Три ключевые тенденции рынка недвижимости Украины в 2024 году

Попри панівну невизначеність і розмаїття можливих сценаріїв розвитку подій, пов’язаних як з чорними лебедями війни, так і ринковими факторами сталості та готовності пройти другий етап страт-тесту на виживання, вже зараз я бачу низку тенденцій та трендів, які визначатимуть розвиток ринку на найближчу перспективу. 

Це маркери, які пов’язані зі споживчими очікуваннями, рівнем та потенціалом глибини попиту, а також самим продуктом. 

Відновлення інвестиційного попиту з поправкою на "але"

Станом на початок 2024 року, за даними НБУ, українці тримають на руках 764 мільярди гривень, що в еквіваленті дорівнює майже $20 млрд. 

Зауважу, що це заощадження лише в гривні, які за різними оцінками, становлять лише третину від усіх заощаджень - готівка в доларах, валютні депозити, ОВДП у валюті. За останніми підрахунками Нацбанку, це понад $100 млрд.

Переконаний, що тримати гроші законсервованими тривалий час більшість не наважиться, адже добре розуміє основоположне правило фінансової грамотності: гроші мають працювати на тебе.

Вже з кінця літа 2023 року ми почали фіксувати певне пожвавлення інвестиційного попиту на первинному ринку. Звичайно, далеко не в бажаних обсягах і масштабах: будьмо відверті, зараз в структурі попиту інвестиційний по ринку сягає 10%. 

Тобто маємо падіння фактично в 4 рази від довоєнних показників. Однак інвестиційні угоди є. Незважаючи на воєнні ризики, несприятливі геополітичні прогнози і так далі, інвестори готові повертатись на ринок.

Але чи ринок готовий до їхнього повернення? Справа в тому, що є два "але". Перше стосується вимивання ліквідних концептів і форматів ЖК, які приваблюють увагу потенційних інвесторів в першу чергу. 

Йдеться про формати поліфункціональний кластер, еко-місто і багатофункціональний комплекс за концепцією 15-хвилинного міста. Друге "але" про прийнятні темпи будівництва і реальну динаміку на майданчиках. 

Те, що будується прийнятними темпами і має високий потенціал ліквідності (характеристики локації, концепції, інфраструктурного наповнення, варіативну лінійку планувальних рішень, високий рівень сервісу та гнучкі умови та фінансові інструменти купівлі), немає проблем з увагою і від інвесторів, і від кінцевих споживачів. 

Все решта, навіть якщо за задумом концепт був непоганим, втрачає свою цінність на фоні заморожених робіт і опущених кранів. А це десь до 40% об’єктів, запущених до початку повномасштабного вторгнення, по Україні, давайте по-чесному. 

І ось ключовим, як на мене, буде питання: чи зможе ринок в умовах обмеженого кінцевого попиту, а саме він є ключовим для галузі, не просто наростити темпи будівництва, але й вивести нові якісні концепти та формати, здатні поживавити професійних інвесторів. 

Запит на диверсифікацію нерухомості

Життєздатна ліквідна концепція продукта в девелопменті - основа, щоб пережити майже будь-який шторм. Якщо ти відповідаєш критеріям більшої частини своєї цільової аудиторії щодо локації, транспортної доступності, інфраструктурного наповнення, а саме продуманого просторового зонування відповідно до життєвих сценаріїв мешканців, грамотно підібраного tannet mix і функціональних планувальних рішень під комерцію зі змішаною формою управління (щось девелопер продає, а якісь стратегічні лоти залишає в своєму управлінні і шукає потрібних саме тут орендарів), різноманітних функціональних зон та об’єктів на території, що створюють екосистему для життя, то перший етап в боротьбі за увагу платоспроможного покупця виграти не важко. 

Другий вже стосуватиметься, власне, індивідуальних особливостей: естетичного сприйняття екстер’єрних та інтер’єрних рішень, варіативності лінійки планувальних рішень з продуманою ергономікою і, безперечно, гнучкої системи фінансових стимулів - від фіксації курсу гривні, дисконтів та спецумов до тривалого розтермінування понад 3 роки зі зниженим авансовим платежем.

Однак вже стає помітно, що суттєво зростає запит диверсифікований продукт. Йдеться передусім про апарт-формати в складі житлових комплексів під управлінням досвідчених операторів, тож людина фактично купує дохідний бізнес, сервісну складову і водночас може користуватись екосистемою всього комплексу. 

За умови грамотного управління, зокрема щодо наповнюваності апартів резидентами і цінової політики, середня дохідність в київському регіоні (Київ та передмістя) може становити від 8 до 12% річних в доларах.

Сервіс як базова потреба

Ринок - і покупці, і системні девелопери - вже прийняли той факт в більшості, що продукт в нерухомості не обмежується квадратними метрами корисної житлової площі.

Передусім це наповнення проєкту, яке закладається на етапі вибору локації, концепції і формату і реалізується безпосередньо на кожному етапі будівництва. 

Це про продумане зонування території, вміння вписати комплекс в урбаністичний чи природній ландшафт, архітектурні рішення, естетику екстер’єрів та інтер’єрів, систему інфраструктури, яка б не тільки відповідала, а й формувала попит, відтак приваблювала б бізнес і робила комплекс соціальною домінантою району, про уміння планувати приватний та соціальний простір в межах нової забудови, про енергетичну незалежність та ком’юніті. Усе це про реальний запит від покупця сьогодні.

Тепер до строкатого переліку цих речей яскраво додається потреба у сервісі. Йдеться про ком’юніті-центри з різними функціями для мешканців: коворкінг, наприклад, з альтернативними джерелами енергії та безперебійним інтернетом, зону конференц-руму, дитячий клуб, wellness-складовою і так далі. Усе, що створює додану вартість життя саме тут.

Вважаю, що у найближчій перспективі запит на таку персоніфікацію життєвого простору буде лише зростати: власний дім стає не просто базовою потребою, а територією захисту і комфорту. Особливо в тих умовах, в яких нам усім доводиться жити нині.