Ценообразование в приватизации: как рынок определяет реальную стоимость продаваемых госактивов

Після початку великої війни приватизація була тимчасово зупинена. У вересні 2022 року її відновили, адже бюджет потребував коштів, а частина державних активів – нових власників, які б ефективно користувалися цим майном.

З часу відновлення приватизації і до середини листопада ФДМ провів 500 успішних аукціонів. Протягом цього періоду до них долучилися близько 1 600 учасників, які подали майже 2,3 тис пропозицій.

Конкуренція та ціноутворення

Середній показник конкуренції в торгах за цей період становив 4,49 пропозиції. Іноді він був помітно вищим: у квітні – 6,37, у липні – рекордні 6,51. Завдяки конкуренції сумарно вартість активів зросла у 2,7 разу. Є приклади аукціонів, де ціна купівлі порівняно із стартовою зростала не в десятки, а в сотні разів.

У більшості з них було понад пʼять пропозицій на торги, у деяких – конкуренція перевищувала 20 охочих придбати об'єкт. Часто в таких аукціонах стартова ціна була досить низькою – від кількох сотень до кількох тисяч гривень.

Це зумовлено тим, що перед новим стартом приватизації, влітку 2022 року, Верховна Рада ухвалила закон "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння процесам релокації підприємств в умовах воєнного стану та економічного відновлення держави".

У цьому законі вказано: "На період дії правового режиму воєнного стану стартова ціна об’єкта приватизації визначається аукціонною комісією на рівні балансової вартості об’єкта (активів об’єкта) приватизації". Тобто якщо за документами балансова вартість будівлі визначена, наприклад, 500 грн, то такою буде її стартова ціна в торгах і проводити переоцінку під час війни держава не може.

Водночас ФДМ ретельно перевіряє поточну балансову вартість активів. Для цього існують механізми подвійного контролю, проходить внутрішній аудит. Така ситуація не впливає на продаж об'єктів, які мають реальну цінність. Якщо будівля, майновий комплекс чи інший державний актив цікаві для учасників аукціону, то завдяки конкуренції ціна зросте до ринкової і, можливо, навіть перевищить її.

Аукціони із зростанням ціни в сотні разів

Справжню вартість майна, яке, на перший погляд, держава продає надто дешево, визначає ринок. Є десятки таких прикладів, ось деякі з них.

Комплекс будівель на Кіровоградщині (м. Бобринець), який продали в листопаді 2022 року, має цікавий склад. До нього входять кілька колишніх лабораторій, сараї, гараж, мережа комінікацій (лінія електропередач, водопровід, каналізація).

Більшість споруд зведені у 1950-1960-х роках. Додатково в описі лота вказані понад 80 різних дерев на території поряд з будівлями. За цей комплекс змагалися 12 учасників. У результаті вартість зросла з приблизно 3,7 тис грн (визначено в документації щодо балансової вартості) до понад 1,5 млн грн.

Ці приміщення разом з інфраструктурою були настільки цікаві для ринку, що їх продали в 408 разів дорожде від стартової ціни.

У червні 2023 року пройшов аукціон, у якому ФДМ пропонував для приватизації будівлю з підвалом у Білоцерківському районі на Київщині. Рік її побудови вказаний "до 1900 року" (тобто їй не менше 120 років і це позначилося на стані), площа – 297,9 кв м. Стартова ціна становила лише 462 грн. Продали споруду за 402 тис грн, тобто вартість зросла у 870 разів. Змагалися за неї пʼять учасників.

Наступний лот – частина адміністративного будинку площею 306 кв м. З них 100 кв м – підвал, ще орієнтовно 200 кв м – частина приміщень першого поверху. Розташований будинок у місті Ківерцях Волинської області. В описі вказана наявність електропостачання, водопостачання та каналізації.

Обʼєкт виставили на приватизацію в січні 2023 року із стартовою ціною близько 1,4 тис грн. Однак 14 учасників, які боролися за цей лот в аукціоні, через конкуренцію досягли збільшення вартості в 540 разів до 752 тис грн.

У липні відбувся аукціон з продажу приміщення магазину в Одесі. Ця будівля площею 123 кв м зведена у 1987 році. Вона має опалення та електропостачання. До неї входять складські та побутові приміщення, зал для відвідувачів.

Пропозиції на купівлю об'єкта подали шість підприємств. Стартова ціна приміщення становила близько 7 тис грн. Переможна ставка аукціону досягла 2,6 млн грн, тобто вартість зросла у 370 разів.

Таких прикладів за час відновлення приватизації багато. Скажімо, будівлі гаражів з побутовими приміщеннями в Рівному продали за 1 млн грн. Семеро конкурентів підняли ціну з 9,9 тис грн у понад сто разів.

Окремі нежитлові приміщення у двоповерховій цегляній будівлі на Тернопільщині придбав учасник, що зробив ставку понад 1 млн грн при стартовій ціні лоту 6 тис грн. У цьому аукціоні було лише дві пропозиції, та державі вдалося реалізувати об'єкт із зростанням ціни в 170 разів.

Комплекс споруд на Черкащині, до якого входять кузня та майстерня, продали за 3,7 млн грн при стартовій ціні 10,8 тис грн. Понад два десятки учасників своїми ставками збільшили вартість об'єкта в 340 разів.

Стає очевидно: приватизаційні активи навіть з низькою стартовою ціною через поточні законодавчі вимоги можна продавати за ринковою вартістю. Оскільки продаж майна проходить відкрито та конкурентно, покупці активно змагаються за справді цікаві лоти і готові платити за них відповідні кошти.

У такій ситуації виграють усі: держава передає в приватні руки часто занедбані активи, які втрачають цінність, а підприємці отримують майно для розвитку власної справи чи релокації бізнесу в безпечніші регіони. При цьому український бюджет отримує додаткові ресурси для забезпечення Сил оборони.