Сельскохозяйственная земля: продавать юридическим лицам или нет

Із наближенням 1 січня 2024 року, коли на ринок пайових сільськогосподарських земель мають бути допущені юридичні особи, пожвавлюється суспільно-політична дискусії щодо того, чи взагалі на часі дозволяти компаніям купувати сільськогосподарські землі? 

В парламенті вже зареєстровані законопроєкти, що мають на меті "відстрочити" цю юридичну подію. 

І, на погляд пересічного обивателя, логіка в цьому є, адже законодавство про обіг сільськогосподарських земель ухвалювалося у вже далекому 2020 році, а перший етап ринку був запущений у досить успішному для вітчизняного агробізнесу 2021 року. 

А зараз війна, логістична криза, невпевненість – чи слід проводити наступний етап лібералізації ринку саме в цей час? Як це вплине на земельні відносини? Чи чекати підвищення цін? 

Чи скуповуватимуть землю великі компанії? Чи не завадить війна цій реформі? Очевидно, що відповіді на ці питання мають ґрунтуватися не на емоціях, а на реальних статистичних даних та економічних розрахунках. 

Вже третій рік Україна демонструє безпрецедентний рівень прозорості ринку сільськогосподарських земель – адже відомості про абсолютно всі транзакції із сільськогосподарськими земельними ділянками публікуються у вигляді набору відкритих даних, який можна досить легко аналізувати і виявляти закономірності роботи ринкового механізму.

Ефект війни

Економічний шок від російської війни проти України, звичайно, не міг не зачепити ринок землі, але ринок виявився значно стійкішим, ніж всі очікували. У 2022 році кількість договорів оренди та купівлі-продажу земельних ділянок сягнула лише третини від довоєнного стану. 

Проте у 2023 активність на ринку поступово зростала, досягнувши приблизно половини трансакцій від 2021 року. Орендна плата та ціни продажу сільськогосподарських земель у більшості областей взагалі не впали, хоча дещо "просіли" через інфляцію. 

Лише у прифронтових областях спостерігаємо суттєве зменшення цін, що, очевидно, зумовлене воєнними ризиками та забрудненням земель вибухонебезпечними предметами. Отже, український ринок сільськогосподарських земель не лише вистояв під час війни, але й демонструє очевидні ознаки стабілізації.

Ціни та попит на землю

Ми очікуємо зростання попиту на сільськогосподарську землю з наступного року як за рахунок активності фізичних, так і юридичних осіб. Вірогідно, що близько 3,7 тис. осіб, які мали принаймні 95 га сільськогосподарської землі в серпні 2023 року, будуть і далі збільшувати свої земельні банки після 1 січня 2024 року. Ми нарахували 276 підприємств, які мали більше 100 га сільськогосподарської землі у серпні 2023 року. Не зважаючи на те, що великих землевласників значно менше серед юросіб, важливо зрозуміти, як вони поводитимуться на ринку у порівнянні з фізичними особами.

Одразу зазначимо, що насправді юридичні особи вже давно мають доступ до ринку сільськогосподарських земель, адже "недоступними" для них є лише, так звані, пайові земельні ділянки – ті, що виділялися як земельні частки колишнім працівникам колгоспів. 

Натомість є мільйони гектарів "непайових" сільськогосподарських земель, перш за все, для ведення особистого селянського господарства (ОСГ), що виділялися громадянам в порядку безоплатної приватизації, які юридичні особи завжди могли придбавати без особливих обмежень.

Ми проаналізували поведінку різних учасників ринку на прикладі земельних ділянок ОСГ за допомогою гедонічних моделей та статистичного аналізу, і виявили досить цікавий факт – сільськогосподарські підприємства платили на 43,3% більше, ніж фізичні особи, за цілком подібні ділянки. 

Цікаво, що фермерські господарства платили приблизно таку ж ціну, як і фізичні особи. Тобто, не зважаючи на те, що юридичних осіб менше, вони готові платити за землю більше. 

Таким чином ймовірно, що збільшення попиту на землю через зняття обмежень буде штовхати ціни на землю вгору. 

Більш того, політики, які намагатимуться й надалі обмежити участь юридичних осіб на ринку, фактично лобіюватимуть зменшення ціни на сільськогосподарські землі та, відповідно, зменшення доходів громадян, які вирішили продати ділянку.

Зараз, через низький попит, ціни купівлі-продажу дуже близькі до нормативної грошової оцінки (НГО), нижче якої ціна не може опускатись за законом. Так, 22,7% земель купувалися за ціною, рівною НГО, а 47,2% - з націнкою не більше 10%. 

