Как арендовать водоем без земельного участка

У червні Кабмін затвердив типовий договір оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об’єктом. Постанова надає право орендувати земельну ділянку разом із розташованим на ній водним об'єктом. 

Однак, мало хто знає, що можна орендувати лише сам водний об'єкт, без земельної ділянки, яка під ним знаходиться. 

Це може бути цікаво тим, хто займається розведенням риби. Тож далі про те, як отримати частину водного об'єкта в оренду для рибного господарства без оренди земельної ділянки під таким об'єктом.

Хто надає дозвіл?

Закон України "Про аквакультуру" передбачає, що місцеві державні адміністрації та органи місцевого самоврядування надають в користування на умовах оренди частини рибогосподарських водних об'єктів, рибогосподарської технологічної водойми для цілей аквакультури. 

У випадку, якщо земельна ділянка під водою перебуває у комунальній власності – необхідно звертатись до сільської, селищної або міської ради, навіть після утворення об'єднаної територіальної громади за місцезнаходженням такого об'єкта. 

Якщо ж земельна ділянка під водою перебуває у державній власності або знаходиться за межами населеного пункту – необхідно звертатись до місцевої державної адміністрації. У межах Києва, таким органом буде виступати Київська міська рада.

Увага! Необхідно зауважити, що частина водного об'єкта, згідно із Законом України "Про аквакультуру", передається виключно для розміщення плавучих рибницьких садків.

Плавучий рибницький садок — технологічний пристрій, який розташований у водному об’єкті (його частині), не пов’язаний із дном, що використовується для здійснення інтенсивної форми аквакультури.

Інших випадків, коли б частина водного об'єкта передавалась в оренду для ведення рибницького господарства, чинне законодавство України не містить.

Порядок звернення та розгляд заяви

Особа, яка бажає отримати в оренду частину водного об'єкта, звертається з відповідною заявою до одного із зазначених органів за місцезнаходженням такого об'єкта.

У заяві обов'язково вказується мета оренди: розміщення на водному об'єкті плавучих рибницьких садків. 

До заяви додаються матеріали, які визначають координати частини водного об'єкту, який бажає орендувати особа.

За результатами розгляду такої заяви, уповноважений орган приймає одне з таких рішень:

• про погодження та надання в користування частини водного об'єкта на умовах оренди для розміщення плавучих рибницьких садків;
• про відмову.

Ложка дьогтю 

На сьогодні чинним законодавством не визначено чіткого порядку, який регулював би передачу в оренду саме частини водного об'єкта. У зв'язку з цим, для органів влади, які уповноважені розпоряджатися водними об'єктами, відкривається можливість зловживати повноваженнями.

У випадку, якщо уповноважений орган все ж таки прийняв рішення про передачу частини водного об'єкта для розміщення на ньому плавучих рибницьких садків, між орендарем та відповідним органом укладається договір користування на умовах оренди частини рибогосподарського водного об'єкта для цілей аквакультури. Невід'ємною частиною такого договору має бути план або схема частини рибогосподарського водного об'єкта.

Примітка! Типова форма договору користування на умовах оренди частини рибогосподарського водного об'єкта для цілей аквакультури затверджена Постановою КМУ від 30.09.2015 року № 981.

Таким чином, умови майбутнього договору оренди наперед визначені та затверджені державою. 

Проте Закон України "Про аквакультуру" надає можливість сторонам майбутнього договору оренди конкретизувати його умови. Ця опція дозволяє майбутньому орендарю убезпечити своє становище при виконанні взятих на себе зобов'язань.

Після підписання договору оренди, таке право необхідно зареєструвати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Зараз законодавство не містить обов'язкової вимоги для нотаріального посвідчення договорів цієї категорії. Однак, за згодою сторін або вимогою орендодавця такий договір може бути нотаріально посвідчений. 

Обмеження та зобов'язання

За укладеним договором на орендаря покладається низка заборон та додаткових зобов'язань, зокрема, але не виключно: 

• заборонено передавати права на оренду частини водного об'єкта іншим суб'єктам господарювання;
• орендар зобов’язаний здійснювати заходи з охорони та недопущення погіршення екологічного стану водного об'єкта; 
• орендар зобов'язаний проводити меліоративні роботи.

Орендна плата

Орендна плата за користування частиною водного об'єкта визначається на підставі Методики визначення розміру плати за використання на умовах оренди частини рибогосподарського водного об’єкта, рибогосподарської технологічної водойми, затвердженої Наказом Мінагрополітики України 14.01.2014  № 11.

Приємний бонус! У будь-якому випадку розмір орендної плати буде коливатися від 12,50 грн. до 585 грн. за один гектар на рік, залежно від того, який тип, якісний стан та місцезнаходження водного об'єкта. 

Однак, необхідно пам’ятати, що орендна плата підлягає щорічній індексації у порядку, визначеному вказаною методикою.

"Палки в колеса"

На практиці органи місцевого самоврядування часто ігнорують вимоги ст. 14 Закону України "Про аквакультуру", яка передбачає, що у випадку надання в оренду частини рибогосподарського водного об’єкта, відведення земельної ділянки водного фонду під водою (водним простором) та встановлення її меж у натурі (на місцевості) не здійснюються.

Це пояснюється тим, що надавши в оренду лише частину водного об'єкта, місцевий бюджет не отримає орендну плату за земельну ділянку, яка знаходиться під таким об'єктом. 

Тому на практиці часто органи відмовляють бажаючим взяти в оренду лише частину водного об'єкта, формально пославшись не те, що останні не виготовили проєкт землеустрою про відведення земельної ділянки водного фонду під водою (водним простором) та встановлення її меж у натурі (на місцевості).

Однак, не потрібно впадати у відчай та полишати ідею отримати в оренду бажану частину водного об'єкта для зайняття улюбленою справою.

На сьогодні поширена судова практика про визнання протиправними дій та рішень органів влади, щодо відмови у передачі в оренду частини водного об'єкту з таких підстав. 

Отже, чинне законодавство України надає можливість бізнесу орендувати частину водного об'єкта, не сплачуючи орендної плати за земельну ділянку, яка знаходиться під таким об'єктом. Необхідно бути "озброєним" і враховувати всі особливості та "підводні камені" для успішного оформлення такого права.