Реновация хрущевок: почему застройщикам не интересно и как это изменить
На порядку денному Верховної Ради опинився законопроєкт, що має вирішальне значення для житлового ринку країни.
Проєкт закону про комплексну реконструкцію кварталів старого житлового фонду, включаючи хрущовки, готується до другого читання.
Він спрямований на розв'язання нагальних проблем старого житлового фонду, який давно вичерпав експлуатаційний ресурс і потребує модернізації.
Ухвалення цього законопроєкту може стати важливим кроком у напрямку оновлення міського середовища, але цей процес повʼязаний з низкою економічних та бюрократичних викликів.
За оцінками експертів, в Україні налічується понад 10 тис п'ятиповерхових панельних та цегляних будинків, які називають хрущовками. Більшість з них була збудована в 1950-1980-х роках і перевищила проєктний термін експлуатації. Він зазвичай становить 50 років для "панельок" та 75 років – для будинків з цегли.
За офіційними даними, лише близько 1% хрущовок перебувають в аварійному стані. Однак ця цифра може почати рости нелінійно, адже велика кількість будинків підходить до межі проєктного терміну експлуатації або вже перевищила його. Уже зараз 15-20% хрущовок перебувають у передаварійному стані.
Зважаючи на це, необхідність у реновації можна оцінити 60 млн кв м житла. Вартість такого проєкту – близько 3 трлн грн або 80 млрд дол, якщо врахувати, що середня вартість будівництва житла становить 50 тис грн за кв м.
Реновація хрущовок – складне завдання для забудовників. Зараз жодна велика компанія не зацікавлена в таких проєктах, але саме вони можуть запустити процес. Основним викликом є високі витрати на переселення мешканців.
Згідно з чинним законодавством, нове житло повинно бути не лише більше за площею з коефіцієнтом 1,5-х, а й відповідати сучасним стандартам якості та комфорту. Якщо середня площа однокімнатної квартири в хрущовці становить 30 кв м, то нове житло повинно мати мінімум 45 кв м.
Можуть виникати й парадоксальні випадки. Коли в однокімнатній квартирі проживають пʼять осіб, нове житло повинно бути площею щонайменше 70 кв м, враховуючи чинний норматив 13,65 кв м на особу. Якщо прописаних людей більше, у родині є діти різної статі, то реальний коефіцієнт зростає до 3-х.
При цьому забудовник змушений зводити будинок для переселення, що займає щонайменше два роки, і лише тоді може продавати квартири в новому будинку.
У середній хрущовці на чотири під'їзди (80 квартир) проживають 200 мешканців, їх переселення в нові квартири потребує значних витрат. Розрахункова вартість будівництва 1 кв м доступного житла в Україні становить 50 тис грн.
Якщо девелопер зводить будинок з площею "розселення" 12 тис кв м (еквівалентний старому будинку площею 6 тис кв м за оптимістичним коефіцієнтом), то загальна вартість будівництва становитиме 600 млн грн.
Враховуючи, що забудовник повинен надати більші квартири, витрати на переселення мешканців збільшуються на 40-60% від ринкової вартості метра аналогічних хрущовок або на 250-350 млн грн.
Далі треба додати витрати на знесення старого будинку (близько 20 млн грн), підключення до інфраструктури (40-150 млн грн) та бюрократичні процедури (10 млн грн). Загальні витрати на реновацію одного будинку можуть сягати 930 млн грн, пораховані тільки на площу розселення.
Крім основних витрат, забудовники також повинні враховувати кошти на розробку проєктної документації (близько 5% від вартості будівництва), логістичні витрати, видатки на правове забезпечення проєкту. З огляду на інфляцію та зростання вартості будівельних матеріалів, кінцева вартість проєкту може зрости на 15-20%.
Окремо слід зазначити ризики, пов'язані з процедурами розселення і можливими корупційними факторами. Визнання будівлі аварійною як єдиний спосіб розселення без згоди всіх мешканців – складна і тривала процедура.
Забудовник ризикує втратити значні кошти через затримки в процесі погодження документів або через можливі корупційні дії з боку посадових осіб.
Щоб зробити процес більш привабливим для девелоперів, слід оптимізувати та прискорити бюрократичні процедури. Один із способів – цифровізація процесів погодження реновації та отримання дозвільної документації з повною відповідальністю за перший етап з боку держави до початку проєкту. Це може скоротити строки реалізації проєкту на 15-25% і знизити витрати.
Створення спеціального фонду для фінансування переселення мешканців може зменшити фінансове навантаження на забудовників. Для прикладу, якщо держава забезпечить субсидії на рівні 20% від загальної вартості проєкту, це дозволить зменшити витрати забудовників на 150 млн грн для кожного будинку.
За розрахунками, з пʼяти-шести років витрат часу на реновацію у перші чотири роки забудовник не зможе продавати квартири, але нестиме великі витрати. Лише в останні 5-10% часу девелопер вийде на точку беззбитковості.
Нові законодавчі зміни можуть стимулювати реновацію на рівні 5-10 млн кв м на рік, що дозволить оновити весь фонд хрущовок за 15-30 років. Це також відкриє ринок для великих інвестицій, що оцінюється 3 трлн грн за цей період і ще 3-10 трлн грн шляхом збільшення площі забудови порівняно з хрущовками.
Україні варто звернути увагу на досвід інших країн, де реновація старого житлового фонду давно стала важливою частиною урбаністичної політики.
Наприклад, у Німеччині діє система державно-приватного партнерства. Держава бере на себе частину витрат на переселення мешканців, що дозволяє забудовникам швидше окупити свої інвестиції. У Франції є спеціальні програми, які передбачають податкові пільги для забудовників – учасників реновації.
Реновація хрущовок в Україні – масштабний та капіталомісткий виклик, який потребує активної участі держави. Забудовники стикаються з численними складнощами, однак за умов належної підтримки та оптимізації процесів реновація може стати важливим кроком до модернізації житлового фонду країни.
Реалізація таких проєктів не лише покращить життя мешканців, а й стане потужним стимулом для економічного зростання в Україні.