Не зважаючи на це, ми спостерігаємо поступове збільшення націнки з моменту запуску ринку землі. Подальша лібералізація ймовірно прискорить ці процеси. 

Концентрація землі 

Побоювання щодо надмірної концентрації землі не справдилися до цього часу. Якщо до кінця 2022 року, ми спостерігали тренд помірної концентрації землі як фізичними, так і юридичними особами, то у 2023 році у більшості регіонів відсоток землі у володінні землевласниками з принаймні 100 га значно зменшився. Сільськогосподарські підприємства переважно були практично бездіяльні на ринку земель.

Земля як застава

Пожвавлення ринку продажу землі забезпечить необхідну ліквідність землі як активу та сприятиме її використанню як застави. Згідно з законодавством, банки можуть вилучати земельні ділянки у випадку неплатоспроможності боржника для подальшого продажу протягом двох років. 

Так, "Укрексімбанк" мав на балансі близько 300 га у 2022 році, з яких було продано близько 100 га у 2023 році. Це є індикатором того, що механізм використання землі в якості застави теж потроху розвивається, що було важливою довгостроковою метою земельної реформи. 

Але наразі тільки 6% кредитів були забезпечені землею у 2023 р. Тож, вища ліквідність ринку має підвищити співвідношення позики та вартості землі як застави та полегшити залучення інвестицій у аграрний сектор. 

Прозорість інституцій ринку

Дієві інституції, які регулюють ринок землі, є запорукою позитивного економічного ефекту від його подальшої лібералізації. Якість управління земельними відносинами значно покращилася з моменту запуску ринку землі завдяки цифровізації та автоматизації багатьох аспектів трансакцій. 

Це включає багато чого, починаючи від покращеного обміну даними між реєстрами та закінчуючи аукціонами оренди землі на Прозорро. До того ж, якість статистики про ціни продажу землі значно покращилися у 2023 році у порівнянні з попередніми періодами, коли тільки половина угод мала запис про ціну угоди у реєстрах. 

Це дозволяє ефективно моніторити діяльність інституцій, які залучені до управління земельними відносинами. За допомогою такого моніторингу ми все ще виявляємо поодинокі трансакції, де, наприклад, ціна землі не вказана або де ділянку було продано за ціною, нижчою за НГО. 

До того ж, потребує деяких допрацювань і система земельного моніторингу, де необхідно вказувати анонімізовані типи покупців та продавців. Але це незначні аспекти у порівнянні з тим, наскільки покращилися земельні інституції за останні декілька років. 

Тому, не дивлячись на те, що ми повинні залишатися пильними та критично відноситись до інституційної інфраструктури земельних відносин, є об’єктивні причини бути оптимістичним щодо земельних інституцій.

Хто виграє?

Пожвавлення ринку сільськогосподарських земель принесе значну економічну вигоду громадянам, що є власниками пайових земельних ділянок.

Адже зростання середніх цін робить землевласників власниками більш дорогого активу, навіть за відсутності наміру його продавати. Попри те, що юридичні особи й до 2024 року мали можливість купувати сільськогосподарську землю "масових скупок" не відбулося, а власники земель демонструють поміркованість та виваженість. 

Хто виграє, у разі гіпотетичного продовження заборони на придбання сільськогосподарських земель юридичними особами? Очевидно, що ринок функціонуватиме й надалі. 

Власники земель вже позбавлені "майнового рабства" у 2021 році, а заборони розпоряджатися землею залишилися у минулому. Якщо власник земельної ділянки забажає її продати – земельна ділянка буде продана. 

Щоправда юридична особа-орендар, що має переважне право на придбання ділянки, скоріше за все, передасть своє право на першочергову купівлю "дружній" фізичній особі. 

Таким чином, додаткових вигод від продовження заборони на придбання землі юридичними особами не отримає ніхто – продаж все одно відбудеться, проте власник, очевидно, отримає суттєво меншу ціну через вищі транзакційні затрати, а юридична особа, що фактично купуватиме землю матиме лише більше юридичного клопоту із використанням фізичної особи, яка відіграватиме роль "номінального держателя" ділянки.

Таким чином, подальша лібералізація ринку земель дозволить додати ринку прозорості, сприятиме зростанню цін на землю і в цілому відповідатиме інтересам як власників земельних ділянок, так і агробізнесу, який отримає більш простий шлях до придбання головного виробничого активу.

Співавтор: Андрій Мартин, старший проєктний менеджер Офісу Реформ Кабінету Міністрів України, завідувач кафедри Національного Університету Біоресурсів та Природокористування України