Что не так с новым законопроектом о защите инвестиций в новостройки?

Перше читання пройшов законопроєкт 5091 "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому". 

Він у значній мірі вплине на первинний ринок житлової нерухомості, зробить його більш прозорим і підвищить рівень захисту майнових прав на квартири, що будуються. 

Ухвалення цього закону буде важливим і позитивним кроком, але невирішеними залишаються кілька ключових проблем на ринку новобудов.

Чому цей закон потрібен

Первинний ринок житлової нерухомості перебуває в "сірій" зоні, тому що факт продажу квартири в новобудові не відзначається в державних реєстрах, як це відбувається у випадку з вторинною нерухомістю. 

Такий стан справ надає широкі можливості для маніпуляцій з продажем і способами залучення коштів населення. 

Паралельно з привабливими цінами ринок новобудов має високі ризики: значні затримки введення ЖК в експлуатацію, банкрутство забудовників, зупинка будівництва та фіктивні продажі.

Ринку потрібний єдиний реєстр, який буде "пляшковим горлечком" для всіх трансакцій на первинному ринку нерухомості. 

Такий підхід дозволяє чітко визначати право володіння майбутньої квартирою без юридичних трактувань та судових суперечок.

Завдання, які вирішує / не вирішує цей закон

Ідея запуску нового підходу до торгівлі квартирами, що будуються з'явилася не вчора. Поточна редакція законопроєкту — як мінімум третя його версія. 

Спочатку планувалося вирішити одразу кілька ключових проблем ринку новобудов: відсутність державної реєстрації угод, непрозорість ринку новобудов, недоступність страхування інвестиційних ризиків та дефіцит гарантійних інструментів при інвестуванні. 

В якості гарантійного інструменту пропонувалося формувати пул з площ, які можуть бути продані тільки після введення ЖК в експлуатацію (у разі заморозки будівництва ці площі повинні бути продані, а отримані гроші спрямовані на добудову житлового комплексу). 

Однак в процесі проєкт, подібно до ракети, втрачав зайві ступені, і автори сконцентрувалися на основній ідеї — закріпленні правил продажів та реєстрації угод на ринку новобудов. 

Таким чином, процедура страхування угод зовсім зникла з тексту нормативу, а принцип розрахунку обсягу гарантійної частки площ було винесено за рамки закону. 

Цю методику формуватиме Кабмін і тепер доля цього нормативу в тумані тому, що ідея гарантійної частки має ряд істотних недоліків. 

Проте, завдяки тому, що автори звузили спектр застосування закону, він став більш конкретним і, отже, більш придатним до прямого виконання операторами ринку.

Короткий зміст закону

Закон вводить поняття спеціального майнового права, яке дозволяє реєструвати купівлю-продаж майнового права на квартиру, що будується в державному реєстрі речових прав. 

Це означає, що її можна буде продавати і закладати практично так само, як і реальну квартиру.

Щоб отримати можливість продавати житло через державний реєстр, забудовнику доведеться дотримуватися вимог міського генплану, оформити документи на землю, отримати дозвіл на будівництво і виконати низку інших вимог.

Визначаються вимоги до договору купівлі-продажу майбутнього об'єкта нерухомості, який буде виключно можливим документом для купівлі-продажу квартир в новобудовах і повинен бути завірений нотаріально. 

У той же час пропонується скасувати норми статті 4 ЗУ "Про інвестиційну діяльність", що обмежує види залучення грошей забудовниками у фізичних осіб. 

Забудовник зобов'язаний забезпечити реєстрацію майнового права в державному реєстрі, яке покупець зможе перепродувати і переуступати без погодження забудовника (за умови, звичайно, повної оплати).

У разі дострокового розірвання договору забудовник зобов'язаний повернути гроші не пізніше, ніж за 60 днів після розірвання договору. 

