2022 год: чего ждать на рынке жилья

Падіння попиту на ринку нерухомості України, а звідси і гальмування зростання цін, спостерігається з кінця вересня дотепер. 

Найголовнішою причиною є те, що платоспроможний попит майже повністю вичерпався. Власне значні темпи зростання вартості житла, які впродовж 2020-2021 років склали в середньому 25-30% на первинному та понад 20% на вторинному ринках, перевершили очікування та фінансові можливості покупців. 

Натомість реальних механізмів до зростання кількості потенційних покупців житла досі не існує. Що ж очікувати від ринку нерухомості у 2022 році? Що буде з цінами на житло?

Первинний ринок

У найближчі півроку пандемія та економічна ситуація в країні, без сумніву, диктуватимуть правила у всіх сферах життя. 

Звісно, ці два фактори суттєво впливатимуть і на ринок житла. На думку аналітиків Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України, у I півріччі 2022 року, за збереження задовільної пандемічної ситуації та перебування економіки в нормальному стані, на первинному ринку житла у найбільших регіональних центрах, таких, як Київ, Дніпро, Львів, Одеса та Харків, вартість житла може зрости не більше, ніж на на 5-7%. 

При цьому із січня до березня 2022 року не варто очікувати якихось особливих цінових зрушень. 

У цей період незначне зростання цін (від 3% до 5%) можливе лише в 15% житлових комплексів переважно комфорт-класу. Збільшення вартості квадратних метрів буде пов’язане насамперед з переходом до нових стадій будівництва та відповідно зменшенням ризиків для потенційних покупців житла. 

Можливо на зміни первинного ринку вплинуть курсові валютні коливання, якщо вони будуть значні. 

Варто сказати, що у I півріччі 2022 року понад 70% попиту буде сконцентровано на об’єктах класів комфорт та комфорт+. Саме підвищений попит на окремі класи / формати житла може втілитися в ціновій політиці забудовників, що зводять такі ЖК. 

За прогнозом АФНУ, з настанням активного ділового сезону, з кінця березня по червень включно, вартість м2 на первинному ринку Києва, Львова та Одеси може збільшитися, в середньому, на 7%, а у Харкові та Дніпрі подорожчання становитиме близько 5%.

Вторинний ринок

На вторинному ринку житла понад 65% попиту сконцентровано на малогабаритних квартирах у будинках переважно радянської забудови. Саме в цьому сегменті в I півріччі 2022 року можливе незначне збільшення вартості осель.

У перші 3 місяці 2022 року, з огляду на епідемічну ситуацію в країні, на вторинному ринку Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова цінова ситуація буде стабільною, коливання вартості м2 не перевищить 1%. 

Подальші зміни у вартості квартир на вторинному ринку можуть бути пов’язані зі зростанням попиту. В період з квітня по червень, у разі збільшення кількості потенційних покупців щонайменше на 10%, ціни на вторинному ринку у найбільших українських містах можуть зрости в межах 5%.

Оренда житла

Сегмент оренди є найбільш чутливим до будь-яких соціально-економічних та пандемічних змін. І будь-які прогнози можуть спиратися виключно на ситуацію, що склалася станом на другу половину грудня 2021 року: попит реалізований, ціни сформовані і залишаються переважно сталими. 

Також не треба забувати, що Україна увійшла в опалювальний сезон і витрати на опалення будуть дещо впливати на оренду житла.

Можна очікувати, що пожвавлення в цьому сегменті відбудеться не раніше початку нового ділового сезону, тобто з другої половини березня. За умов стабільної ситуації в економіці країни, з квітня по червень зростання попиту в сегменті оренди квартир можливе в межах 10-15%, відповідно вартість оренди може зрости до 10%. 

Земельні ділянки під забудову, приватні будинки

На околицях Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова у найближчі півроку ситуація в сегментах земельних ділянок під забудову та приватних садиб буде досить стабільною.

Середнє зростання цін можливе лише на земельні наділи площею 8-10 соток з підведеними комунікаціями та на приватні будинки площею до 150 м2, розташованих на відстані 10-15 км від найбільших українських міст.

Цінові зміни в цих сегментах залежатимуть переважно від специфіки того чи іншого об’єкта та наявної пропозиції. Але у I півріччі 2022 року навіть найбільш затребувані земельні ділянки та приватні садиби навряд чи зростуть в ціні більш як на 5%.

Також зберігатиметься активний попит на земельні ділянки в передмісті під котеджну забудову. В останні роки цей сегмент нерухомості набув популярності, і деякі невеликі девелопери мають намір активно його розвивати. 

Тому цілком ймовірно, що вартість земельних ділянок площею від 2 га під котеджну забудову може зрости в наступному році на 5-10%. 

У 2022 році ситуація на ринку нерухомості багато в чому залежатиме від розвитку іпотечного кредитування, ефективності законодавства, що регулюватиме будівництво житла, зростання платоспроможного попиту та епідемічної ситуації в країні. 

Проте після 2 років "шалених цін" цілком логічним є настання періоду стабілізації. У найближчі 6 місяців цінова ситуація на ринку нерухомості буде прогнозованою, а попит і пропозиція будуть максимально збалансованими.