотечній програмі зумовлена очікуваним зростанням продажів та зміцненням власного позитивного іміджу. Наразі вже понад 70 девелоперських компаній та понад 200 житлових об’єктів акредитовані до участі в програмі.

Другий – збільшення числа банків, що долучилися до "єОселі". На початку дії програми в ній брали участь пʼять комерційних банків, у серпні – уже 11.

Третій – поступова лібералізація умов надання пільгових кредитів.

Зауважу, що участь девелопера та його проєктів у "єОселі" підпадає під низку жорстких вимог, зокрема чітке дотримання термінів зведення об’єкта, безперервність будівництва та відповідність задекларованій якості ЖК. Водночас участь у "єОселі" – це "знак надійності" забудовника. В умовах наявних воєнних та економічних ризиків це неабияка перевага для потенційних покупців.

Ми рухаємося до того, що програма може переорієнтуватися на первинний ринок. Це відбуватиметься поступово, однак такий напрям є стратегічним у контексті стимулювання розвитку будівельної галузі. Кошти з іпотеки йдуть в реальний сектор економіки, а це робочі місця, зарплати та податки. Це вкрай важливо для економіки країни, бюджет якої на 90% складається з воєнних видатків.

Пʼять основних змін у програмі

З 16 серпня набрали чинності вагомі зміни до державної іпотечної програми.

1. Пом’якшені умови для участі в програмі молоді віком до 25 років: початковий внесок за кредитом зменшений з 20% до 10%.
   
   
2. Сертифікати "єВідновлення", що компенсують збитки громадян за зруйноване та пошкоджене майно, можна використати як початковий внесок за іпотечним кредитом у програмі "єОселя".
   
   
3. Умови участі в програмі ВПО поширюються на їх родичів першого ступеня споріднення.
   
   
4. Потенційний учасник програми може отримати кредит, якщо він протягом 12 місяців до подання заявки на кредит не відчужував майно, сумарна площа якого разом з площею житла у власності сім’ї не перевищує 52,5 кв м для сім’ї з однієї особи та додатково 21 кв м на кожного наступного члена родини. При цьому не враховуються об’єкти житлової нерухомості, що суттєво пошкоджені або знищені внаслідок воєнних дій або розташовані на тимчасово окупованих територіях.
   
   
5. Зміна іпотечних ставок: загальна ставка 7% діятиме протягом перших десяти років і надалі збільшуватиметься до 10%. Ставка 3% для окремих категорій громадян (військовослужбовці, вчителі, медичні працівники) буде надаватися на перші десять років погашення кредиту і надалі збільшуватиметься до 6%.

Таким чином, умови залучення громадян до програми "єОселя" значно розширилися. Зокрема це стосується зниження початкового внеску для молоді, а також найближчих родичів тимчасово переселених осіб. Однак з огляду на економічні обставини (зростання інфляції), відсоткове навантаження теоретично зросте, що може стимулювати позичальників дочасно "гасити" позики.

Перспективи "єОселі"

Є три основні перспективні напрямки розвитку державної іпотечної програми.

Перший – розширення кола учасників програми (вітчизняні та іноземні фінансові кредитні установи та девелопери).

Другий – напрацювання ефективного механізму акредитації в програмі об’єктів на початкових стадіях будівництва, але із суттєвими гарантіями надійності для покупців (унеможливлення ризиків довгобуду та шахрайства).

Третій – подальше пом’якшення умов для позичальників, зокрема потенційне зниження іпотечних ставок (залежно від економічних та воєнних чинників).

Здатність економіки покривати видатки бюджету, поступово зменшуючи залежність від макрофінансової допомоги іноземних партнерів, – це надскладне завдання, виконання якого залежить ефективної економічної стратегії держави, помноженої на успіхи ЗСУ та убезпечення інфраструктури від руйнувань. Саме тому доля іпотеки буде пов’язана і з економічними, і з воєнними чинниками.