"Скрута"-2023: что будет происходить на первичном рынке жилья
За всіма ознаками, у 2023 році ситуація на первинному ринку житла залишатиметься вкрай важкою.
Війна вплинула на долі мільйонів громадян. Саме тому все, що відбуватиметься на первинному ринку, залежатиме від обставин війни, безпеки громадян, звільнення України від загарбників та економічної ситуації в країні.
Зараз ризики для забудовників та інвесторів чи не найбільші за останні 15 років. На межі банкрутства перебувають до двох третин девелоперських компаній.
Крім того, до третини покупців-інвесторів, що стали власниками осель у борг, тобто за допомогою програм з розтермінування від забудовників та іпотеки, не мають фінансових можливостей вносити необхідні платежі.
До квітня 2023 року ситуація навряд чи вирівняється. Іншими словами, забудовники не в силах не лише розпочинати нові проєкти, а й вчасно завершувати ЖК, будівництво яких триває з 2021 року.
Покупці ж або не мають достатньо фінансів для придбання житла, або через непрогнозованість війни притримують кошти до кращих часів. Проте існує низка факторів, що можуть позитивно позначитися на загальній ситуації на ринку первинного житла. Можна виокремити пʼять найголовніших.
1. Прогнозований та контрольований рівень інфляції, який у річному вимірі не перевищить 25%.
2. Зниження собівартості будівництва в середньому на 15% завдяки конкурентній вартості будматеріалів та будівельно-монтажних робіт. Зниження собівартості стане важливим запобіжником для номінального зростання цін.
3. Зростання рівня доходів громадян у середньому на 15-20%.
4. Ефективна політика країни з відновлення економіки та залучення інвестицій, спрямованих на кредитування галузі, зокрема девелоперів під 3-5%.
5. Збільшення попиту, можливість для широких верств населення стати власником житла за допомогою пільгової іпотеки.
У першій половині 2023 року попит може поновитися на 10-15% порівняно з березнем-квітнем 2022 року лише за збігу всіх позитивних факторів.
Попит і ціна
Протягом останнього півріччя спостерігається мінімальний попит на новобудови переважно економ-класу та комфорт-класу з рівнем готовності понад 80%. Понад 90% покупців зацікавлені в придбанні житла лише в кількох містах: Києві, Івано-Франківську, Львові, Чернівцях, Ужгороді та частково Одесі.
На ціни впливатимуть не лише зростання собівартості житла, яка з початку великої війни підвищилася на 25-30% в іноземній валюті, а й, безумовно, кількість громадян, що мають змогу стати власниками осель.
Хоча забудовники суттєво збільшили вартість квадратних метрів на тлі нульового попиту, реальний покупець за умови повної сплати вартості квартир може і надалі розраховувати на суттєві знижки в розмірі 10-20%. З великою вірогідністю ця тенденція триватиме наступні три місяці.
Зміни в бізнес-процесах
У 2023 році попри війну та похідні від неї об’єктивні обставини на первинному ринку житла можливі тектонічні зміни в усвідомленні будівельного бізнесу як такого, який би ґрунтувався на якості об’єктів та безпечному придбанні житла. Серед головних можливих змін відзначу такі.
1. Впровадження в девелопменті нових форм ведення бізнесу. Насамперед це стосується залучення на старті проєкту потужних інвесторів, у тому числі комерційних банків, що дасть змогу акумулювати 80-100% необхідних витрат на зведення ЖК і гарантуватиме контроль за своєчасним виконанням робіт.
2. Дія нових законів №2518 "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" і №2600 "Про внесення змін до Податкового кодексу щодо оподаткування операцій з об’єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" обумовить перехід девелоперів до продажу об’єктів після їх введення в експлуатацію.
3. Через високий попит на оренду житла і суттєвий дефіцит якісної пропозиції у 2023 році можливий поступовий розвиток нових форматів нерухомості, наприклад, сервісних апартаментів.
Після перемоги у війні для повноцінного поновлення первинного ринку житла знадобляться щонайменше три роки. Тому 2023 рік можна сприймати в кращому випадку лише як підґрунтя для майбутніх позитивних змін.