Защита инвесторов жилой недвижимости: как изменится строительный рынок

Нещодавно ми зареєстрували законопроєкт №5091 про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому. 

Мова про довгоочікуваний документ про захист інвесторів житлової нерухомості. Критики кажуть: законопроєкт занадто довго готували. 

Тому вважаю за належне пояснити, що він містить. Так точно зникнуть всі питання. Ми врахували усі тонкощі, щоб документ справді був дієвим і змінив ситуацію. 

Проблема довгобудів для України не нова, і якщо бути чесною: її не вирішували роками. Більше того, попри негативний досвід сотні тисяч ошуканих інвесторів, сумнівні забудовники продовжують зводити об’єкти, і далі обманювати людей. 

Нині при укладенні договорів, якими передбачається фінансування будівництва, більшість інвесторів має обмежену інформацію щодо будівництва, наявності у замовника права на виконання робіт, проєктної документації, даних про реальний стан зведення об’єкта тощо. 

При цьому замовник будівництва потенційно може обманювати людей щодо важливих для них відомостей. В результаті, через брак інформації, інвестори не можуть сповна оцінити ризики. 

А через відсутність прозорого механізму державної реєстрації прав на нерухомість, що будується, неможливо достовірно без допомоги забудовника визначити обсяг залучених ним коштів та обсяг прав третіх осіб щодо об’єкта або житлових/нежитлових приміщень у ньому. 

А якщо інвестиції в будівництво буде контролювати банк?

Зміни технічних характеристик без згоди інвестора, подвійний перепродаж об’єкта (знаю реальний приклад, коли одну і ту ж квартиру перепродали 18 разів) і т.д. тягне за собою величезний страх людей вкладати кровно зароблені в житло. 

Так, з одного боку в нас відсутня доступна іпотека та повноцінні інвестиції, а з іншого боку ми маємо тотальну безкарність. Як так трапилося? Відповідь проста — результат відсутності ґрунтовної стратегії щодо захисту інвестицій в житлову нерухомість на державному рівні. 

Щоб нарешті поставити крапку в цій історії, ми добре попрацювали і підготували законопроєкт, що реально захистить людей. Незважаючи на стосунки із місцевою владою, забудовники не зможуть продавати побудовані квартири без документів. 

У проєкті закону прописані важливі речі:

Перше, забудовник може продавати квартири лише тоді, коли кожну (і будинок загалом) буде зареєстровано у реєстрі Мін'юсту, як окремий об’єкт майнових прав.

По-друге, до реєстру він може потрапити тільки тоді, коли є усі дозвільні документи. 

По-третє, з веденням реєстру, подвійні чи потрійні перепродажі будуть просто неможливі. 

По-четверте, №5091 має алгоритм гарантування добудови об’єкта незавершеного будівництва.

По-п’яте, в документі прописано те, як здійснюватиметься контроль покупця за змінами будь-яких технічних характеристик об’єкта.

Ну і найголовніше: ми введемо гарантовану частку будівництва об'єкта нерухомості на випадок, якщо замовник/девелопер не зможе профінансувати його завершення. 

Це буде мінімум 10% від вартості об’єкта, що забезпечить його добудову, коли щось піде не так. Конкретний відсоток визначить Кабмін. 

Звісно, цей пункт не дуже подобається забудовникам, але тільки так ми зможемо унеможливити популярну нині тенденцію, коли люди змушені самі добудовувати свій будинок.

А ще цей документ сприятиме запуску повноцінного ринку іпотеки та банківського кредитування, оскільки спорудження новобудов вже не матиме надмірної ризикованості інвестування коштів у будівельну галузь. 

Недарма, нещодавно голова НБУ Кирило Шевченко публічно підтримав наш № 5091. Банки зацікавлені в тому, щоб люди були захищені, бо це запускає надважливий логістичний ланцюжок добробуту як людей, так і країни в цілому. 

А працює це так: люди мають конкретні гарантії та захист, а тому не бояться брати кредити на первинне житло → банки активно видають людям гроші, відтак складаються умови знизити відсоткову ставку, щоб видати більше кредитів → національна валюта працює і зміцнюється → з’являється величезний попит на житло → Україна розбудовується, економіка росте. 

Звісно, окреслена картинка вище, можливо, ідеалізована. Оскільки не треба забувати про корупційну складову в будівельній сфері та ще низку проблем, які потрібно вирішити. 

З плюсів — ми входимо в активну фазу реформи ДАБІ, оновлюємо ДБН-и та правила роботи ринку, цифровізовуємо галузь і т.д. 

Тобто, тенденції запущені, і "відмотувати" назад не вигідно нікому. З мінусів — нам потрібен час (на жаль, не можна змінити за місяці те, що нищили роками). В будь-якому разі, зараз ми робимо великий крок вперед. 

