Что происходит с рынком сельскохозяйственной земли на шестом месяце войны
Довгоочікуваному ринку сільськогосподарської землі не пощастило попрацювати і року. З 1 липня 2021 року його робота почалася не так активно, як того хотілося.
Її стримувала велика кількість запобіжників, прописаних у законі, низька ділова активність, притаманна літньому періоду, та непідготовленість нотаріусів.
Утім, поступово ситуація змінилася. За даними Держгеокадастру, за рік було укладено 88,95 тис угод купівлі-продажу ділянок. Це загальні цифри і терміни.
Актуальну ситуацію я маю можливість відстежувати на прикладі роботи інвестиційного об’єднання Land Club.
До війни компанія проводила по чотири-п’ять угод на день. За даними менеджерів, протягом лютого, до 24 числа, вони встигли провести 62 угоди, ще 21 угода була запланована на період з 24 лютого до 1 березня. Але не судилося.
Після вторгнення росіян в Україну ринок землі зупинився, адже Мін'юст заблокував реєстри. Що й логічно, адже не було розуміння, хто має доступ до реєстру. Відповідно, нотаріуси не працювали до середини травня.
Із середини травня в деяких не окупованих росіянами регіонах, які не стали ареною бойових дій, почалося поступове пожвавлення процесів на ринку. Зокрема, землю почали продавати люди, які раніше цього не робили і не планували або чекали кращої ціни. Зараз вони виснажені війною і їм не до торгів.
Якщо до війни за однією ділянкою в гарних регіонах з чорноземами стояла черга з охочих купити, то зараз цієї конкуренції немає. Суттєвий дисбаланс між попитом і пропозицією, який був до війни, відчувається і зараз, але він зумовлений бойовими діями. Там, де інвестори готові купувати, низька пропозиція і навпаки.
Кількість охочих продати землю зростає в прикордонних областях: Чернігівській, Сумській, на півночі Житомирської та Київської областей. Люди багато чого втратили і хочуть продати землю, щоб мати хоч якісь фінансові можливості.
А що інвестори? За даними Land Club, вони, як і раніше, хочуть купувати землю на Полтавщині: п’ятеро з десяти згідні купувати тільки там, інші лоти навіть відмовляються дивитися. Безумовно, така вибірковість впливає на ціну.
Наразі ціни диктує інвестор, якого від агресивної вимоги дисконту утримує лише НГО (вартість землі не може бути нижчою від нормативно грошової оцінки).
На практиці угоди відбуваються на умовах НГО +10-20%, якщо це чорнозем, ділянка засіяна та обробляється. У середньому виходить 900 дол за га. Тих власників, хто очікує продати земельні ділянки за ринковим курсом валюти, чекає розчарування, тому що охочих погодитися на такі ціни небагато.
Розмір ділянок наразі не такий важливий, як раніше. Головне – якомога швидша окупність і найнижча ціна на ділянку та послуги нотаріуса. Інвестори зараз дивляться, де вони можуть підібрати 10-20 ділянок в одному регіоні, щоб потім якимось чином краще контролювати управління цими наділами.
Гадаю, поведінка інвесторів зміниться від хаотичної купівлі на купівлю землі в окремих регіонах, яку орендують відомі їм компанії. Хоч і зі скрипом, але процес пішов. У Land Club землю активно купують 15 клієнтів. Символічно, що перша угода після кількох місяців перерви відбулася 1 липня 2022 року.
Під час війни важко сказати, що є надійним активом. Утім, земля, навіть якщо потрапить під обстріл, нікуди не дінеться і залишиться активом. Зараз маємо вигідну ціну – найнижчу можливу. Очевидно, що протягом наступних двох-трьох років земля буде дорожчати в міру відновлення економіки України.
Для інвесторів це один з аргументів. Що ще їх мотивує вкладати кошти в землю? По-перше, вони вірять у перемогу України. По-друге, вони мають вільний фінансовий ресурс, який не можуть вивести за кордон.
Для багатьох з них сільськогосподарська земля залишається єдиним більш-менш надійним активом в Україні. Аграрні компанії продовжують виплачувати орендну плату, залишаючись для них надійним партнером. А поступове розблокування експорту аграрної продукції з України вселяє віру в те, що так буде і надалі.