Автоматическая оценка недвижимости от Фонда госимущества

Фонд держмайна запустив сервіс автоматичної оцінки майна. Це інноваційне рішення для України, аналогів якому майже немає в світі. 

Впровадження нової системи — 2 з 4 етапів реформи оціночної діяльності. Після її завершення ми маємо втратити сумнівній статус носія найбільш застарілої методики оцінки в Європі та надати громадянам й бізнесу сучасну, прозору та доступну інфраструктуру визначення вартості їхніх активів.

Чому важлива справедлива оцінка? 

Фонд держмайна — регулятор оціночної діяльності в Україні. Так, окрім програми приватизації ми відповідаємо і за інші завдання державного значення. 

Проаналізувавши цей напрямок роботи ще в перші дні після формування нової команди Фонду в 2019 році, ми відразу зрозуміли — система оцінки в Україні потребує кардинального реформування.

Справедлива оцінка будь-якого майна — землі, нерухомості, підприємств, корпоративних прав — це один з базових параметрів здорової роботи економічної системи. 

Зрозуміла система визначення вартості активів є запорукою економічної стабільності та одним із інструментів досягнення соціальної справедливості.

Якщо ви не інвестор і вважаєте, що це питання вас не стосується — ви помиляєтесь. Ми всі в одному човні. 

Згадайте банкопад 2014-2015 рр. Комерційні банки не змогли виконати свої зобов'язання, а коли настав час продавати заставне майно, виявилось, що в більшості воно являє собою переоцінену "мильну бульбашку". 

Національний банк був змушений виводити з ринку десятки гравців, національна економіка зазнала величезних втрат, а сотні тисяч громадян втратили свої накопичення. Звичайно не тільки  некоректна оцінка застав була цьому причиною, але вона зіграла не останню роль.

Тож важливість реформи оціночної діяльності важко переоцінити. Чесна, прозора оцінка майна — це одна зі складових для подальшого економічного зростання та залучення інвестицій у нашу країну. 

Ми взялися зробити оцінку в Україні справедливою, зручною та сучасною. Аби досягти цієї мети потрібно пройти 4 важливі етапи. Гарна новина — ми вже на середині шляху, а найскладніше позаду. Позитивні зміни вже зараз може відчути кожен українець, але про все по-порядку. 

Етап перший — жодних посередників

У грудні 2019 року у Верховній Раді було прийнято закон №2047-д, який ліквідував найбільш корупціогенну ділянку в оцінці — майданчики-посередники.

Посередницькі майданчики брали немалі гроші — 1800 гривень / транзакція — фактично за повітря. Вони виступали прокладкою, через яку передавалась  інформація від оцінювачів до Єдиної бази даних звітів про оцінку Фонду держмайна (далі — Єдиної бази). Ухвалення закону №2047-д прибрало їх з ринку. 

Щоб звіт можна було внести безпосередньо до Єдиної бази знадобилося нове технологічне рішення. Ми розробили спеціальний модуль всього за 35 днів під серйозним тиском і без права на помилку. 

Залишившись без доступу до годівниці посередники тільки чекали приводу заявити про неспроможність державних сервісів і "блокування оціночної діяльності". Але ми не залишили їм жодного шансу — система працює безвідмовно. 

Це було непросто, втім результат того вартий: економія коштів для громадян при оцінці майна за півтора року вже склала понад 1 млрд грн. 

Після того, як ми очистили ринок від посередників — можна було приступати до більш системних і глобальних змін.

Етап другий — автоматичний сервіс 

Наступним викликом для нас стала автоматизація оцінки та впровадження Сервісу електронних довідок про оціночну вартість нерухомості. 

Мета цього етапу — дати можливість кожному громадянину отримати справедливу та безкоштовну оцінку. Тепер це можна зробити онлайн, не відвідуючи жодних установ та не звертаючись до оцінювачів. Миттєво отримати довідку можна на сайті.  

Але і це не було легко. В квітні 2020 року виникли проблеми з фінансуванням розробки системи. 

Був проведений секвестр Державного бюджету, внаслідок чого кошти, призначені на капітальні видатки ФДМУ, зокрема й розробку нової системи, були перенаправлені у фонд боротьби з пандемією. 

Це була вимушена дія, і ми це розуміли, але на гальмування реформи погодитись були не готові.  

Замість того, щоб посилатися на нестачу грошей та згортати реформу, Фонд знайшов фінансування самостійно.

Влітку минулого року був підписаний меморандум з USAID, реалізація якого дозволила вже цього року запустити сервіс у промислову експлуатацію. Та що важливо — підтримка міжнародних донорів зекономила $195 тис. коштів державного бюджету. 