Вимагати ж припинення договірних відносин покупець має право у випадку, якщо затримка терміну введення в експлуатацію перевищила 6 місяців або якщо забудовник змінив проєктну документацію без згоди інвестора.

Перераховуються вимоги до публікації даних про забудовника. На веб-сайті девелопера обов’язкові до публікації технічні характеристики житлового комплексу, інформація про учасників проєкту та поновлювана візуалізація ходу будівництва. 

Крім того, забудовник зобов'язаний вказати умови придбання квартир, ціни і перелік проданих / непроданих приміщень.

Закон передбачає можливість заміни забудовника.

Окремо закон визначає поняття механізму захисту інвесторів житлового комплексу від недбайливих забудовників. Цьому присвячена стаття 8 "Гарантійна частка", до якої маса питань і про них докладніше.

Гарантійна частка

Йдеться про частину приміщень, яка може бути продана тільки після введення житлового комплексу в експлуатацію. 

Якщо забудовник не в змозі завершити проєкт, то інший забудовник закінчує розпочате і вводить житловий комплекс в експлуатацію за рахунок реалізації непроданих приміщень, в т.ч. з гарантійної частки. 

В процесі розробки закону фігурувала цифра гарантійної частки в 25% від продаваної площі приміщень, потім вона знизилася до 10%, а потім цифри й зовсім зникли з тексту закону. 

Але проблема не в самій цифрі, а в методології інструменту, який не вирішує заявленої проблеми.

Справа в тому, що на момент, коли всі учасники регати зрозуміють, що будівництво остаточно зупинене і забудовник — банкрут, кількості непроданих площ, скоріш за все, буде замало для вирішення питання. 

Обсяг готовності об'єкта може бути низьким, а більшість квартир вже продана (і навпаки). Тому розрахувати цей показник заздалегідь навряд чи можливо.

Спробуємо змоделювати проблему на прикладі типового для Києва житлового комплексу.

Продавана площа — 20 000 кв.м.

Середня собівартість по Києву ~ 20 000 ₴ за 1м2.

Середня ціна продажу — 40 000 ₴ за 1м2.

Питання в задачі: яка частка продаваних площ знадобиться, щоб, продавши їх, завершити будівництво і ввести в експлуатацію житловий комплекс.

Якщо готовність об'єкта — 25% (це вже майже готовий каркас будівлі), то для завершення будівництва у продажу має залишатися 40% приміщень. Якщо об'єкт готовий наполовину, то для продажів треба, щоб залишалося мінімум 26% площ. 

Тобто, ситуація змінюється в залежності від рівня готовності та обсягів проданого. Ця модель не враховує супутні фактори, наприклад, борги перед підрядниками. 

Таким чином, для певних випадків не вистачить і 40% гарантійної частки. До того ж, логіка формування гарантійної частки працює в рамках одного об'єкта будівництва, в той час як великі проблеми виникають у системних забудовників, які одночасно будують десятки об'єктів. 

Для таких девелоперів фінансування одних будинків за рахунок інвестицій, отриманих від інших, — звичайна справа. 

Тому якщо їх будівництва зупиняються, то ми отримуємо не один, а низку об'єктів з різним ступенем готовності, серед яких є ледь розпочаті, але вже продані більш ніж на 50%.

Але і це ще не все. Зрозуміло, що девелопери будуть формувати гарантійну частку з неліквідних приміщень. 

До того ж, закон не визначає структуру формування гарантійної частки, а це значить, що гарантійна частка буде сформована приміщеннями з найменшим попитом: комори, машиномісця і пентхауси. Дієвість такого інструменту для передбачуваного завершення проєкту стає все примарнішою...

Далі буде. Навіть на стабільному ринку виявилося можливим спровокувати колапс таких великих компаній як "Укрбуд" і "Аркада". 

Якщо за законом планувалося захищати інтереси інвесторів, то необхідно враховувати, що періодично трапляються спади ринку, під час яких і реалізується більшість ринкових та галузевих ризиків. 

