Полгода рынке земли: уже не измена, еще не победа
На початку січня "відсвяткували" перше півріччя відкритого ринку землі в Україні. Експерти підбивали підсумки, висвітлювали перемоги, яких менше, ніж хотілося б, і невдачі, без яких нікуди, шукали між ними пропорцію і обов’язковий позитивний висновок.
За моїми спостереженнями, за пів року земельних відносин за новими правилами насправді немає ані зрад, ані перемог — лише цілком природний процес стабілізації довгоочікуваного ринку.
Звичайно, хотілося б одразу і якісно. Але пам'ятаймо, що розвиток — це поступовий і доволі складний процес, перестрибнути через певні етапи якого не вдасться.
Що маємо на сьогодні?
Ринок землі дійсно рухається. Попри повільність усіх процесів, з липня до грудня укладено понад 64 тисячі угод щодо майже 200 тисяч гектарів сільськогосподарської землі.
Люди, чия діяльність тісно пов'язана з аграрною сферою, чекали саме поступового руху, а не миттєвого зростання. І такі показники першого півріччя цілком виправдані.
На ринку є і пропозиція, і попит. Власники нарешті отримали повноцінне право розпоряджатися своєю землею.
Дехто ще приміряється до нього, як до нових габаритів, або вичікує кращих цін та умов. Дехто, як ми бачимо, вже скористався своїм правом власності і продав ділянку.
У грудні минулого року зареєстрована найбільша кількість угод купівлі-продажу землі — майже 19,5 тисяч. Це трохи менше третини від усіх угод за перше півріччя ринку. Мені вже цікаво, який приріст буде на початку березня.
Майбутні землевласники жваво цікавляться новим активом та його інвестиційною привабливістю — це ми бачимо не тільки по кількості, але й по якості звернень.
Якщо спочатку нас запитували: "А яку землю ви пропонуєте?", то зараз уже: "Чи перебуває земля в оренді?" та "Який річний відсоток я отримуватиму від оренди?".
Поступово зростає вартість землі. Ми проаналізували динаміку цін у кількох районах Вінницької, Чернігівської та Хмельницької областей, де працюють регіональні офіси з липня по грудень 2021 року: Вінниччина — +6,92%, Чернігівщина — +8,8%, Хмельниччина — +7,8%. Як на мене, доволі показово.
Не всі агрохолдинги України побігли скуповувати землю. Насправді компанії або фермерські господарства, які займаються виробництвом агропродукції, мають власний "земельний банк".
Але деякі орієнтовані саме на довгострокову оренду, а деякі вже готуються до 2024 року, купуючи землю через довірених осіб. І від цього теж нікуди не подітись — головне, зберегти вибір за власником землі.
Найменш готовими до запуску ринку землі виявилися нотаріуси в регіонах. Про це кажуть усі учасники ринку. Пам’ятаємо, що влітку та на початку осені було особливо багато нарікань на їхню роботу — необізнаність чи навіть небажання оперативно розібратися у нових правилах гри.
Хоча Мін’юст і Нотаріальна палата досі не поспішають із "нормативкою" щодо процедури оформлення і реєстрації угод. Дедалі більше нотаріусів самостійно опановують нюанси — про це каже більшість наших менеджерів у регіонах.
Наразі всі гравці ринку землі готові долучитися до розробки нормативних документів, бо за пів року вже мають спостереження і напрацювання.
Ми знаємо, що "нормативка", створена із залученням ключових учасників ринку і яка враховує всі його нюанси, неодмінно задаватиме вищий темп його розвитку.
Збільшується кількість компаній, які працюють із землею як із інвестиційним інструментом. Бізнес-моделей кілька: хтось працює як закритий клуб, хтось — як маркетплейс ділянок, а хтось — як інвестиційна компанія.
Ціна входу теж різна. На мою думку, це дуже добре, бо конкуренція розвиває ринок, робить його якісним, а учасників досвідченими.
Головне вже сталося: вільний ринок землі незворотний. Він потрібний кожному учаснику і вітчизняній економіці загалом — для нових можливостей і зростання.