У чому ж його особливість? Давайте детальніше поясню, що ж таки конкретно містить законопроєкт № 5091. Ми пропонуємо:

встановити умови, за яких об'єкти незавершеного будівництва, майбутні об'єкти нерухомості можуть бути об'єктами цивільних прав;

визначити особливості інвестування та фінансування об'єктів, що споруджуються з використанням недержавних коштів;

визначити особливості договору щодо організації та фінансування будівництва об'єкта;

визначити основні вимоги до розкриття замовником будівництва (девелопером будівництва, управителем фонду фінансування будівництва) інформації про подільний об'єкт незавершеного будівництва (багатоквартирний будинок);

запровадити механізм державної реєстрації права власності на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості;

створити можливість отримувати право на виконання будівельних робіт і здійснювати державну реєстрацію права власності на об'єкт будівництва та його складові частини (квартири, гаражні бокси, інші житлові та нежитлові приміщення, машиномісця тощо, які після прийняття об'єкта в експлуатацію є самостійними об'єктами нерухомого майна) за принципом "єдиного вікна";

забезпечити прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, щодо якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про спеціальне майнове право на неподільний об'єкт незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості, та державну реєстрацію права власності на такі об'єкти за принципом "єдиного вікна";

запровадити гарантійну частку будівництва об'єкта нерухомого майна — сукупність майбутніх об'єктів нерухомості в одному подільному об'єкті незавершеного будівництва (у кожній черзі будівництва / кожному пусковому комплексі), речові права на які обтяжуються з метою гарантування добудови відповідного об'єкта незавершеного будівництва у випадку фінансової неспроможності замовника будівництва / девелопера будівництва;

встановити перелік осіб, які мають право першого відчуження, передачі у довірчу власність як способу забезпечення виконання зобов'язань об'єкта незавершеного будівництва та майбутнього об'єкта нерухомості, та момент, з якого виникає таке право;

визначити особливості вчинення правочинів з об'єктами незавершеного будівництва, майбутніми об'єктами нерухомості, зокрема укладення, виконання та розірвання договорів купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва та майбутнього об'єкта нерухомості;

визначити особливості посвідчення нотаріусами правочинів щодо об'єктів незавершеного будівництва та майбутніх об'єктів нерухомості;

визначити особливості іпотеки об'єктів незавершеного будівництва та майбутніх об'єктів нерухомості;

врегулювати особливості, пов'язані з охороною об'єктів незавершеного будівництва та майбутніх об'єктів нерухомості, спеціальне майнове право на які зареєстровано за спадкодавцем у Державному реєстрі прав на нерухоме майно;

удосконалити процедуру продажу майбутніх об'єктів нерухомості через фонди фінансування будівництва;

визначити особливості звернення стягнення у межах виконавчого провадження на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості;

удосконалити деякі питання, пов'язані із забезпеченням енергетичної ефективності будівель;

встановити розмір державного мита, яке стягується державними нотаріусами за посвідчення договорів відчуження неподільних об'єктів незавершеного будівництва, майбутніх об'єктів нерухомості.

Все це – дієві запобіжники для людей, які планують придбати квартиру, від потрапляння до й так завеликого переліку проблемних будівництв та довгобудів (за статистикою Мінрегіону на кінець 2019-го в Україні є більше 150 проблемних об’єктів житлового будівництва. 

А це – понад 100 тисяч постраждалих громадян, які так і не отримали оплачене житло). Сподіваюся, колеги з Верховної Ради розуміють гостру необхідність прийняття цього законопроєкту і ближчим часом, його підтримає парламент.

Ну і наостанок про те, що ж робити з тими довгобудами, які є на сьогодні. До цього часу це питання не вирішено. При цьому, скільки уже виділялося земельних ділянок у Києві начебто для потреб постраждалих інвесторів, але жодне рішення до кінця не довели. 

Чи можемо ми добудувати об’єкти за рахунок державного бюджету? Ні. Платники податків не хочуть, щоб за їх кошти комусь добудовували квартири. Але це не означає, що виходу немає.

Я була однією із тих, хто ініціював створення при уряді Міжвідомчої комісії по проблемних довгобудах. Разом з МВС ми просуваємо процеси із отриманням земельних ділянок та підключення до мереж довгобудів, в яких вже проживають мешканці. 

Поки в ручному режимі ми інспектуємо будинки і шукаємо рішення для кожного окремо. Між тим, наша Міжвідомча комісія розробила проєкт постанови Кабміну, якою можна буде зобов’язати органи місцевої влади розпочати інвентаризацію всіх довгобудів, проблемних об’єктів України. 

Це потрібно для того, щоб потім по кожному із них створити чіткий та зрозумілий план добудови чи необхідних організаційних заходів. А за які гроші це робити, вирішуватимемо спільно з усіма органами влади. Це питання грошей місцевої скарбниці, або інвестицій.