В умовах кризи порятунок проблемного ЖК може ускладнюватися тим, що новому забудовнику буде економічно не вигідно входити в проблемний проєкт.

Для реального захисту роздрібних інвесторів необхідно перешкоджати виведенню грошей з проєкту. Не менш важливо встановити для забудовника поетапний доступ до грошей роздрібних інвесторів в залежності від рівня готовності об'єкта будівництва. 

Наприклад, якби частина коштів, які значно перевищують необхідний обсяг фінансування будівництва, блокувалася на ескроу-рахунку в банку і забудовник міг би знімати ці кошти по виконанню робіт, то роздрібні інвестиції були б куди більш захищеними. 

Ще приклад: банки та інші організації, які залучають кошти населення, мають зобов'язання щодо резервування капіталу, але для забудовників таких вимог немає, хоча такий капітал міг би бути певною гарантією на випадок зупинки проєкту. 

Або чому б при покупці квартири в новобудові не вносити страховий внесок, з якого формувався б страховий фонд, що дозволяє вирішувати проблеми заморожених об'єктів?

Звичайно, такі підходи вплинуть на збільшення витрат і, як наслідок, на деяке підвищення цін, але цінам і зараз ніщо не заважає зростати, нарівні з ризиками.

Зауваження до законопроєкту

Договір купівлі-продажу

У законі перераховані обов'язкові пункти договору купівлі-продажу, але не згадується низка важливих умов. 

Наприклад, для цілей взаєморозрахунків сторін після введення ЖК в експлуатацію не вказуються межі відхилення фактичної площі від проєктної. Така норма, наприклад, є в законі про ФФБ.

Не визначається відповідальність забудовника за типові порушення, в першу чергу за затримку термінів введення в експлуатацію. 

Сьогодні суди трактують таку відповідальність в дуже широких межах. Норми, на які спираються суди (ЗУ "Про захист прав споживачів", статті Цивільного кодексу etc.), писалися без урахування специфіки даного ринку. 

До речі, прикінцеві положення обговорюваного закону вносять поправки в список суміжних законів, але ЗУ "Про захист прав споживачів" залишився недоторканим.

Стаття 18 дає право покупцеві вимагати розірвання договору, якщо затримка термінів введення в експлуатацію трапилася більш, ніж на 6 місяців або якщо забудовник в односторонньому порядку вніс зміни в проєктну документацію. 

Однак з тексту закону не зрозуміло, чи зобов'язаний в цьому випадку покупець сплачувати штраф за дострокове розірвання?

Забудовник за законом зобов'язаний забезпечити реєстрацію угоди в державному реєстрі речових прав, але чітко не визначено, за чий рахунок.

Логічно було б очікувати появи модельного договору, що враховує всі ключові умови угоди. Тим більше що закон передбачає можливість залишати текст договору без змін при кожному наступному переході спеціального майнового права до нового власника (ст.14, п.3).

Вимоги до забудовника

У перелік обов'язкових до публікації на сайті документів не увійшли містобудівні обмеження (МУО), технічні умови (ТУ), експертний звіт та проєктна документація. 

Згідно зі статтею 13 п.3, ці документи забудовник на вимогу може передати покупцеві АБО ознайомити його з ними. Оце "АБО" означає, що практика відмови передавати в руки вищеописані документи триватиме.

За невиконання вимог публікувати обов'язкові дані (дозвільні документи, дані про учасників проєкту, перелік проданих приміщень і т.д.) на забудовника може бути накладено штраф. 

Накладення в реєстрі обтяжень на продавані приміщення за подібні гріхи не передбачено. Втім, це навряд чи можливо, з огляду на специфіку продажу квартир в новобудовах. 

До моменту надходження квартир в відкритий продаж ними всіма вже формально володіє стороння організація (як правило, КУА) і це ще одна особливість дотримання забудовником вимог публікувати дані про продажі. 