Для громадян реалізація цього сервісу дозволить додати до здешевлення оцінки, якого ми домоглися на першому етапі, ліквідувавши посередників, ще і спрощення процедур, оскільки більшість з них будуть здійснюватися автоматично. 

Масштаб події важко переоцінити — це інноваційний інструмент не просто для України, а для всього світу. 

Розрахунки здійснює спеціально розроблений модуль, що моментально аналізує інформацію з декількох джерел — відкритих даних ЛУН та OLX, договорів купівлі-продажу нерухомості, внесених нотаріусами, а також внесених оцінювачами звітів про ринкову вартість об’єктів. 

Лише за перший день роботи нового сервісу ним скористалися 3,5 тисячі громадян та 1,5 тис. нотаріусів. За тиждень — вже 25 тисяч громадян, а на підставі отриманих документів нотаріуси уклали понад 10 тисяч угод з нерухомістю. Це вкотре доводить, що подібний інструмент надзвичайно потрібен нашому ринку. 

Відразу хочу заспокоїти оцінювачів — потреба в них залишається. Але звертатись  до них громадяни будуть в складних випадках, коли визначення вартості об’єктів вимагатиме додаткового аналізу. 

Водночас ми усунули можливість зловживань. Якщо вартість у звіті оцінювача відрізняється більше ніж на 25%, Єдина база не приймає такий звіт, а для його затвердження знадобиться проходження додаткового рецензування. 

Ця процедура також організована максимально зручно — рецензування займає до 5 робочих днів, а відповідну заявку замовник або оцінювач можуть подати в електронному вигляді. 

Після погодження оцінки звіт буде автоматично зареєстровано в системі у разі позитивного висновку. 

Етап третій — ліквідація фракційної оцінки

Третя складова реформи — ліквідація практики так званої фракційної оцінки. Кожен, хто купляв або продавав свою нерухомість, прекрасно пам'ятає цю алогічну вимогу українського законодавства — необхідність окремо оцінювати будівлю й окремо землю, на якій вона розташована. 

Ми мало не остання країна Європи, в якій зберігається такий підхід. Крім того, що розподіл на фракції ускладнює й здорожує купівлю-продаж об'єктів нерухомості, він ще й протиставляє Україну світовій спільноті у частині інвестування, забезпечення позик й фінансової звітності. 

Спільно з народними депутатами та за експертної підтримки Фонд державного майна розробив та вже зареєстрував у Верховній Раді законопроєкт №5317, який впроваджує  цілісний підхід до оцінки. 

Після його прийняття земельні ділянки й будівлі на них нарешті будуть оцінюватися в комплексі. 

Законопроєкт знаходиться на розгляді Аграрного комітету Верховної ради з 1 квітня 2021 року і ми звертаємось до депутатів Комітету, щоб остаточно розв'язати цю проблему вже у 2021 році та інтегрувати Україну в міжнародну оціночну практику. 

А це плюс один пункт до інвестпривабливості держави і плюс багато пунктів до комфорту і економії коштів й часу громадян.

Етап четвертий — міжнародний стандарт

І нарешті — остання складова реформи, без якої всі попередні роботи не матимуть сенсу — впровадження в Україні міжнародних стандартів оцінки. 

Чинні Національні стандарти оціночної діяльності були затверджені ще у 2003 році, і об'єктивно вже не відповідають сучасним ринковим потребам. 

Це створює широке поле можливостей і лазівок для недобросовісних оцінювачів, дії яких завдають збитків національній економіці й вашим кишеням. 

Фахівці Фонду у співпраці зі спеціалістами Світового банку розробили законопроєкт, який дозволить запровадити в нашій державі найсучасніші практики. 

Так, у ньому передбачено запровадження міжнародних стандартів оцінки, посилення відповідальності оцінювачів, нові підходи до їх навчання, розширення ролі профільних саморегулівних організацій оцінювачів та інші важливі новації. 

Ухвалення законопроєкту, що буде зареєстрований уже найближчим часом, гарантує справедливі та об'єктивні послуги з оцінки для громадян, бізнесу й для країни в цілому. 

Підвищиться й довіра до України з боку іноземних інвесторів, які звикли до застосування саме міжнародних стандартів визначення вартості майна. 

Попри успіхи на цьому шляху, очевидно, що реформа оцінки — важкий та комплексний  проєкт, кожен із окреслених етапів якого має ще безліч питань та підпитань. 

Однак вирішення кожного з них наближає нас до мети — створення в Україні справедливої, комфортної та доступної системи оцінки майна. 

Ми вже багато зробили, і я впевнений, що до кінця 2021 року ми здатні повністю завершити реформу цієї галузі та забезпечити нову якість інвестиційного ландшафту в державі. 

Все що для цього потрібно — політична воля до розвитку України, яка сьогодні об’єднує усі гілки влади. Справедливість є і за неї варто боротися!