Рынок земли: у кого есть преимущественное право на приобретение?

24 травня 2021 року на Всеукраїнському форумі "Україна 30" Президент підписав закон про дерегуляцію у сфері земельних відносин (законопроєкт 2194), який серед іншого вносить суттєві зміни та доповнення в частині реалізації переважного права на придбання сільськогосподарської землі та укладення угод з купівлі-продажу ділянок сільськогосподарського призначення. 

Донедавна, переважне право на придбання сільськогосподарської землі було закріплено виключно за належним орендарем. Закон про дерегуляцію встановлює дві черги переважних покупців. 

Перша черга – особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення якщо така земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування. 

Друга черга – орендар. Отже, реалізація переважного права можлива, якщо немає суб’єкта першої черги, або якщо такий відмовився від свого переважного права.

Як відомо, здебільшого земельні ділянки знаходяться в оренді сільськогосподарських підприємств, які зможуть придбавати землю з січня 2024 року. 

Закон про дерегуляцію дає пряму норму, що якщо орендар не може набути землю сільськогосподарського призначення у власність, то має право передати таке право на підставі письмової угоди. 

Тут важливо підкреслити, що передати таке переважне право можливо лише один раз і виключно тій особі, яка за законом має право придбати таку землю у власність. 

Трансфер уже переданого переважного права забороняється. Передача переважного права може бути як платна, так і безвідплатна. 

Новим є і те, що передача переважного права реєструється в Реєстрі речових прав як обтяження. Про таку передачу слід повідомити власника земельної ділянки протягом трьох робочих днів з дня державної реєстрації такого права. 

Як будуть встановлюватися суб’єкти переважного права купівлі земельної ділянки? 

Перша черга – шляхом отримання витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку. Якщо у витязі відсутня інформація про спеціальний дозвіл на користування надрами, вважається, що власник такого дозволу не має переважного права купівлі такої земельної ділянки. 

Друга черга (орендарі землі) встановлюються шляхом отримання відомостей із Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Як продати земельну ділянку із переважним правом на купівлю?

Є певні особливості продажу сільськогосподарської землі із переважним правом на придбання. Власник ділянки повинен за два місяці до запланованої дати угоди з купівлі-продажу зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. 

Ми розглядаємо ситуацію, коли земля продається не на торгах, тому власник подає таку заяву нотаріусу разом із проєктом договору. Далі, нотаріус повинен повідомити суб’єкта переважного права про те, що земля буде продаватися. 

Таке повідомлення має бути здійснене протягом трьох робочих днів або цінним листом або під розписку. Якщо протягом місяця суб’єкт переважного права не надав відповіді, відмовився від укладення договору, не з’явився для укладення договору, або ж повідомлення з пошти повернуто нотаріусу у зв’язку із закінченням строків зберігання, то вважається, що суб’єкт переважного права відмовився від свого переважного права. 

Строки на надання відповіді не зупиняються у зв’язку із передачею переважного права іншій особі. 

Як реалізувати своє переважне право на купівлю сільськогосподарської землі? 

Моделюємо ситуацію, що агропідприємство передало своє переважне право фізичній особі, громадянину України, який відгукнувся письмово на повідомлення про продаж земельної ділянки. 

Далі, такий покупець "з пріоритетом" повинен сплатити ціну, яка пропонується власником (нагадую, що нижня планка за законом – не нижче НГО конкретної ділянки) і виконати всі інші умови договору. 

Якщо земельна ділянка продається через торги, то пропозиція покупця "з пріоритетом" є рівною пропозиції, що є найбільшою із запропонованих учасниками. 

Переважне право на придбання – це не безумовний обов’язок власника продати земельну ділянку конкретній особі, що має таке право, а лише право бути "першим в черзі" до кого надійде пропозиція купити ділянку. 

Логічно, що агровиробники-орендарі, які мають налагоджені відносини зі своїми пайщиками повинні контролювати і супроводжувати такий процес. На практиці не бажані суттєві розриви в часі між датою переходу переважного права й датою укладення договору купівлі-продажу. 

Відзначу, що вказані формальності щодо переважного права не поширюються на випадки продажу співвласнику земельної ділянки окремої частки у праві власності на таку земельну ділянку іншому її співвласнику.

Якщо змінилася ціна продажу? 

Моделюємо ситуацію, що особа, яка має переважне право на купівлю землі отримала пропозицію, де зазначена одна ціна продажу, яка припустимо була надто високою, а потім власник вирішив продати землю за нижчою ціною. 

В такому випадку нотаріус має обов’язок пройти процедуру з повідомленнями повторно і направити особі, що має переважне право інформацію про актуальну ціну. 

Тобто, процедура повідомлень суб’єктів переважного права здійснюється повторно. Як і в тому випадку, коли протягом місяця з дня спливу двох місячного строку, договір купівлі-продажу земельної ділянки не був укладений.

Якщо сільськогосподарська земля була продана із порушенням переважного права? 

Особа чиє право було порушено може подати позов до суду про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.

Як можна відчужити сільськогосподарську землю? 

Закон про дерегуляцію визначає, що сільськогосподарська земля приватної форми власності може бути відчужена за договорами купівлі-продажу, дарування, довічного утримання, спадкового договору, міни, шляхом внесення до статутного (складеного) капіталу чи шляхом звернення стягнення на них. 

Кому можна дарувати сільськогосподарську землю? 

Раніше були обґрунтовані побоювання, що обійти переважне право можливо шляхом дарування. 

Закон про дерегуляцію визначає, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть бути відчужені за договором дарування, довічного утримання, спадкового договору лише на користь іншого з подружжя, родичів (дітей, батьків, рідних (повнорідних і неповнорідних) братів і сестер, двоюрідних братів і сестер, діда, баби, онуків, правнуків, рідних дядька та тітки, племінниці та племінника, пасинка, падчериці, вітчима, мачухи). 

Які є обмеження для власника сільськогосподарської землі? 

Без згоди суб’єкта переважного права купівлі землі земельні ділянки не можуть передаватися власниками у заставу, не можуть бути внесені до статутного (складеного) капіталу. 

Такі земельні ділянки можуть бути обміняні лише на земельні ділянки, розташовані у тому самому масиві земель сільськогосподарського призначення в порядку передбаченому ст. 37-1 Земельного кодексу України. 

Ці обмеження не стосуються земельних ділянок для садівництва та земельних ділянок несільськогосподарських угідь (крім земельних ділянок під польовими дорогами, запроектованими для доступу до земельних ділянок).

Наскільки ефективними будуть такі зміни та доповнення звісно покаже час, і вельми скоро, адже перший етап ринку землі стартує уже в липні 2021 року. Також до цієї дати має бути прийнята низка підзаконних актів, зокрема щодо концентрації землі та деталізації критеріїв перевірки джерел походження коштів на придбання землі.