Забудовник з дотриманням всіх формальностей розмістить на сайті інформацію про те, що все продано, і це буде правдою, тому що сам замовник рідко продає квартири. 

Квартири оптом продаються на афілійовані пайові фонди, а ті вже продають в роздріб.

Процедура передачі об'єкта новому забудовнику

Закон передбачає можливість заміни забудовника, але не пропонує для цього випадку чіткої процедури. Порядок зміни забудовника залишений на розсуд учасників проєкту: замовник і девелопер повинні описати цю процедуру в договорі. 

З огляду на те, що це завжди пов'язані компанії, редакція такого договору навряд чи стане в нагоді під час кризи. 

Відповідно до статті 6 п.6, забудовник, який влаштував дефолт для проєкту, мирно передає справи, непродані приміщення і навіть гроші, що залишилися (!) новому девелоперу.

Встановлення чіткої процедури передачі житлового комплексу від одного девелопера іншому потребує встановлення поняття дефолту для проєкту житлового комплексу — коли і за яких обставин ЖК можлива зміна забудовника. 

Який орган буде мати повноваження визначати такий статус? Навряд чи обставинами та умовами для запуску заміни забудовника повинні бути демонстрації протесту під вікнами владних кабінетів. 

Крім того, вже існує практика, коли громадяни самостійно організовують кооперативи та інші види юридичних осіб, що діють в інтересах завершення будівництва і отримання прав власності на квартири. 

Чому б не використати досвід для формування регламенту дій, коли інвестори матимуть законну можливість за допомогою державного арбітражу контролювати процес завершення проєкту?

Наслідки для ринку після набрання чинності цього закону

Юридичні наслідки

Ринок стане більш зрозумілим і прозорим. Рівень захисту майнових прав безсумнівно підвищиться. Даний закон може стати відправною точкою для прийняття інших галузевих законів, що додають на ринку порядок і прозорість. 

Ринок потребує розвитку страхування, збільшення обсягів іпотечного та лізингового кредитування, більшого застосування банківських інструментів при інвестуванні на ринку.

Податкові наслідки

"Сірий" ринок поступок прав вимоги на первинному ринку житла виводиться з тіні. Тепер залишається з'ясувати, як податкові органи будуть розглядати угоди з "майбутніми об'єктами нерухомості"? 

Чи будуть до них застосовуватимуться ті ж норми, що і до квартир вторинного ринку? Наприклад, чи торкнуться їх правила оподаткування при перепродажі нерухомості протягом 3-х років з дати придбання?

Маркетингові наслідки

Маркетологам і забудовникам стане простіше рахувати продажі на ринку, але з деякими застереженнями. 

Оскільки перше, що робить забудовник після відкриття продажів — переводить квартири на пайові фонди, формально він зможе відзвітувати про те, що все продано.

Для того, щоб подивитися реальну картину продажів, для кожної квартири доведеться брати виписку з реєстру. 

Крім того, права на квартири, продані у розстрочку, в реєстрі залишаться за первісним власником і будуть відображатися як непродані. 

Якби законодавцям вдалося забезпечити можливість робити єдину виписку з реєстру на весь "подільний об'єкт нерухомості" з даними про продаж всіх майбутніх об’єктів нерухомості, то забезпечення прозорості інформації про продажі дійсно вдалося б досягти.

Невирішені ключові проблеми ринку

Незважаючи на весь позитив прийняття даного закону, невирішеними залишається низка ключових проблем первинного ринку житлової нерухомості в частині захисту інвестицій:

• Пірамідальне фінансування об'єктів будівництва
• Відсутність аналогії відповідальності сторін між роздрібним інвестором та забудовником
• Слабкий контроль з боку ринкових регуляторів щодо дотримання забудовниками чинного законодавства
• Відсутність правого поля для розвитку ринку страхування ризиків
• Відсутність регламентів і процедур для випадків дефолту проєкту житлового комплексу