Что происходит с ценами на рынке недвижимости в конце года

Майже вся Україна продовжує жити, працювати та чекати на перемогу. 

Так само чекають і забудовники (девелопери), хоча на сьогодніу Києві вже розпочали продажі у 180 новобудовах (до війни їх було 220) ціни порівняно із вартістю долара США та іншими затратами зросли не настільки. 

За даними Lun.ua, наразі середня вартість квадратного метра у Києві складає 49 000 грн до війни ця цифра складала 35 400 грн/1м2 (+38%). 

І це зараз, коли війна фактично у гострій фазі, і кількість реальних угод із придбання нерухомості дуже мала. 

Навіть очікуваного сплеску активності на заході країни не сталося, попит пожвавився у березні-квітні та знову впав після того.

Питання житла після перемоги України у війні стоятиме особливо гостро. 

Суттєве сповільнення темпів будівництва, відсутність нових об'єктів та попит, призведе до певного дефіциту якісних житлових проєктів та відповідно дефіциту комфортної та ліквідної житлової нерухомості на ринку. 

Після перемоги, зі зростанням попиту, девелопери не зможуть швидко задовольнити потреби покупців, оскільки цикл підготовки та виводу об’єкту на ринок триває 12-24 місяці. 

Разом зі здорожчанням матеріалів, курсу та логістики це все призведе до суттєвого зростання цін.

Водночас, у зв’язку з руйнуваннями житлового фонду внаслідок війни, нового житла вже потребують сотні тисяч українців. 

Уряд країни вже почав реагувати на ці події, з 1 жовтня запровадили систему кредитування "єОселя", що передбачає можливість отримати пільгове кредитування під 3% на 20 років з початковим внеском у 20% для військовослужбовців, працівників сектору безпеки та оборони, медиків, вчителів, педагогічних працівників та науковців закладів державної та комунальної форм власності. 

З початку 2023 року запрацює другий етап кредитування, доступний для всіх українців, але під 7% річних, що також значно нижче, ніж звичайні банківські кредити.

Крім того, закон №5091 "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" ввів можливість обігу об'єктів незавершеного будівництва у цивільний оборот та основи захисту прав інвесторів, тобто створено правовий механізм для гарантування державою речових прав на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості. 

Також закон прямо передбачає можливість оформлення кредиту з іпотекою на таке майно.

Саме комбінація цих двох заходів, на думку урядовців, призведе до пожвавлення на ринку нерухомості України, залучить багато домогосподарств що раніше не мали можливості (або не мали наміру) придбати нове житло, що зробить дефіцит пропозиції ще помітнішим, і в свою чергу вплине на ціни на ринку.

Також Київська міська влада вже заявила, що планує закупити 1000 квартир, які належатимуть громаді міста, й які здаватимуться в довготермінову оренду саме незахищеним верствам населення, ВПО й тим групам людей, які потребують, але не можуть дозволити собі придбати його. 

Таким чином місто отримає ринковий інструмент впливу на ринок оренди, шляхом регулювання цін оренди житла, та й певною мірою на вартість первинного житла. 

Вбачається, що подібним шляхом підуть і інші крупні міста України. Такі комунальні квадратні метри міські адміністрації зможуть придбати на ринку, залучивши фінансування з державних гарантій, міжнародних грантів, ЄБРР тощо, що ще раз вказує на неодмінне зростання цін на нерухомість.

Безпека – головний фактор, який впливатиме на відновлення ринку нерухомості на перших етапах.

У західних областях України з’являються нові категорії покупців, що безпосередньо матиме вплив на відновлення ринку, це:

• тимчасово переміщені особи, які прожили довший проміжок часу в нових для себе містах, адаптувались, зрозуміли що їм комфортно, вони готові продовжувати життя саме тут і мають на це відповідний ресурс;
• працівники компаній, які здійснили релокацію на захід України;
• інвестори, які хочуть мати житло на заході України, через безпековий фактор;
• інвестори в нерухомість також змінять свій фокус інвестування в західні регіони, через фактор безпеки – з ціллю отримати ліквідний актив та прибуток.

У зв’язку з цим, у західних областях країни ринок нерухомості відновиться досить швидко, в Києві – також, після вирішення питання безпеки. 

В інших регіонах, особливо тих, що потерпають від обстрілів, питання відновлення ринку нерухомості залежатиме від впевненості людей, які там проживають у завтрашньому дні та (дуже важливо) підтримці з боку держави.

Не секрет, що до війни іноземці непогано заробляли на українській нерухомості. Більше того, вони були тією складовою кон’юнктури ринку, що примушувала пришвидшено зростати вартість житлових та офісних "квадратів" в Україні.

Хто намагався придбати хорошу квартиру в новобудові, добре знає, як це було непросто, адже житло скуповувалося задовго до здачі прибуткових об’єктів.

Тобто, доріжка до українських об’єктів нерухомості була вже давно протоптана, і хоча вона трохи заросла за ці 8 місяців, чи варто її закидати зовсім?

Питання інвестування у країну, в якій іде війна, дискусійне та завжди буде особистим рішенням кожного інвестора, з урахуванням можливих ризиків та потенційного прибутку, врешті-решт, будь-яке інвестування — це завжди ризик.

Крім того, курс України до ЄС, який вже не викликає сумнівів, прямо вказує на те, що після закінчення війни ціни на нерухомість в Україні вирівняються з цінами у країнах ЄС. 

Принаймні, років через десять українські ціни на нерухомість будуть не менші, ніж у Східній Європі, а от дохідність інвестицій буде зменшуватися.

Зважаючи на те, як завзято ЗСУ б’ють ворога на полі бою, а пересічні громадяни України допомагають і вкладаються у перемогу, сумнівів, що вона настане вже немає, єдине питання яке залишається це коли. 

І поки відділи продажів новобудов та деякі приватні власники нерухомості готові торгуватись та йти на поступки потенційному покупцеві, як на мене, є дуже слушна нагода інвестувати у ринок нерухомості, підтримати таким чином економіку та внутрішній ринок, та врешті-решт добре заробити на цьому, коли після війни ціни стрімко злетять вгору.