"Идеальный шторм" для застройщиков. Как война меняет украинский девелопмент

Війна вирила "котлован" невирішених проблем, пов’язаних з будівництвом житла.

Вкупі з економічною кризою та зниженням доходів громадян багато девелоперів м’яко натякають: первинний ринок стане іншим.

Як зміниться девелопмент

У найближчі два-три роки в діяльності українських девелоперів відбудуться такі основні якісні зміни.

1. Залучення потужних інвесторів (співінвесторів) або отримання банківських кредитів на початкових стадіях реалізації проєктів, поступова відмова від залучення коштів покупців на стадії будівництва проєкту.

2. Орієнтація на продажі після введення ЖК в експлуатацію.

3. Диверсифікація ризиків – розширення портфеля проєктів у різних сегментах нерухомості: від житлових комплексів нових якісних форматів до об’єктів комерційної нерухомості (логістичних комплексів, бізнес-центрів, готельних комплексів, сервісних апартаментів) або реконцепція наявних проєктів ЖК з додаванням найбільш затребуваного кластера сервісних апартаментів.

4. Розвиток альтернативних форм інвестування, зокрема Фондів інвестування в нерухомість (ФІН).

5. Орієнтир на створення об’єктів "під ключ": з чистовим ремонтом та меблями.

Вагомою зміною українського девелопменту слід вважати зміцнення позицій лідерів ринку через злиття кількох компаній у холдинги та через процес поглинання потужними гравцями невеликих компаній.

Ще однією зміною стане поступове збільшення частки спільних проєктів лідерів девелопменту. Переважно це стосується великих багатофункціональних проєктів нових форматів на ділянках площею понад 10 га, реалізація яких може тривати пʼять-десять років і потребуватиме великої матеріально-технічної бази.

Крім того, на ринку збільшиться частка нових гравців. Це так звані нові девелопери, що впроваджують принципово нові бізнес-процеси, залучаючи крупних інвесторів у проєкти в різних сегментах нерухомості.

Також після перемоги слід очікувати входу на ринок нових іноземних гравців: інвестиційних фондів, девелоперів та будівельних компаній. Це може докорінно змінити структуру українського первинного ринку нерухомості. Передусім це стосуватиметься західного регіону та кількох великих міст, зокрема Києва.

Як зміниться покупець

У найближчі два-три роки в покупців карколомно зміняться пріоритети. Їх цікавитимуть квартири в збудованих об’єктах, а не інвестування на початкових стадіях будівництва. Основним трендом найближчих років стане поступовий перехід від моделі володіння нерухомістю до моделі користування.

Наприклад, в Австрії близько 80% населення живуть в орендованому житлі.

Зміна орієнтирів від володіння до користування буде зумовлена не лише зміною парадигми життя – від сталого місця проживання до свободи пересування і життя в будь-якому місці, а й падінням купівельної спроможності і страхом втратити майно, пов’язаним з війною та її наслідками.

Достеменно невідомо, коли завершиться війна. Проте її потужний вплив на психіку українців спостерігатиметься в найближчі 30-40 років.

Свобода і страх стануть рушіями в зміні ставлення до життя в конкретному місці і в сприйнятті майна як блага. Для покупців житла вкрай важливими стануть додаткові гарантії безпечного придбання житла на первинному ринку.

Девелопери будуть змушені переорієнтувати свій бізнес на "реалії покупців", щоб максимально унеможливити вплив зовнішніх обставин та запобігти впливу будь-яких кризових явищ у галузі на діяльність компаній.